Mýty dneška o bydlení

Petr Vykoukal | | 26. 2. 2003 | 77 komentářů

S bydlením je v našich myslích spojena řada mýtů, které jsou považovány za nevyvratitelné fakty. Mnoho z nás je například přesvědčeno o tom, že platit nájem je vyhazování peněz z okna, že lepší je koupit si bydlení na hypotéku... Je tomu však skutečně tak?

Abychom udrželi kvalitu diskuze pro slušné čtenáře, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdřív musíte zaregistrovat. (Už jsem, ale zapomněl jsem heslo!)

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

12. 3. 2003 8:29, bobr

svatá prostoto ....

Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno

+25

Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

18. 3. 2003 18:47

Sám teď tuto otázku řeším a článek byl výbornou inspirací. Je však třeba provést několik významných korekcí: 1) zapracovat indexaci nájemného - s časem a rostoucím nájmem klesá rozdíl nákladů, tím i uštřená částka (růst nájemného po 15 letech při inflaci 2% činí cca 30%, tj. o 3 tisíce nižší úspory). 2)jak již bylo podotknuto zhodnocení nemovitosti. Dále je třeba si dát pozor, aby nějaká položka nebyla započtena 2x (např. oportunitní náklady). Dělal jsem si model v Excelu a v naproste vetšině (k mému drobnému překvapení) vychází koupě lépe (Měl jsem pocit, že při stávajících prodejních cenách se koupě už asi opravdu nevyplatí, podrobný výpočet mne ale vyvedl z omylu). Obvykle uspořená částka zdaleka nedosahovala hodnoty nemovisti se zohledněním růstu ceny (a to jsem byl relativně konzervativní - zhodnocení vl. úspor i růst ceny nemovitosti na 3%, inflace 2%). Nájem se ukazoval výhodnější jen v případě výrazného rozdílů mezi zhodnocením vl. prostředku oproti růstu ceny nemovitosti (např. zhodnocení vl. prostředků 6,5% oproti růstu nemovitosti 3% - průměr za celou dobu). To však dle mého nelze příliš očekávat (jinak by došlo k prodeji nemovitostí a přesunu aktiv do výnosnějšího zhodnocení), leda že by došlo k prasknutí případné současné cenové bubuliny.

-15

Reagovat na příspěvek

Další příspěvky v diskuzi (celkem 77 komentářů)

26. 2. 2003 10:51 | so

jeste jeden aspekt to cele ma - sporit 20 let a spolehat, ze z toho skutecne bude 3.5m, je v nasich geopolitickych podminkach naivni. Rizik je prilis a je treba se poucit z historie. Pravdepodobnost, ze prijdete za tak dluhou dobu o uspory je nesrovnatelne vyssi nez pravdepodobnost, ze prijdete o nemovitost.

Reagovat | Citovat | Nahlásit

26. 2. 2003 10:38 | Robert Divacký

Myslím si, že nejpodstatnější je opravdu zhodnocení nemovitosti, které činí určitě více než těch 10 000 Kč úspory za měsíc. Navíc je to opravdu extrém, protože u menších bytů to vychází, tak že splátka hypotéky je skoro ve stejné výši jako nájem a není o čem diskutovat.
Nevím, proč si autor myslí, že je takové scifi prodat zastavený byt. Pokud je to byt na hypotéku a nový kupující si vezme hypotéku u stejné banky, tak je méně rizikové než standardní koupě. A banky takové hypotéky rádi poskytují - mám osobní zkušenost s prodejem takového bytu.

Reagovat | Citovat | Nahlásit

26. 2. 2003 10:36 | martin

Tak nevím, jestli jsem četl pozorně, ale nezapoměl autor na úspory na daních? /při odečtu splátek úroků ze základu daně/.

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno

26. 2. 2003 10:30 | martin

Dobrej článek, snad už se konečně podaří bydlení dostat do věcné roviny. S logikou výpočtů i s výčtem výhod a nevýhod lze souhlasit, konkrétní čísla se mohou lišit v místě a čase. Obecně v tržním systému by rozdíl mezi oběma variantami neměl být příliš velký, pro někoho bude výhodnější hypotéka, pro jiného nájem. Proto také v tržních systémech fungují oba systémy vedle sebe.

Reagovat | Citovat | Nahlásit

26. 2. 2003 10:28 | Pavel

To co je v článku platí, ale jen v Praze pro luxusní byty a pro luxusní vily. Zde existuje obrovský nepoměr mezi cenou nemovitostí a cenou měsíčních pronájmů. Tato nerovnováha dle mne nemůže existovat do nekonečna...

Reagovat | Citovat | Nahlásit

26. 2. 2003 10:24 | Pes Filipes

Chtělo by to spočítat byt v ceně 1.8 mil. Kč (2+kk, nová výstavba, v Praze), kde se tržní nájemné pohybuje kolem 10 tis. Kč. Zde to totiž vychází už poněkud jinak, přitom jde o případ, který je přeci jen častější. Při předpokladu, že člověk polovinu má a zbytek splácí, tak i kdyby splácel jen 10 let, tak hypotéka, včetně pojištění nebude více než 10 000 Kč (bez zohlednění daňových úspor či případných státních podpor). Pokud přidáme i růst ceny nemovitosti v čase, což je věc, kterou autor zcela opomíjí, tak po nějakých 20 letech dojdeme k zcela jiným výsledkům, než v tomto článku.

Reagovat | Citovat | Nahlásit

26. 2. 2003 10:16 | Ivan

Když přijmu názor autora, tj. že peníze v bance se zhodnotí, zatímco nemovitost má hodnotu stále stejnou, či klesající a majitelé budou ochotni pronajímat všechny byty za uvedených podmínek (nájem pokryje cenu bytu za 16 a více let), tak samozřejmě je logicky nájemné mnohem výhodnější. Jenže v tom případě by pak vlastnictví nemovistostí bylo velmi nevýhodné, protože logicky uvažující člověk by nemovitost prodal, peníze dal do banky a výhodně by bydlel v nájmu. Netvrdím, že jde o zcela nereálný scénár dalšího vývoje, ale spíše očekávám, že vše bude standardní - tj. vlastnictví nemovitostí bude výhodnější než ponechání peněz ladem či v bance a nájmy u standardních bytů budou vyšší, než ty, které pokryjí ročně 6 procent ceny bytu... Při rozvíjení této teorie je tedy dobré se na věc dívat i z pohledu majitele a ptát se zda by skutečně chtěl vlastnit nemovitost, jejíž cena neroste a pronajímat ji někomu, kdo díky tomu zbohatne...

Reagovat | Citovat | Nahlásit

26. 2. 2003 10:04 | dd

Chtělo by to trošku více reality. Proč tedy rovnou tak drahý byt, když takový si pořídí málokdo? Proč nesrovnávat něco obvyklejšího, tj. nějaký 2+kk v ceně 1.5 až 2 mil.? Navíc životní pojištění ve výši 2500 Kč je hodně přestřelené, protože pojištění nesplacené části úvěru, což je to jediné co banka skutečně požaduje, se pohybuje v řádově nižších číslech. Také je dobré počítat i se zhodnocením nemovitosti.

Reagovat | Citovat | Nahlásit

26. 2. 2003 9:19 | dude

zapoměli jste, že po splacení hypotéky bude byt můj. Když budu počítat 1% růst cen nemovitosti, bude se cena bytu po 20 letech pohybovat na úrovni cca 4,3 mil. Kč. Tyto peníze můžu získat jeho prodejem. Oproti 3,3 mil. Kč, které získám pravidelným spořením v druhé variantě. Bohužel disciplinované lidi v otázce spoření, můžeme na prstech spočítat. Nyní Váš výpočet není tak jednoznačný. Zkuste si spočítat rozdíl, když bude cena splátek markantně nižší. Potom Vás vyjde jednoznačně levněji pořídit si vlastní bydlení.

Reagovat | Citovat | Nahlásit

26. 2. 2003 9:18 | Honza

No, když jste si to četl tak rychle, jak můžete poznat, že autor vyvozuje špatné závěry? No comment k vašim názorům (raději). Jinak Petře dík za dobrý článek, jen se připojuju k názoru, že tvé výpočty platí spíše pro dražší a luxusní byty. Mám totiž podobnou zkušenost jako paní v názorech o několik políček výše.

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno

26. 2. 2003 8:48 | Bas

Vidíte, nikdy mne nenapadlo si to takhle spočítat. Výsledek mě docela překvapuje, ale ať hledám jak hledám, mám pocit, že je správně. Aspoň teoreticky, protože je to taky hodně o té disciplíně - kdo z nás bude opravdu šetřit ty peníze, které ušetří? Většina z nás je utratí, takže našetřené miliony se asi nebudou konat. Ale mohly by, kdyby člověk chtěl, to je pravda.

Reagovat | Citovat | Nahlásit

26. 2. 2003 8:33 | Synková L.

Překvapil mě tady ten pohled na věc, zatím jsme takto neuvažovala. U drahých bytů má pan Vykoukal asi pravdu, u levnějších bytů ten rozdíl asi tak propastný nebude. Koupila jsme si byt za 1,5 m., splátky úvěru ze SS a poplatky k bytu dělají 7 000 Kč. Za pronájem menšího, než je můj stávající, jsem platila 10 000 Kč. V tomto případě by ten propočet asi nebyl tak dramatický.

Reagovat | Citovat | Nahlásit

26. 2. 2003 8:18

Díky za článek. Zajímavý pohled na věc, člověk se nemůže nechat jenom masírovat reklamou bank a stavebních firem o "výhodnosti" hypoték a nákupu bytů do vlastnictví. Nájemní bydlení je bezesporu flexibilnější a mnohem méně rizikové než se zadlužit na "zbytek" života. Hlavní podstatou problému však je, že kdo nemá ušetřeno už tak dost peněz a navíc silně nadstandartní plat, hypotéku na pěkný byt (cca 2-3 mil. Kč) stejně nedostane. Proto je nájemní bydlení pro řadu lidí dobrou variantou.

Reagovat | Citovat | Nahlásit

26. 2. 2003 8:03 | Adam Krajný

Mimo jste vy. Zřejmě jste nějaký pracovník realitky, který by přišel o kšeft...

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno

26. 2. 2003 8:03 | TGP

Přesně tak, celá bublina je jenom tlakem realitek, nic víc!!!

Reagovat | Citovat | Nahlásit

26. 2. 2003 7:59 | Veronika

A vy jste co zač? Nejdříve napíšete, že jste text pořádně nečetl a pak se agresivně vyjadřujete na adresu autora? Nezdá se vám to nějaké divné???

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno

26. 2. 2003 7:25 | David

Pan Petr Vykoukal je trošku mimo. Škoda, že musím odjet pryč. Po rychlém přečtení si říkám, že počítá jak pětkař na základní škole. Večer si to pozorněji prostuduju a napíšu mu vlastní názor, ale zatím mi z jeho článku rostou vlasy na hlavě. I takovýhle lidé pracují pro váš server? Je mi z toho zle.

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Stránka 4/4

Předchozí

Následující

Ušetřete s Peníze.cz

Chci nové bydlení Chci refinancovat hypotéku Chci hypotéku na cokoliv Chci hypotéku bez doložení příjmu

Chci také ušetřit

Spočítejte si