Nemovitosti: prostor pro růst cen i do budoucna? II.

Nemovitosti: prostor pro růst cen i do budoucna? II.
Tržní ceny nemovitostí se odpoutávají od tržních nájmů ekvivalentních bytů, neboli pronajímání nemovitostí přináší malý výnos. Bude tento nepřirozený stav znamenat likvidaci trhu s nájemním bydlením? Přečtěte si dokončení pátečního článku.

V prvním dílu článku jsme si představili úvahu Williama Bernsteina, podle kterého jsou stávající vysoké ceny amerických nemovitostí udržitelné. Žádné zhroucení trhu s nemovitostmi, o kterém slyšíme stále častěji, tedy nehrozí, tvrdí Bernstein. Hlavním argumentem je pro něj rostoucí "hypoteční kapacita" Američanů. A nejvýznamnější příčinou tohoto růstu jsou pak dlouhodobě klesající úrokové sazby.
My jsme se pokusili tento argument použít i na české prostředí, a výsledky jsou bezpochyby zajímavé. Pokud jste první díl nečetli, najdete ho na tomto místě.

Dnes se podíváme na to, co může přinést další pokles sazeb a jak Bernstein vysvětluje fakt, že se P/E nemovitostí (poměr nájemného a tržní ceny) dostává do příliš vysokých čísel.

Co může přinést další pokles sazeb

Následující tabulka porovnává hypoteční kapacitu průměrné české domácnosti při příjmu z roku 2004 při sazbách klesajících od 4,5 až po 3 procenta. Jak ukazuje index, pokles sazby o jedno procento zvyšuje hypoteční kapacitu o 9 resp. 11 % (při 20letém, resp. 25letém úvěru). Meziroční pokles sazeb o jedno procento (proti roku 2004) již v podstatě nastal, otevírá se tak prostor pro další růst… Z tohoto pohledu by tedy námi již dlouho "slibované" splasknutí nemovitostní bubliny nastat nemuselo. Nadále klesající výše tržních nájmů však může dlouhodobě současnou mánii "hlavně abychom bydleli ve vlastním, ať to stojí co to stojí" přibrzdit a zastavit tak rostoucí ceny nemovitostí.

Možný vývoj hypoteční kapacity při klesajících sazbách
2004 - 1. decil 2004 - 2. decil 2004 -9. decil 2004 -10. decil
čisté příjmy
na domácnost*
251 454 251 454 251 454 251 454
úroková sazba 4,50 % 4,00 % 3,50 % 3,00 %
a
Maximální měsíční
splátka hypotéky
při poměru splátka/celkové
příjmy**
35 % 7 334 7 334 7 334 7 334
45 % 9 430 9 430 9 430 9 430
a
jakou hypotéku je možné si vzít při
sazbě z daného roku a maximální
splátce při splatnosti 20 let
při 35 % 1 159 264 Kč 1 210 283 Kč 1 264 584 Kč 1 322 414 Kč
při 45 % 1 490 482 Kč 1 556 078 Kč 1 625 893 Kč 1 700 246 Kč
celkový index* 1,00 1,04 1,09 1,14
index změny o 0,5% 1,04 1,04 1,05
a
Při prodloužení
splácení na 25 let
při 35 % 1 319 476 Kč 1 389 459 Kč 1 464 988 Kč 1 546 584 Kč
při 45 % 1 696 469 Kč 1 786 447 Kč 1 883 556 Kč 1 988 465 Kč
celkový index* 1,00 1,05 1,11 1,17
index změny o 0,5% 1,05 1,05 1,06
* celkový index ukazuje, jak se změní hypoteční kapacita při postupném poklesu úrokových sazeb
** 0,35*měsíční průměrný příjem domácnosti, resp. 0,45*měsíční průměrný příjem domácnosti

A co poměr nájem/tržní cena?

Celá výše popsaná úvaha jde proti našim dřívějším textům upozorňujícím především na skutečnost, že tržní ceny nemovitostí se odpoutávají od tržních nájmů ekvivalentních bytů. Jinak řečeno, že P/E nemovitostí (poměr nájemného a tržní ceny) se dostává do příliš vysokých čísel, neboli pronajímání nemovitostí přináší malý výnos. Argumentací, kterou tento rozpor vysvětluje Bernstein ve svém textu, je to, že trh s nemovitostmi a trh nájemní jsou dva oddělené trhy, kde jsou dvě odlišné skupiny zájemců. Kupující bývají většinou majetnější a svůj dům chtějí vlastnit, naopak ti, co mají zájem si byt pronajmout, patří k chudším vrstvám. Tato segmentace se již u nás částečně uskutečnila, velmi kvalitních a drahých bytů k pronajmutí je méně, zatímco poptávka po jejich koupi do osobního vlastnictví je nevysychající. Příčinou je možná i to, že podnikatelé a manažeři s vysokými příjmy nechtěli do bytů v polovině a koncem 90. let vázat hotovost, a tak raději platili vysoký nájem. Dnes si však chtějí byt raději koupit, možná i proto, že prostě mají hotové peníze a "neví co s nimi."

Tato segmentace však neprobíhá jen u luxusních bytů (máme na mysli skutečně luxusní, ne ty, které za luxusní vydávají developeři a realitní kanceláře…), mít vlastní byt či jinou nemovitost je snem či přáním téměř každého bez ohledu na příjmové či sociální charakteristiky. Díky tomu je možné, aby se od sebe ceny a nájmy odpoutaly nejen u drahých bytů (kde je možné tento trend pozorovat již řadu let), ale i u levnějších. Nicméně toto odpoutání nemůže existovat dlouhodobě, protože jinak by vedlo k úplné likvidaci nájemního trhu nebo prudkému růstu nájmů.
Vzhledem k tomu, že nájmy jsou podmíněny poptávkou a hlavně příjmy poptávajících, je více pravděpodobná likvidace trhu než růst nájmů. Pokud totiž pronajímatelé zjistí, že by udělali lépe, kdyby své nemovitosti prodali a peníze investovali jinde, pak by mohli začít své nájemní domy rozprodávat po bytech a začít se věnovat jinému byznysu.
Jediným faktorem, který by je od tohoto kroku mohl odradit, by byly dlouhodobě rostoucí ceny bytů, které by jim kompenzovaly ztráty či nízké výnosy z pronájmu. Pokud bychom vzali v úvahu průměr, pak k tomu docházet může, neboť cena průměrného bytu vzrostla za uplynulých pěti letech o 55 %. V regionech s klesajícími či stagnujícími cenami však již tato kompenzace fungovat nemusí a může vést k likvidaci trhu s nájemním bydlením.

Hlavním argumentem řady kupujících proč volí koupi a ne nájem je také pocit, že nájem je "vyhazování peněz z okna". Vyjma spíše výjimečných regionů, kde je nájem považován za rozumnou formu obstarání bydlení (například Ostravsko, kde jsou však tržní nájmy velmi nízké), to tak opravdu spíše platí. O tom, že tento pohled nemusí být ekonomicky správný, jsme již mnohokrát psali (například v článku Hypotéka nemusí být správné řešení). Nicméně psychologie – touha bydlet ve vlastním je v tomto případě často silnější než jakákoliv ekonomická úvaha.

Co o Bernsteinově úvaze soudíte vy? Myslíte, že může zvítězit psychologie nad racionální ekonomickou úvahou? 

Líbil se vám článek?

+2
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 9 komentářů

Chcete prodat svou nemovitost?

Nechte si zpracovat ZDARMA cenovou nabídku!

Stačit nám bude pár základních informací o vašem bytě nebo domě a kontakt.

Cenu zjistíte OBRATEM.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

24. 8. 2005 14:27, ddo

Souvisí to nějak s diskusí o "rozbití trhu" v důsledku nepoměru nákladů na vlastnické a nájemní bydlení?

Zobrazit celé vlákno

+35
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (9 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Trh s nemovitostmi je největší bublina v historii

23. 6. 2005 | Martin Zika

Trh s nemovitostmi je největší bublina v historii

Ještě nikdy v historii nerostly reálné ceny domů tak rychle, po tak dlouhou dobu a v tolika zemích světa, tvrdí týdeník The Economist. Trhy s nemovitostmi doslova bouřily od Spojených... celý článek

Ceny nemovitostí opět spurtují, hlásí The Economist

26. 4. 2004 | Martin Zika

Ceny nemovitostí opět spurtují, hlásí The Economist

Ceny nemovitostí v minulosti kopírovaly s dvouletým zpožděním vývoj na akciových trzích. Že tomu tak v současnosti není, nejspíše způsobily mimořádně nízké úrokové sazby, ale o to horší... celý článek

Ceny bytů: co říká srovnání se sousedy?

26. 3. 2004 | redakce Peníze.CZ

Ceny bytů: co říká srovnání se sousedy?

V roce 2002 bylo u nás postaveno kolem 2,7 bytů na 1 000 obyvatel, zatímco v Rakousku to bylo téměř dvakrát víc. Proč tomu tak je?

Jak bydlet za peníze ze státní kasy

22. 3. 2004 | Vendula Hilkovičová

Jak bydlet za peníze ze státní kasy

Státní podpora – sousloví, při jehož vyslovení se většině z nás vybaví příspěvek od státu pro stavební spoření. To je ale jen jeden z možných nástrojů, které stát používá. Jaké další... celý článek

Nepotřebuješ podporu? Máš ji mít!

26. 2. 2004 | Martin Zika

Nepotřebuješ podporu? Máš ji mít!

Stát vydává na podporu bydlení různými formami nemalé částky. Tyto peníze se ovšem ve většině případů dostanou do ruky těm, kteří je potřebují nejméně. Například regulované nájemné... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.