Nemovitost jako investice: analýza výkonnosti a rizik

mam dvouletou fixaci u CS, smlouvu jsem uzavrela vloni v listopadu. Trochu jsem to prekombinovala, sjednala jsem si hypo prilis brzo (budu ji cerpat az v lete) protoze jsem ocekavala rust sazeb. Mesic nato ale Zivnobanka snizila sazby a zacala 3,89% nabizet na triletou fixaci. Skoda, ale i tak je to v poho.

Fixaci mam dvouletou, a za dva roky uver take splatim. Protoze ale Ceska sporitelna nabizi minimalne petiletou smlouvu, musela jsem si dat pet let s mnohem nizsimi splatkami, nez bych unesla, zbytek posilam do fondu a po dvou letech (skonceni fixace) cely uver mimoradnou splatkou splatim.

Gratuluju k dobremu uveru, za 2,65% si nepujcit je hrich. A gratuluju k dobremu rozhodnuti splacet+investovat misto primo kupovat. Zrejme dobra hypoteka a zrejme dobre nacasovani hypoteky, ted uz je ten urok 3,9% na delsi nez 1-letou fixaci asi nemozny.

Tak toto je jen jedna varianta ... pravidelnymi vynosy portfolia umorovat hypoteku. Ano, tam mate pravdu, vyzaduje to jistou cast porfolia v likvidnich produktech a to snizuje celkove vynosy. Ale moznost je i jina. Mate 2 miliony. Mate prijmy dostatecne na splaceni hypoteky (to se da pri hotovosti 2M predpokladat ;-) ).
2 miliony investujete s velkym horizontem (az agresivne) a z vasich prijmu splacite hypoteku s urokem 4,5%. Za 20 let splatite pres 3 miliony a byt je vas. (Uz to slysim ... 4,5% - dlouhodobe nemyslitelne, ale nezapomente na danovou ulevu, a pokud dnes zafixujete na 15let u namatkou CS tak mate urok 5,4%, takze pocitam s urokem 4,5% a na oplatku nebudu snizovat naklady o danove ulevy).
Vase 2 miliony v portfoliu s 4% vstupnim poplatkem a 8% vynosem (tj. dlouhodoby vynos akciovych indexu) bude mit za 20 let hodnotu temer 9 milionu. Tudiz tato cesta byla o necelych 6 milionu lepsi, nez nakup za hotove. Samozrejme uz vidim mnoho namitek na to, proc 8% a ne 6,5% atd. atd. a moznost krachu fondu nebo akcioveho trhu atd. atd. a ze portfolio neni jisteno konzervativnimi produkty .... nerikam, ze to je bez rizika, diverzifikovat a diverzifikovat a hlavne diverzifikovat, nerikam, ze usetrite presne 6 mega. Jen na tom prikladu demonstruju, ze uver je vhodny, pokud jste schopen investovat s vyssim investicnim zhodnocenim. Kdo je toho schopen a jak toho byt shopen uz nerikam, to by spustilo zase zbytecnou debatu, ktere produkty, ktere akcie a ktere fondy jsou ty NEJ a to sem nepatri.

Dole se posmivas, tady to chvalis .. boze .. jantar :-D

Já jen doufám, že ČNB brzo zvedne sazby a lidem se vrátí rozum. Nemůžu se dočkat, až začnou hromadné prodeje bytů s hypotékami, o které už nebude mít nikdo zájem. Nájemní bydlení půjde znova nohoru. Ano, jsem škodolibý :)

Jen ho nechte, chybama se člověk nejlíp učí. Hotovost dá na akciový fond ropného trhu, vezme si hypotéku a po roce si řekneme, jak je na tom.

Jak dlouho myslíte Vám tyto úroky vydrží? Já myslím do nejbližšího konce doby fixace. Pokud ale máte investici někam do fondů dobře likvidní, tak se to určitě vyplatí, i kdyby to bylo jenom na rok.

Pokud tomu dobře rozumím, tvrdíte, že je výhodnější hotovost investovat a z této investice postupně splácet úvěr, než za hotovost rovnou nakoupit. Hm, jenže to musíte buď mít navíc pořádnou rezervu (likvidní a bez rizika) pro pokrytí případných propadů trhu, nebo investovat hóóódně konzervativně, abyste měl zajištěnou příslušnou částku vždy k datu splátky úvěru. Takže, buďto musíte disponovat větší hotovostí, než chcete investovat, a její část držet na hodně jisté a likvidní investici s malým výnosem (nejspíše termínovaném vkladu), nebo investovat s nízkým výnosem. Tak nevím, já bych asi raději rovnou za tu hotovost tu nemovitost koupil. Co je doma, to se počítá.

Moje situace. Mam hypo za 3,89%, coz po zohledneni danove ulevy znamena 2,65%. To neni pri rozumnem rozlozeni ve strednedobem horizontu problem prekonat investicemi do fondu.

Co v podstate tvrdite je, ze hazardem ja nakup na UVER, nikoliv koupe samotna (to uz je jina otazka).
Mate moznost uveru uroceneho v pasmu do 5%. Mate hotovost na investici. Kterou volbu?
Pokud jste schopen hotovost investovat s vyssim vynosem, nez tech 5%, je lepsi ji investovat a nemovitost financovat uverem. Pokud pouzivate maximalne stavebko (pro vysoke castky nevhodne) a zajistene fondy (tzn. dluhopisy okorene jen malym kosem akcii), tak je lepsi neinvestovat ty penize, ale koupit za ne nemovitost a uver nebrat.

Každému majiteli domu je tato situace jasná. Jen nevím kde se bude brát dostatek nových nájemních bytů,protože tak jak je dnešní situace hlavně s regulovanými nájemníky posazená nebude mnoho odvážlivců ochotno investovat hlavně do oprav starých činžáků kterých je habaděj a jsou na spadnutí. Přitom dle rétoriky české vlády a občanů je majitel domu či bytu kulakem a podvodníkem, kterého je třeba sledovat a usměrňovat protože jinak by si se svým majetkem nedejbože dělal co chtěl. Dlouhodobě může mít tato situace jenom jediný dopad a tím je nedostatek nájemních bytů a vzrůst nájemného s jasnými účinky - útlum mobility obyvatelstva která je už tak velmi malá, takže se nikdo nebude stěhovat za prací. Už vidím jak jsou nadnárodní společnosti tímto stavem nadšené a jak budou ze svých peněz budovat ubytování jako Baťa pro své pracovníky. Bude mnohem výnosnější se odstěhovat někam do jiného státu kde lidé nevěří na pohádky a dokáží se postarat o své bydlení ať už vlastnické anebo nájemní sami.

Nějak se zapomíná na odpisy = náklady = výdaje v budoucnu. Pak ten výnos vypadá úplně jinak. Za co by po nějaké době majitel vyměnil okna, kuchyni, kotel, podlahy, koupelnu,fasádu,elektriku,výta hatd ?.

I přes drobné vady, článek dobrý. To, že je koupě bytu na úvěr odpovědnou investicí tvrdí jen pár omezených analytiků typu Pikora, Marek, Šichtařová. Ve skutečnosti to je hazard a zvláště v souvislosti se špatným řešením vlastnictví bytů, mimořádné riziko.

Při čtení článku "letem světem" jem si všiml, že autor srovnává investici do pořízení a provozu nemovitosti s investicí do fondu. V článku ale nevidím konstatování : 1. Že zatímco nemovitost - pokud je koupena za rozumnou cenu a je na dobrém místě si cenu uchová a "plave" nad inflací i dle autorova "pesimistického" scénáře. 2. U peněz to tak není. Onen čistý zisk p.a. 4,5 procenta a základní kapitál 1 mil kč. se za dvacet let stane díky inflaci skutečnou dnešní hodnotou cca 500 tis. a reálný zisk bude tím pádem v dnešní ceně 4,5% z 500 tis. Howgh

Davy to nebudou, ale když mám třeba byt pár minut od university, tak bych se o obsazení nebál. Je ale fakt, že už teď je najít solventního dlouhodobýho nájemce problém a v tomhle bude hůř.

Myslím si, že článek dobře poukázal na to, že pronajímat nemovitost neznamená automaticky vydělávat spoustu peněz, ale že to přináší i dost starostí.

pekny clanek, oproti medialni masazi hypotecnich bank + developeru "zivotni investice apod." :-) upozornujici na jasna rizika.. kazdemu je jasne,ze i pres odpor Jyrky a jeho rudych bratru jednou skonci deregulace, tento rok banky odhaduji hypoteky na 130-150 mld ! - kazdy bydly ve "svem" zatizeny hypotekou, kde se pak budou brat ty davy najmu chtivych ?!!!... :-)

Docela zajímavý článek, s většinou závěrů bych souhlasil. Jen bych trochu změnil metodiku. Myslím, že je lepší oddělit nájemné úplně od plateb za služby, jejichž pohyb je stejný pro všechny formy bydlení a závisí to silně i na nájemníkovi (to byste do toho mohli zahrnout i jeho mobil).
Značně to zjednoduší výpočty a bude menší volatilita samotného nájemného, které je nakonec pro majitele rozhodující.