Prodáváme nemovitost

Chci se dotknout činnosti realitních kanceláří. Myslím, že se autor velice mýlí svým tvrzením, že RK mohou poskytnout vynikající právní servis. Opak je pravdou. Právní služby ani poskytovat nesmějí. To co vědí, je většinou jen velmi prostinké právní povědomí o věci. V naší zemi téměř profesionálně fungující RK nejsou. Jejich pracovníci (pracují na IČ) se velmi rychle mění, sami nikdy nemovitost nevlastnili a poradit Vám díky absenci vědomostí nemohou. Jediné co budou neustále řešit je podpis zprostředkovatelské smlouvy. Práci , kterou odvedou si můžete udělat i Vy sami. Dají cedulku na dům, fotku do vytrínky a ti lepší inzerát ( na který když zavoláte , tak to vždy zvedne někdo jiný než ten kdo to má na starosti). A pak jen čekají ( ve své omezené pracovní době) a modlí se, aby i slepé kuře našlo zrno. Jejich provize jim umožňuje, aby zkazili 50 obchodů a na každém 51 vydělali na další živobytí.

1. Za penále prodávajícího v souvislosti s jeho prodlením neručíte (finanční úřady jej někdy do výzvy ručiteli dávají, ale již jsem viděl na vlastní oči úspěšné odvolání, kdy FÚ musel penále vrátit). 2. V poslední době je zadržení části kupní ceny ve výši daně z převodu nemovitostí zcela běžnou součástí platebních podmínek, pokud mým klientům řeším financování bydlení, na tuto věc je vždy upozorňuji. Nemusíte kvůli tomu zřizovat dokumentární akreditiv u banky, většinou jdou platby stejně přes notářskou nebo advokátní úschovu a stačí ona 3% podržet tam. Výhodou je, že u převodů po 1. lednu 2004 tam peníze na daň nebudou ležet dlouho, protože se již nečeká na výměr FÚ.

§ 4 odst. 1 písm u) skutečně umožňuje ve specifických případech nedanit příjem, pokud jej použijete do 1 roku k řešení bytových potřeb. Týká se to přijetí odstupného v souvislosti s uvolněním bytu (to jsou případy, kdy Vám majitel domu nabídne odstupné pokud mu uvoníte byt v jeho domě) a dále pak úplatného převodu členských práv v družstvu, pokud současně zanikne Vaše nájemní smlouva s družstvem. Omlouvám se, v původní otázce jsem přehlédl, že se týká i převodu členských práv. Pokud tedy prodáte bytovou jednotku v osobním vlastnictví, tuto možnost využít nemůžete. Pokud prodáte členská práva v družstvu a družstevní byt opustíte (přesněji zanikne Vaše nájemní smlouva), pak ano.

Ručíte za daňový nedoplatek, nikoliv za jeho příslušenství (penále). Pokud je tedy ve výzvě požadováno zaplacení daňového nedoplatku včetně penále, podejte odvolání a namítejte v něm, že ručení bylo uplatněno ve větším než zákonem stanoveném rozsahu. Pozor na to, že odvolání v daňovém řízení nemá odkladný účinek. Musíte tedy zaplatit ve lhůtě stanovené ve výzvě celou částku. Až bude odvolání vyhověno, bude Vám přeplatek vrácen. Pokud ve výzvě není obsaženo i penále, ale pouze původní daňová povinnost prodávajícího, je odvolání bezpředmětné a opravdu Vám nezbývá, než zaplatit. Pokud byste nezaplatili ve lhůtě stanovené ve výzvě, stanete se daňovým dlužníkem a začne nabíhat penále Vám. Samozřejmě okamžikem uhrazení daňového nedoplatku Vám vzniká právo tento vymáhat po prodávajícím. V zahraničí to však může být značně komplikované a nákladné...

A co §4 písm. u zákona o dani z příjmů?

Ano, znalecký posudek je přílohou přiznání k dani z převodu nemovitostí.

Bohužel, právě nyní stojíme před problémem, že jsme koupili bytovou jednotku, prodávající se odstěhoval do ciziny a my máme čerstvou výzvu od FÚ jako ručitelé uhradit nedoplatek daně. Byt se prodával v roce 1997, teprve v roce 1999 byla vyměřena a splatná daň. Dá se ještě v tomto případě něco dělat? Nikdy nás FÚ neupozornil, že daň nebyla uhrazena. Je to i včetně penále? Je možné požádat o prominutí případného penále? Podle předběžných informací nám skutečně nic jiného nezbývá než zaplatit.

...Kromě potřebného počtu kopií smlouvy musíte při podání žádosti o zápis do katastru předložit i znalecký posudek mladší 6 měsíců....pokud je mi známo, tak znalecký posudek vyžaduje až finanční úřad....

Obávám se, že se velmi mýlíte. Není důvod, aby vlastník nemovitosti platil daň za prodávajícího - dle stejné logiky by pak jakýkoliv majitel nemovitosti mohl být například ze zákona ručitelem za daňové nedoplatky svého zaměstnavatele, protože na nemovitost lze snadno nařídit exekuci. Nápad se zádržným sice neřeší penále, ale jistým únikem by byl - otázkou zůstává, kolik smluv je takto ošetřeno, sám jsem takovou nikdy neviděl - ostatně zajímalo by mne kolik lidí by na takovou podmínku přistoupilo, a riskovali že bez drahého akreditivu jim nabyvatel nikdy kupní cenu nedoplatí. Že je to tak pro stát jednodušší, to chápu - stejně mi však připadá šílené být ručitelem za povinnosti někoho jiného.

Toto pravidlo vychází z pragmatické úvahy, že kupující je vlastníkem nemovitosti, na kterou lze snadno nařídit exekuci a daň tak vybrat. Já osobně to nevidím až tak děsivé, pokud o tom kupující předem ví. V tom případě to totiž není problém ošetřit v kupní smlouvě, resp. v ujednáních o platebních podmínkách - prostě ona 3 % zadržet, dokud prodávající nedoloží, že splnil svoji daňovou povinnost. Od 1. ledna 2004 je situace jednodušší v tom, že se nečeká na výměr FÚ, ale prodávající musí daň zaplatit v jasně stanovené lhůtě.

Je to možné, omlouvám se, ale v praxi jsem se zatím setkal vždy jen s případy, kdy bydliště bylo i místem trvalého pobytu.

Obávám se, že nikoliv. Pokud se nepletu, toto pravidlo platí např. v Německu, u nás bohužel nikoliv. Bylo by jistě záhodno takové pravidlo do naší legislativy dostat, usnadnilo by to i investování do nemovitostí...

Děkuji za odpověď, je vidět, že umíte velmi dobře dovozovat.Můj dotaz nebyl dobře formulován, odpověď byla více než uspokojivá... Pochopil jsem i já, co bylo v článku uvedeno. Díky moc.

Zaujala mě vaše fundovaná odpově´d, děkuji za ní. Nyní se v daňové problematice vyznám již lépe. Zajímala by mě ale ještě jedna věc. Slyšel jsem, že když výnos z prodeje bytu, resp. z převodu členských práv v družstvu do roka použiji na nákup jiného bytu, jsem od příslušné daně z příjmů osvobozen. Je to pravda ??

Podle meho (laickeho) nazoru by mohla stacit prohlaseni, ze jsem tam mel/mam bydliste. Stejne jako je to u dane z nemovitosti - trvale bydliste tam mit nemusim, staci pisemne prohlaseni, ze tam bydlim a trvale bydliste tam nemam/mit nemusim.

Připadá mi děsivé, že stále ještě platí, že nevinný kupující je ručitelem za daně z převodu nemovitosti za prodávajícího - aniž by měl možnost jeho daňovou povinnost vědět, tím méně ovlivnit. Nestojí to za článek?

Pro jaké účely? Pokuď jde o daň z příjmu, pak zákon 586/1992Sb. používá formulaci "mít bydliště" a pokud se nepletu, zákon přímo neřeší, jakým způsobem se bydliště prokazuje. Budete-li přihlášen k trvalému pobytu na příslušné adrese, bude to zcela bezproblémové. Pro jiné případy doporučuji konzultaci s daňovým poradcem, ale je dost možné, že jiné varianty nebudou přicházet v úvahu.

Předpokládám, že SVJ je společenství vlastníků bytových jednotek. Pak ovšem SVJ pravděpodobně nekoupilo dům, ale došlo k tomu, že město rozdělilo tzv. prohlášením vlastníka dům na bytové jednotky, které jsou pak samostatnými nemovitostmi. Tyto bytové jednotky jako samostatné nemovitosti pak koupili nájemníci a následně založili SVJ. Tímto došlo k výrazné právní změně - z nájemců obecního bytu se stali vlastníci samostatných nemovitostí - bytových jednotek. Proto není z pohledu osvobození od daně z příjmu z prodeje takové nemovitosti rozhodné předchozí užívání bytu na základě nájemní smlouvy. Bytová jednotka jako nemovitost vznikla zápisem prohlášení vlastníka do KN (ke dni podání návrhu) a od tohoto okamžiku běží "časový test" - tedy 2 roky pokud máte v bytové jednotce bydliště a 5 let v ostatních případech. Pokud jde o tento výše popsaný model, pak vlastník bytové jednotky není podílovým spoluvlastníkem domu, nýbrž výlučným vlastníkem bytové jednotky a podílovým spoluvlastníkem společných částí domu a zpravidla i pozemků (zastavěná plocha případně i okolí). V tomto případě se v praxi neuplatňuje předkupní právo ostatních podílových spoluvlastníků společných částí domu a pozemků, bytovou jednotku s příslušnými podíly můžete prodat komukoliv bez předchozího nabízení ostatním členům SVJ. Pokud jde o "prodej družstevního bytu" pak se ve skutečnosti jedná nikoliv o prodej bytu jako nemovitosti, ale o úplatný převod členských práv v družstvu (zpravidla spojených s právem užívání konkrétního bytu). V tomto případě se osvobození od daně řídí § 4 odst. 1 písm r) - časový test je vždy 5 let, bydliště se nezkoumá. Pokud jsem Vám neodpověděl dostatečně, specifikujte lépe dotaz - musel jsem si trochu dovozovat, o co Vám asi jde.

Kde a jak zákon definuje bydlení?

Není mi jasné, jak je myšleno - prodej koupeného družstevního bytu - 2 letá lhůta od koupě. Není to v rozporu s §4 odst. 1 Zákona o daních z příjmů? Konkrétně. SVJ koupilo od města panelový dům - každý určitý podíl, který zahrnuje byt + podíl na společných prostorách. Nový nabyvatel po roce hodlá byt prodat. a)musí ho prokazatelně nabídnout ostatním ze SVJ? b)vztahuje se na něj daň z příjmů - i bytě bydlel 15 let před koupí do vlastnictví?