Nemovitosti: prostor pro růst cen i do budoucna? II.

Neco mi asi uchazi: (Jinak řečeno, že P/E nemovitostí (poměr nájemného a tržní ceny) se dostává do příliš vysokých čísel, neboli pronajímání nemovitostí přináší malý výnos.) Pokud najemne je male a cena je velka, pak pomer najemneho a ceny se spis zmensuje, nez aby byl velky. Nebo je P/E pomer trzni ceny a najemneho?

Souvisí to nějak s diskusí o "rozbití trhu" v důsledku nepoměru nákladů na vlastnické a nájemní bydlení?

podivejte se co se stalo v byvale NDR s jejich panelaky.

Tady je nutné upřesnit, že pokud je vysoké P/E a jste v "pronajaté hrůze" za 12k, patrně můžete být za stejné peníze na splátku hypotéky v něčem ještě horším. Je ale možné, že poměr P/E u levných bytů ještě není tak vysoký. Žádného "rozbití" trhu bych se v Praze nebál. Nebo nějak dlouhodobě sledujete počty bytů nabízených k pronájmu a vidíte pokles? Tomu moc nevěřím, čekal bych spíše nárůst. ... Že rostou ceny a nájmy stagnují smysl docela dává. Ano, je v tom určitě silná psychologie a sny o vlastním bydlení.

Obávám se, že k částečnému rozbití trhu už došlo... kromě zmíněných privatizací bytů a tím přesunu nájemníků do vlastnického bydlení, hrají velkou roli psychologické faktory - vlastní bydlení je snem "každého" ať to stojí co to stojí... to vede k malé poptávce po nájemních bytech, poklesu výnosů (P/E) z bytů určených k pronajímání a k jejich mizení z trhu směrem k těm, kteří si tak realizují svůj sen o vlastním bydlení... Již před několika lety mi jeden vlastník celého činžovního domu řekl, že pokud by byl ochoten snášet problémy se spoluvlastníky, tak by část nájemních bytů (velmi luxusních) raději prodal, protože ceny byly tak vysoko, že jeho výnos z nájemného byl velmi velmi nízký (v poměru k tržní ceně bytu)... Druhá věc je, že byty k pronajmutí za tržní nájem mají často velmi nízkou kvalitu (mám na mysli především takové co stojí v Praze do 12 tisíc měsíčně) a tento faktor dále podporuje zájem o vlastní bydlení. Ti, kdo jsou schopni platit 12k nájem už za této situace raději zvolí vlastní než nějakou "pronajatou hrůzu". O stavu nájemního trhu také svědčí to, že i přes růst průměrných příjmů v řádu desítek procent za posledních pět let (který by za standardních okolností vedl k růst nájmů v podobných řádech), ceny nájemního víceméně stagnují či někde dokonce klesají... Což při rostoucích cenách nemovitostí přestává více a více dávat smysl... a pokud tržní faktory nefungují, myslím, že v tom musí být silná psychologie či emoce, například právě sen o vlastním bydlení... a pak také nemohu opomenout největší disfunkci českého nemovitostního trhu - regulaci nájemného.

Zřejmě nedojde nikdy k úlné likvidaci. Ale spěje to k tomu, že mnohem větší podíl bytů než dnes bude v osobním/družstevním vlastnictví, a to na úkor právě těch nájemních.
Dokud bude poptávka, bude i nabídka - no, abych nabítel nájemní byt, musí se mi to vyplatit, musím vytvářet rezervy pro případ problémů s nájemníky... jestli pak ale moje cena nebude tak vysoká, že si ten poptávající ten byt raději nekoupí sám.

Jak si takové "rozbití" trhu představujete? Zmizí nabídka? Co se s těmi byty stane? Kdo si je koupí? ... Podle mě dokud bude nějaká poptávka, bude i nabídka ...

Nesouhlasím s Bernsteinovým argumentem, že trh s nemovitostmi a trh nájemní jsou oddělené. Při extrémních hodnotách P/E se většina lidí zachová rozumně.
Vůbec nerozumím myšlence o likvidaci nájemního trhu. Jestli dojde k hromadnému výprodeji nájemních bytů, patrně klesne jejich cena a P/E se dostane zpět do rozumných čísel. Dál: byt nezmizí - buď si jej koupí další investor-pronajímatel anebo někdo, kdo byl původně v nájmu, takže ani poměr nabídky a poptávky se nezmění.

Kloním se k tomu rozbití trhu. Krom v článku uvedených cen ještě přidám: prodávání obecních bytů do osobního vlastnictví (tím přímo klesá počet nájemních bytů) a nerovné postavení nájemce - nájemníka (a tedy relativně vysokou rizikovost investice do nájemního bydlení).