Deregulace nájemného brýlemi (některých) družstev

Asi jste poněkud nechápavý. Jde o to, že srovnávat náklady na údržbu družstevního domu s domem majitele nelze přeci nikdy srovnávat, neboť aby člen družstva nebo majitel bytu ve Společenství vlastníků měl právo platit 20 - 40 Kč za m2, musí byt nejprve postavit nebo koupit! Copak tohle nikdo nechápe? Pokud vím, tak soudruh Křeček toto s oblibou tvrdí - měl by vrátit ten pozdě získaný titul.Copak soukromý majitel domu je pouhý udržovatel něčích bytů?

Tak, tak. Ještě k těm projektantům - kromě toho, že vnucují určité materiály, tak jsou navíc "líní" dělat např. u rodinných domů či obdobných soukromých staveb tzv. výkazy výměr, tedy "slepé" položkové rozpočty, podle kterých by bylo možné získat snadno srovnatelné nabídky firem...

Máte pravdu, rozdíly v cenách jsou tak velké, že se o tom nikomu ani nezdá. Již několikrát jsem viděl podrobný rozpočet na stavbu, kde se uvádí cena materiálu (před slevou), doprava tohoto materiálu a procenticky i přesun hmot. Firma nakonec pořídí materiál se slevou mnohdy i 20%, pak si jej nechá zdarma dovézt na stavbu a to přímo v čase, kdy jej potřebuje. Nebo-li zákazník zaplatí za materiál o 20 až 30% více, než kdyby si jej pořídil sám. Stavební firma nevzala do ruky ještě ani zednickou lžíci a již má vyděláno.
Bohužel jsou i případy, kdy je základní cena materiálu kalkulovaná s 19% DPH s tím, že těchto 19% je tam ponecháno, jako náklady na nakládání, skládání, přesun, skladování apod. A k tomu další náklady na dopravu, přesun hmot apod. A to potom zastřeší 5% DPH.
Pokud bychom to chtěli hodnotit komplexně, tak svůj podíl na "výdělku" má také projektant. Většina z nich ví velice dobře, kolik % dostane, pokud do projektu vnutí cihly Porotherm a další materiál. Provize, ostatně jako i u finančních produktů hradí zase jen klient a zase, jako u finančních produktů, o tom neví.
I u těchto skutečností je třeba hledat odpověď na regulaci a deregulaci. Je přece známo, že nejlepší kšefty pro stavební firmy jsou u státních, obecních a družstevních zakázek. Tam se vždy najdou „správní“ lidé, kteří rozhodují o tom, kolik NÁS to bude stát.

Navíc údržba domu tvoří jen část nákladů. Nutno připočítat desetitisíce ročně na pojištění nemovitosti, další desetitisíce za správu domu realitní kanceláří, stále stoupající bankovní poplatky, poštovné, výlohy advokátovi a soudní poplatky ve sporech s neplatiči a domělými "dědici" nájemních smluv, úklid chodníku, daně a mnoho dalších poplatků.

Manipulátoři z řad zastánců regulace v poslední době rádi používají některá bytová družstva jako ukázku, že to jde i s regulovaným nájmem. Skutečně selským rozumem a s malou znalostí ceny prací, materiálu a fungování domů poznáte, že uváděné informace od družstva nemohou být poctivé.I s nejvyšším , tedy 37,07Kč/m2 vystačíte na běžnou údržbu bez větších ( a nutných) modernizací a rekonstrukcí. Takže řešením je odklad nutných investic a prohloubení vnitřního dluhu na zanedbaném technickém stavu domů. Mrzí mně, že se jim k tomu někteří "družstevníci" propůjčují. Důvod lze hledat v tom, že mnoho zastánců regulace se ukázali býti nájemci s výhodou a tím se poněkud zdiskreditovali. Důležitou poznámkou k tématu je , že mnohem více v těchto bytech bydlí ti s příjmy vysoce nad průměrem než těch sociálně potřebných. Tak kde je ten sociální rozměr?

1. Regulované nájemné se pohybuje od 16 do 37 Kč za m2, podle velikosti obce. Za byt 65 m2 tedy od 1040 do 2405 Kč měsíčně. Ceny stavebních prací se tolik neliší, některé povinné výdaje (výtahy podle norem EU apod.) jsou prakticky stejné. 2. V roce 1989 byla cena 2,50 za metr. Když Křeček vykřikuje, že se nájemné zvýšilo o 1400 %, pak je dobré vědět, z jaké výchozí ceny. 3. 16 Kč dnes je přibližně dvakrát tolik než tehdejší 2,50, když vezmeme v úvahu inflaci. Růst cen stavebních prací byl vyšší - porovnání je tedy ještě horší. Při srovnání s růstem mezd je tehdejších 2,50 dnešních 37 - to je co se týče koupěschopnosti. 4. Majitel platí jak běžnou údržbu, tak větší rekonstrukce, které se z regulovaného nájemného zaplatit nedají. Zvýšit nájemné ale může pouze v případě, že jde o celkovou rekonstrukci domu, vesměs včetně zateplení a po velkých tahanicích. Navíc velmi omezeným způsobem. 5. Za svou práci majitel nesmí účtovat nic. Když se o dům stará sám, dělá to zadarmo! 6. Fondy oprav bývají spíš na údržbu a když přijde na to, že je nutná nová střecha, končí to u soudu, protože obyvatelé přízemí odmítají přispět - jim na hlavu neteče. To jen tak k těm nákladům.

Pokusím se odpovědět na poslední větu - příčina je podle mého názoru v tom, že většina lidí nerozumí rozpočtům staveb a stavební firmy díky tomu zkouší, co lidi unesou. V rámci financování bydlení klientů se setkávám s rozpočty a je naprosto neuvěřitelné, co si některé stavební firmy dovolí účtovat. Zcela běžným "trikem" je nehorázné navyšování ceny materiálu oproti jeho pořizovací ceně. Firma si nenechá platit jen za svoji práci, ale klidně si dává velkou marži na materiál, což je zcela bezpracný zisk! Bohužel tomu nahrává dvojí sazba DPH - zdánlivě se tak vyplatí brát materiál přes firmu i s prací, neboť by to mělo být o 14% levnější. Ale není, což mnoho lidí netuší... Jakmile se sazba DPH sjednotí, tak lidi snad přijdou na to, že je lepší si materiál nakupovat přímo (stavebniny při větším odběru - třeba na celý dům - dají slevu a ještě zdarma dovezou...) a stavební firmy platit jen za práci.

Já bych především velice rád předmětné bytové domy viděl na vlastní oči a také bych se rád seznámil právě s těmi předchozími rekonstrukcemi či většími opravami (možná ještě tzv. levně za totáče nebo krátce po roce 1989, kdy 10 - 20 let zase na jinak udržovanou nemovitost není tak dlouhá doba), které ale nejsou pochopitelně v časové řadě zahrnuty ale "současnost" domu z nich vlastně stále jaksi ještě žije. Obdobně na větší budoucí(!) opravy či rekonstrukce by měly být průběžně(!) vytvářeny rezervy, a proto vycházet v dalších úvahách a propočtech jen z prokázaných nákladů (byť trochu navýšených) za pouhých 7 let je velice krátkozraké a metodicky chybné. Ba dovolím si tvrdit, že nesmyslné. Prokázané náklady by měly být navýšeny právě o tyto rezervy, jejichž stanovení však nemusí být jednoduché a jednoznačné. A souhlasím s výtkou a jablcích a hruškách: vlastnické bydlení versus nájemní forma.
PS Žel, celé se mi to nakonec jeví, zláště vývody s uvedeným "nájmem" 1.300,- Kč měsíčně, jako populistické dítko z dílny páně Křečka. Jiná věc je, proč v ČR ceny ve stavebnictví dlouhodobě překračují průměrnou inflaci, tak to mi nikdo zatím opravdu pořádně nevysvětlil :-((

Pokusím se zareagovat na názory níže: Článek pouze prezentuje logiku "Co šílíte s deregulací, když v našem družstvu stačí i nižší částky na údržbu provozu".
Ano, i tak u nás některá družstva smrtelně vážně uvažují. Prozatím ani tak nešlo o souhlas nebo nesouhlas. Ten by měl být předmětem dalšího textu v nejbližší budoucnosti (tento nebo příší týden).
Budeme rádi, když budete i nadále do diskuze přispívat již zmíńovanými názory o tom, proč je takto pojatý přístup k nájmům "příliš úzký".
Proč podle vás jde nebo snad nejde o jablka a hrušky atp.

Souhlasím s v článku citovaným názorem Jiřího Pácala, že dochází ke srovnávání jablek s hruškami. Článek jsem si četl několikrát, ale stále nějak nemohu pochopit, o co v něm jde. Musíme vzít navíc v úvahu, že existují dva typy vlastnického bydlení podle toho, za jakou cenu bylo pořízeno. Existuje poměrně velká skupina vlastníků, kteří si bydlení nepořídili za tržní cenu, ale za cenu zvýhodněnou (privatizace obecního bytového fondu). Do této skupiny patří i vlastníci bytů, kteří je získali převodem družtevních bytů do osobního vlastnictví. Celkové náklady těchto vlastníků nelze srovnávat s náklady vlastníků, kteří byt koupili za tržní cenu. Problematika tedy rozhodně není jednoduchá a vyžaduje si mnohem hlubší rozbor, než jaký poskytuje příklad jednoho družstva, u kterého navíc nevíme, jakým způsobem k domům přišlo (svépomocná výstavba v minulosti nebo privatizace obecního majetku a za jakou cenu).

Družstva jen odkládají zásadní modernizace svých bytů a tak vytváří dojem, že není potřeba mnoha peněz na údržbu. Samozřejmně , že částky odpovídající regul. nájmu nemohou stačit. Tvrdit opak je demagogie! Vezměte jen příslušenství bytu co stojí a nájemníci to chtějí od majitele měnit. Nájem sotva pokryje tyto náklady. NA ty podstatné se dostat nemůže.

Autor clanku take "zapomina," ze druzstvo (na rozdil od pronajimatele) nepochybne nijak neresi udrzbu vlastniho bytu (podlahy, vnitrni rozvody, kuchynskou linku...).