Nemovitosti: prostor pro růst cen i do budoucna? II.

V prvním dílu článku jsme si představili úvahu Williama Bernsteina, podle kterého jsou stávající vysoké ceny amerických nemovitostí udržitelné. Žádné zhroucení trhu s nemovitostmi, o kterém slyšíme stále častěji, tedy nehrozí, tvrdí Bernstein. Hlavním argumentem je pro něj rostoucí "hypoteční kapacita" Američanů. A nejvýznamnější příčinou tohoto růstu jsou pak dlouhodobě klesající úrokové sazby.
My jsme se pokusili tento argument použít i na české prostředí, a výsledky jsou bezpochyby zajímavé. Pokud jste první díl nečetli, najdete ho na tomto místě.

Dnes se podíváme na to, co může přinést další pokles sazeb a jak Bernstein vysvětluje fakt, že se P/E nemovitostí (poměr nájemného a tržní ceny) dostává do příliš vysokých čísel.

Co může přinést další pokles sazeb

Následující tabulka porovnává hypoteční kapacitu průměrné české domácnosti při příjmu z roku 2004 při sazbách klesajících od 4,5 až po 3 procenta. Jak ukazuje index, pokles sazby o jedno procento zvyšuje hypoteční kapacitu o 9 resp. 11 % (při 20letém, resp. 25letém úvěru). Meziroční pokles sazeb o jedno procento (proti roku 2004) již v podstatě nastal, otevírá se tak prostor pro další růst… Z tohoto pohledu by tedy námi již dlouho "slibované" splasknutí nemovitostní bubliny nastat nemuselo. Nadále klesající výše tržních nájmů však může dlouhodobě současnou mánii "hlavně abychom bydleli ve vlastním, ať to stojí co to stojí" přibrzdit a zastavit tak rostoucí ceny nemovitostí.

A co poměr nájem/tržní cena?

Celá výše popsaná úvaha jde proti našim dřívějším textům upozorňujícím především na skutečnost, že tržní ceny nemovitostí se odpoutávají od tržních nájmů ekvivalentních bytů. Jinak řečeno, že P/E nemovitostí (poměr nájemného a tržní ceny) se dostává do příliš vysokých čísel, neboli pronajímání nemovitostí přináší malý výnos. Argumentací, kterou tento rozpor vysvětluje Bernstein ve svém textu, je to, že trh s nemovitostmi a trh nájemní jsou dva oddělené trhy, kde jsou dvě odlišné skupiny zájemců. Kupující bývají většinou majetnější a svůj dům chtějí vlastnit, naopak ti, co mají zájem si byt pronajmout, patří k chudším vrstvám. Tato segmentace se již u nás částečně uskutečnila, velmi kvalitních a drahých bytů k pronajmutí je méně, zatímco poptávka po jejich koupi do osobního vlastnictví je nevysychající. Příčinou je možná i to, že podnikatelé a manažeři s vysokými příjmy nechtěli do bytů v polovině a koncem 90. let vázat hotovost, a tak raději platili vysoký nájem. Dnes si však chtějí byt raději koupit, možná i proto, že prostě mají hotové peníze a "neví co s nimi."

Tato segmentace však neprobíhá jen u luxusních bytů (máme na mysli skutečně luxusní, ne ty, které za luxusní vydávají developeři a realitní kanceláře…), mít vlastní byt či jinou nemovitost je snem či přáním téměř každého bez ohledu na příjmové či sociální charakteristiky. Díky tomu je možné, aby se od sebe ceny a nájmy odpoutaly nejen u drahých bytů (kde je možné tento trend pozorovat již řadu let), ale i u levnějších. Nicméně toto odpoutání nemůže existovat dlouhodobě, protože jinak by vedlo k úplné likvidaci nájemního trhu nebo prudkému růstu nájmů.
Vzhledem k tomu, že nájmy jsou podmíněny poptávkou a hlavně příjmy poptávajících, je více pravděpodobná likvidace trhu než růst nájmů. Pokud totiž pronajímatelé zjistí, že by udělali lépe, kdyby své nemovitosti prodali a peníze investovali jinde, pak by mohli začít své nájemní domy rozprodávat po bytech a začít se věnovat jinému byznysu.
Jediným faktorem, který by je od tohoto kroku mohl odradit, by byly dlouhodobě rostoucí ceny bytů, které by jim kompenzovaly ztráty či nízké výnosy z pronájmu. Pokud bychom vzali v úvahu průměr, pak k tomu docházet může, neboť cena průměrného bytu vzrostla za uplynulých pěti letech o 55 %. V regionech s klesajícími či stagnujícími cenami však již tato kompenzace fungovat nemusí a může vést k likvidaci trhu s nájemním bydlením.

Hlavním argumentem řady kupujících proč volí koupi a ne nájem je také pocit, že nájem je "vyhazování peněz z okna". Vyjma spíše výjimečných regionů, kde je nájem považován za rozumnou formu obstarání bydlení (například Ostravsko, kde jsou však tržní nájmy velmi nízké), to tak opravdu spíše platí. O tom, že tento pohled nemusí být ekonomicky správný, jsme již mnohokrát psali (například v článku Hypotéka nemusí být správné řešení). Nicméně psychologie – touha bydlet ve vlastním je v tomto případě často silnější než jakákoliv ekonomická úvaha.

Co o Bernsteinově úvaze soudíte vy? Myslíte, že může zvítězit psychologie nad racionální ekonomickou úvahou?