Ptejte se Jiřího Pácala!

Příjemný den pane Jiří Pácale, obracím se na Vás jako na dobrého profesionála v oboru. Zaujali mne Vaše názory na serveru penize.cz v článcích >>Proč nechci byt na hypotéku<< a tento článek, na který reaguji. Mám několik otázek. Kde bych prosím mohl získávat informace o tržních nájmech bytů v jednotlivých regionech a kde o cenách bytů alespoň na okresní úrovni. Rád bych se s Vámi setkal. Bylo by to možné? S pozdravem Ladislav Mucska

Považujete prosím restituci nájemních domů, které byly ve správě státu a hlavně nájemníků, kteří byty ve svém zájmu udržovali a tudíž do nich i investovali za dobré řešení? S tím soucisí otázka na stanovování cen bytů podle odhadu majitelů, tedy většinou obecních úřadů. Cožpak není jiné řešení, než " volná tvorba cen spojená s korupcí?"

Vážený pane Pácale, může se stát společenství vlastníků bytů v bytovém domě plátcem DPH? A pokud ano, může toto společenství uplatnit odpočet DPH při nákupu materiálu a služeb při opravách, rekonstrukcích a modernizacích bytů, patřících vlastníkům ?

U vystavby bytu stale prevlada trend prodavat byty uz v rannem stadiu stavby, mnohdy jeste drive - coz mi pripadne nenormalni a rizikove i v pripade relativne serioznich developeru. Myslite si ze konkurence donuti developery prevzit na sebe vice rizik a budeme si moci vybirat z jiz hotovych novych bytu?

Dobrý den,
vlastním dům ve vesnici ve zlínském kraji, cca 100 km od mého nynějšího bydliště a zaměstnání. Chci z něj vytěžit max. možný výnos, proto zvažuji jeho komerční využití.(odhad příjmu max. do 100 - 150 tis KČ před zdaněním ročně ) Mám však pocit, že ve zdejší oblasti ceny nemovistosí začnou brzy klesat, čímž by příjem z komerčního využití společně s budoucí cenou objektu v podstatě dorovnával výnos z nemovitosi k úrovni momentální ceny nemovistosti, za niž je možno objekt prodat.
Rád bych se Vás dotázal,vzhledem k vývoji cen nemovitosí, zda považujete tuto za správnou, tj. zda v zájmu max. výnosu prodat.
děkuji
p.s.

Dobrý den, do jakých nemovitostí je dle Vašeho názoru vhodné dnes investovat a do jakých v blízké budoucnosti? Díky.

Vážený pane,
Chtěl bych se zeptat, co si myslíte o současných cenách stavebních pozemků (především těch budovaných na zelených loukách, ale v zázemí již stávající obce) v okolí Prahy do cca 15 km od hranice. Zajímal by mne Váš názor na vývoj jejich cen v příštích cca dvou letech ( jsou zisky developerů v této oblasti vysoké, jaký dopad bude mít avizované zavedení DPH na převod těchto pozemků apod.).
Děkuji

Dobrý den. Bydlím v bytovém družstevním domě. Do fondu oprav a údržby platíme podle velikosti bytu ( plochy m2 ). Velikost podílu vlastnictví v družstvu je prý úměrná velikosti ( ploše ) bytu. Měl bych k tomu 2 dotazy: 1.- Mám-li byt 2x větší než můj soused a díky tomu platím 2x tolik, mám i 2x větší počet hlasů při hlasování na schůzi? 2.- Proč je v zákoně dáno, že majitelé větších bytů mají platit více do fondu oprav a úrbžby, když podíl na majetku byl dán prvotní investicí do jejich nákupu? Vždyť opotřebení vstupních dveří, schodiště, výtahu, zatékání do střechy není dáno velikostí bytu.
Předem děkuji za odpověď.

Jaké jsou a v nejbližším časovém horizontu budou podle Vás hlavní faktory ovlivňující cenový vývoj, respektive poptávku a nabídku nemovitostí v ČR a v Praze? Mohl byste odhadnout i míru vlivu jednotlivých faktorů na tento trh?

Proč se stále brání deregulaci nájmů, když by její provedení mělo kladný vliv na celé hospodářství?

Můžete prosím uvést příklad pro Vaše tvrzení v perexu článku, tzn. kdy je vlastní bydlení dražší než nájemní? Většina podobných kalkulací se zakládá na výpočtu, který ukazuje, že splátka hypotéky plus dodatečné náklady je vyšší než nájem. To ovšem zcela pomíjí fakt, že na konci procesu (za 20 let) máte v prvním případě vlastní byt/dům, zatímco ve druhém vůbec nic, jen vizi dalšího a dalšího placení nájmu.

Dobrý den pane Pácal, Vaše články mne vždycky zaujaly a přestože nemohu souhlasit úplně se vším, většinou mi mluvíte z duše. Jsem nájemníkem v soukromém bytě a i když platím dost vysoké nájemné (cca 10000Kč/měs.), cena odpovídá stavu, vybavení a lokalitě. Myslím, že umělá hysterie kolem hypoték byla povedeným kouskem peněžních ústavů, osobně bych do toho v současnosti nešel a myslím, že hypotéka je riskantní i pro mnoho klientů s nadprůměrnými příjmy. Zásadní problém ale vidím v přístupu státu k celé problematice bydlení, současné polokomunistické pokusničení a neochota razantně deregulovat a uvolnit trh s byty jsou pro budoucí vývoj v této oblasti klíčové. Omlouvám se za dlouhý úvod, nyní vlastní dotaz: Jaký máte názor na budoucí vývoj v oblasti státem udržované regulace nájmů po vstupu do EU? Nemůžeme přece jako členové EU hrát roli nějakého exota, kdy to, co jinde funguje normálně a přirozeně naši politikové nerespektují nebo mrzačí do podoby pokřivené "české verze". Existují srovnatelné příklady vývoje situace u jiných členů EU?

1. Ceny bytů mají podle Vás klesat. Budou se změny lišit v závislosti na kvalitě bytu - panelový, cihlový? To znamená, myslíte si, že klesnou i byty cihlové? 2. Současné ceny bytů především tlačí nahoru realitní kanceláře, které odvozují svojí "odměnu" za zprostředkování od výše konečné ceny. Myslíte si tedy, že realitní kanceláře změní svoji strategii a nebudou se snažit ceny držet vysoko?

Dobrý den, cena stavebních parcel se v "rozumné" vzdálenosti od centra Prahy pohybuje okolo 2200-2500 Kč/m2. Tyto parcely přitom často těsně sousedí s desítkami hektarů nevyužívané půdy, zarůstající bodláky (Uhříněves, Štěrboholy) nebo, v lepším případě, s ornou půdou. Nic proti zemědělství, ale podle mě by zemědělská půda v těsném okolí Prahy přinesla daleko větší užitek, kdyby jí majitelé rozparcelovali a prodali na domky. To se podaří jen málo kdy, a proto ceny parcel jsou takové, jaké jsou (nízká nabídka, vysoká poptávka => extrémní cena). Proč tvůrci územních plánů Prahy a okolí nevyčlení na stavbu rodinných domků více území, aby se zvýšila nabídka na trhu?

Četl jsem na tomto serveru článek o zákoně o společenství vlastníků jednotek. Po přečtení se ovšem člověk jen těžko zbavuje dojmu, že ať by byl zákon jakýkoli, těžko může všechny problémy v článku nastíněné vyřešit. Jaký je váš recept? Děkuji za odpověď.

Rad bych znal vas nazor na soucasne prodejni ceny novych residencnich projektu v Praze. Cena v rozmezi 40 - 50 tisic za m2 je dle meho nazoru a zkusenosti znacne nadsazena a zahrnuje min 30-40% zisk. Chapu ovsem, ze kde neni tlak na cenu, neni duvod cenu snizovat. Na jake urovni si myslite, ze se v nasledujicich letech ustali cena nove vystavby v ramci Prahy a na jakych faktorech bude toto zalozeno? Diky.
Michal Kadrnozka

s dovolením zkusím odpovědět (vlastní zkušenost). Hledejte realitku s přímým a rovným jednáním, mají ve zvyku odpovídat nepřesně či neúplně. Zajímá vás výše provize, výše nájmu v nemovitosti, kolik bude stát smlouva, kterou sepíší, jestli pro vás oběhají formality spojené s přepisem na družstvu (příklad), jestli zasílají nabídky třeba na telefon, pokud si zažádáte, jestli na žádosti o prohlídku reagují rychle. pokud vám tohle nesplní, tak rychle pryč, když si nedala kancelář práci se zjišťováním... faktem je, že to dost zužuje výběr kanceláří... Hodně štěstí Jiří Müller

Dobrý den, na jedné konferenci věnované problematice nemovitostí jste řekl zhruba toto: "Názory, které odmítají deregulaci nájemného kvůli tomu, že by staří lidé v bytech nebyli schopni pokrýt náklady na bydlení, nejsou korektní. Vždyť existuje řada starých lidí na vesnicích, kteří sami, bez jakékoli pomoci, musejí zvládnout náklady na údržbu svého domu." Skutečně si myslíte, že by deregulace nepřinesla starým a sociálně slabým lidem problémy? Jak by vůbec narovnání cen podle vás mělo probíhat? Děkuji za odpověď.

Dobrý den, chceme si nyní koupit menší byt v Praze. Kontaktovali jsme několik realitek, ale mám z nich mírně řečeno smíšené pocity a necítím se zrovna jako vážený klient. Na co si dát při jednání s realitkou, která by mi měla hledat a doporučovat byt ke koupi, nejvíce pozor? Děkuji za radu, Petr Maršík

Dobrý den pane Pácale. Jaký předpokládáte vývoj cen nemovitostí mimo města? Mám na mysli venkovské chalupy, pozemky a případně chaty. Někde jsem slyšel, že se na nás chystá další invaze holanďanů? Ti první, po revoluci, se přijeli rekreovat a také to obhlídnout. Ti další již chtějí kupovat. Co Vy na to?