Jak poznat, že realitní kancelář švindluje

U družstevního bytu se neprodává byt, ale převádí členství v družstvu. Tento akt musí družstvo odsouhlasit nebo minimálně vzít na vědomí, bez toho je převod neplatný. Většinou je to ale bez problémů. Cena za toto členství se pohybuje někde do 5.000,- Kč. Cena bytu je pak jiná a nevím, zda je nebo jak je zdaněná. Já prodával družstevní byt kolem r. 2000 a tam se to nedanilo, protože podle Zákona o dani z příjmů jsem v bytě bydlel víc než 2 roky. Daň z převodu nemovitosti se na to tenkrát nevztahovala.

RK peníze nedrží. POkud kupujete nemovitost na hypotéku, pak banky odmítají posílat peníze realitkám právě pro jejich mnohdy podvodné jednání. Banky v drtivé většině vyžadují tzv. notářskou úschovu, což jsou peníze skládané notáři na zvláštní termínovaný účet, se který ani notář nemůže disponovat. Peníze jsou uvolněny po zapsání nového vlastníka do katastru nemovitostí. Protože ani smlouva nemusí být sepsaná správně a katastr ji nemusí přijmout. Stalo se nám, že jsme dělali převod v rodině. Katastr přijal žádost o změnu vlastníka, banka peníze vyplatila. Leč po 3 měsících jsme na katastru zjistili, že smlouva není napsána podle požadavků, který požaduje katastr. Ten třeba výslově požaduje slova, že prodávající nemovitost prodává a kupující ji do svého majetku přijímá a ještě některé další ňamky (a to podotýkám, že smlouvu sepsal právník a odsouhlasila ji banka!). Levnější a rychlejší bylo vzít návrh zpět a podat ho znovu, protože pokud by katastr žádost zamítnul, pak v téže věci nemůže nějakou dobu - tuším 6 měsíců - znovu jednat, zakazuje mu to zákon. Smlouvu jsme přepsali podle požadavků katastru a podali znovu. Do měsíce byl zapsán nový majitel. Podle právního řádu je ale tímto aktem původní smlouva neplatná. Zcela správně bychom o tom měli informovat banku, že byla neplatná smouva, všechno anulovat a dělat všechno znovu. A teď si představte, že se Vám tohle stane s někým mimo rodinu. Podepíše Vám novou smlouvu, když už má peníze na účtu?
A perlička nakonec: co katastrální úřad, to jiné požadavky. Co projde na katastrálním úřadu v Praze, nemusí být správné pro katastrální úřad v Českých Budějovicích. Takže klidně doporučuji před vkladem do katastru navštívit jeho právníky a znění smlouvy s nimi prokonzultovat. Tedy pokud chcete, aby to bylo v pořádku.

Upresneni: nebylo to bez smlouvy, ale ta smlouvy byly dve. Nicnerikajici smlouva o zastoupeni klienta realitkou bez jasne specifikovane castky a potom smlouva primo mezi prodavajiccim a kupujicim. Provize RK v podstate neexistovala.

Jeste lepsi priklad toho, jak se chovaji nektere realitky. Prodavajicimu se da podepsat exkluzivni smlouva znemoznujici prodej jinak, nez pres onu RK. Potom se tam vodi falesni klienti, kteri lamentuji nad spatnym stavem nemovitosti a vysokou cenou. Kdyz to trva nekolik mesicu, prodavajici je s nervy nadne a kyvne na velice nevyhodnou cenu. Ta muze realitce prinest vyvar i 50%, kdyz je dostatecne drsna. kamaradka u takove kdysi delala a zamerovali se predevsim na duchodce. Sam mam s prodejem a koupi bytu taky zajimavou zkusenost. Bylo to bez smlouvy, penize se predali na chodbe bytoveho druzstva z ruky do ruky a "realitka" si jen vzala 10% provizi. A jak to u druzstevnich bytu chodi, jen s jakousi smlouvou, bez dalsiho dokladu o zaplacene castce. Dane z toho stat videl asi tezko..

no ja sa pobavim pri predstave ze bude realitka zjednavat cenu....ak ano, tak len preto, aby nauctovala kupujucemu cenu povodnu a rozdiel si strcila do vrecka (uz aj take som videla), realitka je platena podla nakupnej ceny percentami, cim je cena nizsia, tym je nizsia provizia

Že by tomu kupujícímu?
Já si to představuju asi tak, že si vyberu RK, které z nějakého důvodu věřím, a řeku ji: "Chci si koupit vilu, oblast Vinohrady, Vršovice, Strašnice, do 50 miliónů". Agentura zjistí nabidky na trhu, provede nějaký základní výběr a pak mě (kupujícímu) tyto nemovitosti předvede, a když si vyberu, vyřídí za mě další fomality. Za to si naúčtuje provizi. Kéž by to u nás bylo tak jednoduché.

Já tomu vážně nerozumím. KOMU ukazuje agent kupujícího nemovitosti, prosím Vás?

Nedávno jsem taky četl hezký příběh o jedné realitce: http://prazakuv.blog.cz/0607/jak-se-v-praze-kupuje-byt

Majitele zjistíte přes katastr. Úloha RK je v tom, že vystavuje nemovitosti a zprostředkovává úlohu autority - např. drží peníze kupce a zajišťuje vklad do katastru. Tzn. srovnává (eliminuje) rizika obou stran. Jeden nemusí zaplatit, druhý může blokovat vklad. Pokud bude poplatek přijatelný, není příliš důvod služeb nevyužít. Pokud to dělá 10%, vyplatí se zkusit věc zařídit vlastními silami, zvlášť pokud jsou obě strany solidní. I malý dům dnes stojí 2MKč a ušetření 200 kKč znamená například nový nábytek nebo slušné auto.

Typická česká vyčuranost. Jen ať si RK inzeruje nabídku a sežene klienta a nese náklady, až klienta najde, my už si prodej provedeme sami. Pravda, některé RK nejsou zrovna kvalitní, ale trh je mocný a postupně se čistí. Článek by se měl spíš jmenovat "jak poznat, že klient švindluje".
V oboru to chodí tak, že RK spolupracují, společně provozují internetové servery, vydávají realitní noviny. O získanou provizi se pak dělí.

do Cech to uz prislo s prichodem velkych mezinarodnich spolecnosti, hledajicich bydleni pro sve zamestnance

Vyspělé země... Někdy to může být vhodná metoda, jindy méně, záleží na tom, kolik času chcete věnovat výběru Vy a jak je ošetřena odpovědnost agentů. Některé vyspělé země mají třeba také oproti nevyspělé ČR ten rozdíl, že tam neexistuje instituce obdobná Katastrálnímu úřadu. U nás si prostě můžete vyhlédnout dům, položit dozaz na úřadě a zjistit si vlastníka. Mimo jiné tak rychle poznáte, zda jednáte s majitelem nebo s podovodníkem. Tam, kde to takhle nemají, se při koupi domu musí podstoupit poměrně složitá procedura "hledání vlastníka" a tam je dobrý agent nenahraditelný. Ona ta vyspělost může mít různé podoby a úskalí.
Osobně si vyspělou společnost představuji tak, že procedury tohoto typu jsou rychlé, bezpečné a naprosto transparentní, takže není třeba tolika specializovaných prostředníků. Předpisy pak natolik racionální, že není třeba individuálně řešit možnosti podvodu a vyšperkovávat smlouvy kličkami. V ideálním případě zadám do vyhledavače požadavky, dostanu seznam a skočím se podívat, jak to vypadá ve skutečnosti. Zkontroluju vlastníka a když to klapne, na úřadě se vybere příslušný formulář smlouvy, složí částka a podá návrh na vklad. Domnívám se, že naprostá většina těch, kteří kupují nemovitost k bydlení nebo běžným účelům, by to vyhovovalo.

O RK , která ji nechala podepsat předběžnou dohodu , se není třeba vyjadřovat. Ale k přístupu paní Jitky je nutné říct, že potřebovala vlastně jen prostřednictvím RK poznat majitele , s nimi se dohodnout , že počká, až jim vyprší smlouva s RK a poté společně podepíšou smlouvu o prodeji domu . V tomto případě šlo o zbavení se RK a nechuť zaplatit provizi. Špatný přístup. Má být ve smlouvě , že min. 1 rok nesmí majitel uzavřít smlouvu s klientem , kterého představila RK. Ale to je nemožné.

Pro pani autorku jenom poznamka jak to funguje ve vyspelych zemich: 1) Prodavajici ma sveho agenta ktery nemovitost inzeruje a pri prodeji bere 2-4% z ceny 2) Kupujici ma sveho agenta, ktery take bere 2-4% z ceny aniz by k nemovitostem ktere ukazuje mel smlouvu o zastoupeni. Proste jenom ukazuje nemovitosti jinych agentu. Pak jedna agent prodavajiciho s agentem kupujiciho.
To je prekvapeni, ze? Ono to do cech take prijde, ale bude to trochu trvat.