Diskuze: Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

Dobrý den, máme v plánu koupit pozemek. Realitní kancelář nám předložila smlouvu o smlouvě budoucí a zároveň žádají zaplacení části peněz v hotovosti. Protože jsme podobnou investici nikdy neprováděli, předložili jsme smlouvu právníkovi. Řekl si o odměnu 7.500,- Kč. Jak se asi tak pohybují ceny za tyto služby a není smlouva o smlouvě budoucí, tak trochu zbytečná? Proč rovnou nepodepsat smlouvu kupní a celou částku nepřevést do notářské úschovy.

Zdravím Petrwz , Rád bych si připlatil na to pojištění , jenže tady v česku by z toho udělalo pár chytrýsků pěkný nepořádek, a určitě by zmizel s penězi z uzavřených pojistek na Bahamy. Další výhodou je že v USA si může každý chránit svá práva do rozttrhání těla i duše, kdežto v česku ti každý vysvětlí už předem že to nemá cenu , že je to předem prohrané. Myslím že jediná spravedlnost je v tom , že si může člověk svá práva hájit a když vidím že něco na obchodu s nemovitostí nehraje , tak jdu od smlouvy a neuzavírám ji. To co kolem dělají realitky je jen přiživování se na majetku druhých. Ale ano , já jsem pro ať si vydělá já dotyčnému makléři zaplatám , ale on si musí uvědomit , že hájí zájem toho kdo jej platí, a pokud mu klient řekne že chce prodat nemovitost za takových a takových podmínek, tak musí podle přání konat a ne hrát hru na dvě strany a přihřívat si polívečku i u kupce za nějaký bakšiš . Jje to jen a jen o lidech. Ale rozhodně v USA jsou zákony nastaveny lépe než v česku.

Co ma ta pani na urade na mysli?

Kdepak. Treba tady v USA je to stejnej bordel a tak zacinam verit ze stejny to bude i v Cine nebo treba v Madarsku...Bezne se tady kupuje k nemovitosti i "title insurance" tj. pojisteni pro pripad ze se ukaze ,ze nemovitost ti ve zkutecnosti nepatri.

Myslím že se mi udělalo nevolno. To je snad možné jen v tomto Kocůrikovu, kdysi jsme si za totality dělaly srandu , že toto je Švejkolihový stát s demagogickým šízením podfedeným Mustáfem Rusákem. A kam jsme došli za 20 let po revoluci? NO COMMENT !!! Bože , snad jen toho se můžeme dovolávat.

Jak tak čtu tuhle debatu povím Vám, že jedině musíte spoléhat - na štěstí. Všechno závisí na dohodě mezi kupujícím a prodávajícím. Kdo riskuje víc těžko říci. V katastru FM jsou stavy kdy se po revoluci - tak jako jinde ztratily katastrální mapy a listy v centrále v Praze. Inu ty zápisy ve FM (některé ) nebylo podle čeho aktualizovat a tak se udělaly nové - JAK SE KOMU HODILO !!! Teď ty lokality přišly pod katastr Ostravy, ale mezitím do Prahy došly FM korekce. Samozřejmě jsou k mání mnohahektarové pozemky, domy , cesty, pole - role, územní plány - jak kdo ráčí prostě chaos zmatek, může se stát, že snadno zjistíte že Váš dům není až tak Váš anebo že stojí na cizím pozemku. A sympatická paní na úřadě Vám poví : " až to koupíte , tak vám povím jak vydělat hodně peněz"... Nejen že je duplicita katastrů - v některých podmínkách a případech, ale často platí i 8 vrstev map a každá jiná s jiným majitelem a břemeny a stavbami. A teď kupujte v téhle lokaliťe a vemte si tisíc právníků s tisíci zárukami, nač ale vlastně ???

Bylo trochu jinak, než jste pochopil. Zákazníkem realitky jsem nebyl já, ale prodávající. Takže já nic neplatil,. Kolik platil prodávající, byl jeho problém. Žádnému mladému advokátovi jsem kupní smlouvu psát nedal, tu přinesla realitka a pak jsme ji upravovali. Mladý právník byl, jak jsem psal, u notáře (notářský koncipient) a psal smlouvu o úschově peněz, nikoli kupní smlouvu. Jistěže je potřeba si dávat pozor a bránit se, to tu diskutujeme. Hezký týden i vám.

pane jiří, tak a jsme v podstatě u jádra pudla , jak se říká, to co vám předvedla realitka nebylo lajdáctví je to pokus jak si vydělat něco nad rámec legální smluvené úplaty. Tomu se říká tržní mechanizmus. A to co vám sepsal smlouvu mladý advokát, tak to bylo vaše nezadatelné právo. Upravit smlouvu tak aby vám vyhovovala. A přesně takto hovoří zákon, je věcí smlouvy a doložek, dodatků atd. co budete požadovat a plnit. Pokud by jste někdo narazil na smlouvu , která se vám nezdá , odstupte od takové smlouvy a požadujte jinou jinak formulovanou , jinak zabezpečené plnění a jakmile nebude protější strana souhlasit , potom obchod není uzavřen a nemusíte si pak nikdo vyčítat že jste něco zanedbali. Hezý týdemn.

Nevím. Pustil jsem se do diskuse v teoretické rovině (co stanoví zákon). Před lety jsem kupoval byt od majitele celého paneláku přes velmi sebevědomou a docela velkou realitku. Několikrát jsme upravovali smlouvu, protože v původní verzi byl popis bytu v rozporu se skutečnosti (neexistující plynové topení např.). Nevypadalo to na podvod, ale na velké lajdáctví. Platil jsem přes notářskou úschovu vázanou na doručení dokladu o zápisu mého vlastnictví do katastru, kterou jsem si prosadil (napřed realitka nabízela úschovu u sebe). Smlouvu o úschově podle mých hrubých požadavků dobře formuloval mladý právník v notářské kanceláři.

Pane jiří, jak vidíte skušenosti s realitkami. Jsou i u realitek známy nějaké podvody s nemovitostmy? Viz třeba výstavby nových bytů ,vybrané zálohy, H-system a pdobně? Není to tak dlouho co lidé přišli o velké peníze nenávratně. Bohužel, jedno je ale v dnešním světě jisté, musíte být ostražitý obezřetný, opatrný , neoblomný, tvrdý atd. atd. atd :-)) JJ takový je život. Vyrostly jsme a už nás nikdo za ruku vodit nebude. Ale je dobře že se dá hodně probrat na netu zde v tomto webu DÍKY :-)) Hezký den všem

To, že se vlastníkem nemovitosti stanete zapsáním do určitého státem vedeného registru netvrdí jen diskutující, to TVRDÍ ZÁKON. Od roku 1812 (3 roky do bitvy u Waterloo, žádná novinka) do roku 1950 a znovu od roku 1993. Stoprocentní ochrana před podvodem neexistuje, bohužel. K jistotě se jen lze blížit - dobrou smlouvou, průzkumem historie nemovitosti, využitím ochrany dobré víry.

Terminologická poznámka: Máte asi na mysli doložky. Dodatek je něco, co není součástí původní smlouvy, ale uzavírá se dodatečně. Zatímco ta zajištění by měla být součástí smlouvy od samého počátku.

co se týká pojistek , je to široké téma, a tak obyčejnému kupci který je odkázán na serioznost odborníků nepomůže výklad pojistných dodatků smluv. To je záležitost odborníků , kteří budto dělají svou práci pořádně a dodatky do smlouvy automaticky dávají, nebo mávnou rukou a nechají prodejce nebo kupce svému osudu. Jedno co mohu poradit neznalým všech záludností takového obchodu s nemovitostmi je , požadujte striktně dodatky smlouvy které jasně stanový vysoké penalizace v případě zmaření obchodu z důvodu nedodržení platby, nevyjasnění majetkových poměrů k nemovitosti. Dosáhnout smluvně toho , aby v případě podvodu byly uspokojeny vaše pohledávky jako první. Je to složité , ale toto by měl požadovat i kupec i prodejce.

Mám ještě jednu připomínku , která je také důležitá. Většina připomínek se vede okolo toho , jak zjistit skutečný stav vlastnictví kupované nemovitosti, různé závazky a břemena. Jako by byl v celé věci v nebezpečí podvodu jen kupec . Ale nikdo se nebaví o tom jaké požadovat záruky jako prodejce. Pokud někdo prodává nemovitost je očividné co dotyčný nabízí a dokladuje vše podle zákona a požadavků kupce. Ale jak má postupovat prodejce? jak zjistí že kupec má skutečně peníze, nebo si bere ůvěr , který ještě ani nenabyl ? Jak se dozvíte že peníze jsou skutečně po podpisu smlouvy vaše? Je na to velice jednoduchá odpověď. Peníze jsou vaše tehdy až je máte na účtě. A může vám tvrdit kdo chce co chce , že peníze deponované jsou už JAKO vaše. V případě že dotyčný spáchal někde nějakou trestnou činnost finančního rázu , potom může dojít k pradoxnímu stavu. Nemovitost , kterou od vás smluvně koupil , ale ještě není přepsána v katastru , na tu uvalí exekutor exekuci, protože už ji smluvně koupil. Peníze které jsou deponovány , ale ještě nejsou vaš exekutor okamžitě dá do exekuce, jelikož jsou právně ještě toho kdo peníze na účet složil. Takže je zabavena nemovitost i peníze. A toto je bez komentářů, myslím že jsme poslední dobou podobných přehmatů viděli v televizi dost. A nezbývá než se soudit až k vrchnímu nebo ústavnímu soudu, nebo dokonce k Evropským soudním institucím. A to je to o čem se snažím zavést debatu. Ne jen kupec , ale i prodejce chce mít své jisté.

vidíte a tady se dostávají všichni do dilema , ti kdo tvrdí že vlastníkem se stanete až zapsáním do katastru , a přitom všichni máte svorně obavy z podvodu , protože i v tom katastru nemusí být vždy vše zapsáno , třeba vyjasnění vztahů k majetku po rozvodu , po dědění, a jen zjištění samotné skutečnosti poptáním na místě samém, sousedi , známí , příbuzní dotyčného prodejce vám umožní získat přehled zda je zápis roven realitě. Proto jsou na místě penalizační dodatky smlouvy které jasně stanoví vysoké odškodné za případné újmy při koupi nebo prodeji nemovitosti.

1) Ano, mnoho realitek žádá velké peníze za mizernou práci. Jenže, když někdo opravdu neví a neumí, musí se na někoho z oboru obrátit, škoda bude asi menší, než kdyby si smlouvu a technickou prohlídku (na tu by opravdu neměl zapomenout) dělal sám. A člověk, který jde za první realitkou, aniž by se poptal na nějakou osvědčenou, je zrovna takový případ. Pravda, takový člověk asi nečte Penize.cz. :-)
2) Mezinárodní obchodní smlouvy se pohybují v jiném právním prostředí, než smlouvy vnitrostátní. Některé prvky použít lze (různá zajištění), jiné vůbec ne (volba práva). Koupě nemovitosti se na území ČR řídí českým občanským zákoníkem, nikoli obchodním zákoníkem, natož pravidly mezinárodního obchodu (těmi se může řídit financování takové transakce).
3) Smluvní ujednání má přednost před zákonem jen v určitých případech, které se vyskytují zejména v závazkovém právu. Ale ne absolutně, někdy je smluvní ustanovení odlišné od požadavku zákona neplatné (smlouva na převod nemovitosti musí být písemná a "schválená" katastrálním úřadem, výpověď z nájmu bytu jen ze zákonem vyjmenovaných důvodů atp.)
4) "Pojistky" jsou velmi důležité. Pokud máte zkušenosti, možná byste se mohl domluvit s redaktory a něco o nic napsat (třeba ve spolupráci s autorem článku).

píěete to dobře a souhlasím s vámi, nechtěl jsem říct že článek propaguje realitky, ale v podstatě téma diskuze bylo názor na koupi a prodej nemovitosti, a to byl jen můj názor , kde ani v ravdě nevyčítám nikomu že jde na realitní kancelář, to je každého věc a rozhodnutí , zrovna tak je moje volba koupit nebo prodat nemovitost bez realitky. Bude to dost běhání a vyřizování , ale jak pravíte jsme ještě daleko od toho aby jsme dostaly služby 100% kvalitní. Ale to neexistuje nikde na světě. J8 osobně nemám rád realitní kancelář z jednoho důvodu, prakticky si účtuje za něco co vůbec nedělá, to je maximum pro prodej nemovitosti , a navíc některé mají uzavřeny smlouvy o provizi jak s kupcem tak prodejcem, dále se mi nelíbí že kromě toho že vystaví inzerát na svém webu nic jiného neznají , a to si můžu učinit dnes sám na deseti inzertních webech zadarmo, i s fotkami. A smlouvu? To je pro některé - vlastně pro většinu lidí problém , ale jelikož jsem dělal na mezinárodních obchodních smlouvách , vím že existují velice jednoduché formulace, které vám zaručí návratnost investic i od podvodníka a zabrání případné ztrátě nemovitosti při podvodu. Existuje obchodní zákon ale smlouva tento zákon může doplnit a upravit podle potřeb a i taková smlouva má platnost , jelikož sluvní závazek je věc , která se bere první v potaz , teprve pokud smlouva nestanoví jinak , uplatňuje se zákon. To znamená že já mohu dát do smlouvy že pan xy. pokud se podvodným jednáním dopustí újmy na majetku protější starny v rámci prodeje či koupě nemovitosti je odpovědný ve výši 150% hodnoty nemovitosti plus veškeré výdaje za případné soudní výlohy plus za každý den z prodlení platby odškodného 0.5% navýšení odškodného. atd. atd. Je mnoho nástrojů jak nepoctivce odradit od pokusu o podvod.

1-zjistit na katastrálním úřadě vlastníka - vlastníky nemovitosti 2- zda není v záznamu na katastru značka P to je že je dokumentace v pohybu a něco se s ní děje 3- Kdy bylo naposledy s nemovitostí hýbáno, čili obchodováno - jestli je to krátké časové období , hrozí nebzpečí z nějakého nekalého jednání 4-jak dlouho je současný vlastník držitelem nemovitosti - čím déle , tím lépe , to skýtá záruku že vlastník neobchoduje příliš s nemovitostmi . 5- jestli kromě této nemvitosti neprodává vlastník současně i jiné nemovitosti , případně jiný movitý majetek- mohlo by jít o rychlé se zbavování nekale nabytých nemovitých nebo movitých věcí 6-zda uskutečňuje prodejce prodej nemovitosti překotně , nebo dá čas na rozmyšlenou - to by napovědělo zda se chce zbavit nemovitosti co nejrychleji a nebo prodává nemovitost s rozvahou , což by naznačovalo že je opatrný a tudíš skýtá lepší záruku že on sám poskytuje záruku serioznosti. 7-zda má v pořádku dokumentaci k nemovitosti, výpisy , odhady, potvrzení o úhradě daní a poplatků za EL, vodu, plyn, kanalizaci, zda jsou přípojky deklarované kolikrát na hranici pozemku skutečně na samé hranici , nebo v jaké vzdálenosti - náklady na zasítování jsou větší než si člověk myslí. 8- zda nejsou na nemovitost vázány jakékoliv hypoteční závazky, úvěry, nebo věcná břemena . v případě břemene je potřeba se obeznámit která břemena to jsou a za tyto případně snesitelná břemena ( př. Dálkový plynovod akanalizace přez pozemek a j.) požadovat slevu . 9- Cenu projednat do detailu a požadovat slevy na případné nedostatky. 10- Ve slouvě uvést případné penalizace za nedodržení smluvních závazků , a za případné podvodné jednání smluvní odškodné převyšující cenu nemovitosti o 50% - v tomto případě kdo jedná čestně nemusí mít strach takovouto smlouvu podepsat.
To by bylo zhruba desatero koupě a prodeje nemovitosti.

Názory se tady neustále vedou o případech,kdy se samotný prodej uskutečňuje.Ale na co si dát opravdu pozor při koupi nemovitosti?Čeho všeho si mám všimnout při prohlídce nemovitosti?Na co by jste se zaměřili vy?U rk jsme si všimli,že umějí nemovitost tak krásně nafotit,že na místě samém pak nevěříte vlastním očím,že se jedná o tutéž nemovitost.Díky za typy a názory

Souhlasím s názorem, že vlastníkem se nastáváte pouhým sepsáním kupní smlouvy byť s nejpozdnějším datem, ale zapsáním kupní smlouvy a zaregistrováním do evidence katastru nemovitostí na příslušném katastrálním úřadě.