Hypotéka? Dvakrát měř, jednou řež!

Souhlasím s Vámi.Navíc mi pořizování nemovitostí přes realitky přijde daleko rizikovější,zdlouhavější a otravnější pro zúčastněné strany,než přímé jednání s prodávajícím. A ona rezervační záloha je povětšinou provize za možnost zprostředkování(tohle byl termín ve smlouvě jedné realitky).Tedy klidně neúspěšné zprostředkování a zůstávala realitce. Zajímá mne jaké jsou Vaše zkušenosti s realitními kancelářemi. Vaše názory mi vyhovují a obdivuji Váš nadhled a klid ve zdejších diskuzích. Článek je kvalitní a psaný srozumitelným jazykem pro širokou věřejnost.

Pojištění v nemoci je nezbytné a nutné,určitě po dobu,kdy je ona nedotknutelná rezerva ještě v malé výši proti velikosti úvěru. Pokud je vytvořena dostatečná rezerva,je dobré podporovat jiné zdroje přijmů. Pojištění úrazu jde sjadnat i samostatně a dokonce si myslím,že není až tak dobré mít pojištěna všechna rizika v jedné pojišťovně.

Máte pravdu, výstavba RD na hypotéku je zcela specifická věc a bylo by to na samostatný článek.

Škoda, že jsem ten článek nečetl dříve, nemyslím si že mám malé příjmy, ale je fakt že hypotéká, resp. její splátky způsobily nutné omezení mého životního stylu i celé rodiny. Na druhou stranu kvalita bydlení panelák vs. vlastní RD přiměřené velikosti (nemám na mysli hrady a zámky( je nesrovnatelná. Ted jen doufam že zdravíčko a práce vydrží přesně jak se píše v člábku. Pojištění čerpat nemusím ale bez něj soudný člověk do hypotéky nevleze. Trochu zradou je, že pojišťovna obvykle nenabíden současně i pojištění na dlouhodobou PN a to se musí komplikovaně shánět. V kteréžto fázi prívě jsem. Ocenuji v článku i akcentaci na nutnou údržbu. Ještě jedna zkušenost většina lidí podcení celkovou potřebnou částku na stavbu, a nedomyslí že je třeba taky udělat i ploty, zahradu event. vícepráce. Náklady na stavbu RD jsou dle mne vždy cena firmy + minimálně 20% navíc.

Hypotéky jako takové nemají žádnou samostatnou speciální právní úpravu (zákon). Banky však na jejich financování používají emise speciálních dluhopisů - hypotéčních zástavních listů. Na to musejí mít také speciální licenci od ČNB. A právě v zákoně o dluhopisech č. 530/1990 Sb. v platném znění v sovislosti s hypotéčními zástavními listy lze najít základní pravidla pro hypotéky - zejména to, jak mají být zajištěny. Zákon tak vlastně definuje hypotéky nepřímo. Naproti tomu stavební spořitelny hypotéční zástavní listy neemitují a zajištění úvěrů ze stavebního spoření tak nevyplývá ze zákona. Pokud Vám jde o právní úpravu státních podpor u hypoték, najdete podrobnosti v nařízení vlády č. 244/1995 Sb a č. 249/2002 Sb., což jsou prováděcí předpisy k zákonu č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech, v platném znění.

Můžete mi poradit, kterým zákonem se hypotéky řídí?

Ja teda porad nechapu proc by mela hypoteka tak svazovat ruce. Ja kdyz jsem menil zamestnani tak jsem dum prodal, novy majitel vyplatil hypoteku me bance a bylo. V novem miste jsem si nasel jiny dum a ten jsem zase na hypoteku koupil. Takhle to dela v USA kazdy a nikdo se nad nicim nepozastavi. Myslim ze v USA je prumerna doba po kterou prumerny american drzi hypoteku jenom par let. Ovsem hypoteka v USA ma oproti te ceske jednu zasadni vyhodu: Urokova vyse je fixovana na 30 let!

Jde o to, co si představujete pod vyjednáváním. V současné době je obrovská poptávka po hypotékách a banka rozhodně nemá potřebu s Vámi vyjednávat třeba o nižší úrokové sazbě. Máte samozřejmě možnost si vybírat mezi bankami - to bych ale nezahrnoval pod pojem "vyjednávat". Problém je v tom, že konkrétní úrokovou sazbu Vám banky zpravidla sdělí až po té, co k nim dáte kompletní žádost včetně posudku na nemovitost. Tento posudek však nemusí jiná banka akceptovat. Představa, že s bankou budete vyjednávat o nižší úrokové sazbě je poněkud mimo realitu (pokud nejste pro banku VIP klient). Můžete samozřejmě odejít do jiné banky, nechat zpracovat nový posudek, atd. Jde o to, jestli prodávající bude čekat... Zatím tu totiž chybí možnost dostat hypotéku (tedy mít uzavřenu úvěrovou smlouvu) bez konkrétní nemovitosti a tuto teprve pak najít a celý obchod operativně uskutečnit (i když s některými katastrálními úřady by to ani tak příliš operativní nebylo), ale byla by tu možnost si v klidu opravdu vybrat banku s nejlepšími podmínkami a pak se již soustředit na výběr nemovitosti. Takto mnohdy klient jedná pod časovým tlakem prodávajícího či realitky a ještě pod hrozbou ztráty rezervační zálohy.

Souhlas s clankem, je velmi uzitecny.
Snad jen jednu drobnost bych poopravil. Pojisteni nahrady usleho prijmu v nemoci doporucovane autorem mi nepripadne rozumne. Kdyz jsem se na to kdysi dival, tam mi pripadlo pojistne neadekvatni pripadnemu odskodnemu, pojistovna asi predpokladala ze si jej poridi casto nemocni lide. Pro pripad nemoci je asi lepsi samopojisteni, tedy dostatecna rezerva "nedotknutelnych" uspor. Pojisteni nasledku urazu je na druhou stranu dulezite. Dalsi upozorneni, je dobre ho zridit soubezne s zivotnim, protoze pojistovny ho z nejakeho duvodu pomerne nerady poskytuji samostatne, ale vetsinou jen jako soucast baliku vice pojistek (treba kombinovane s tou zivotni).

Finservis je pouze název mojí domény a obecný název mých služeb, působím jako konzultant a zprostředkovatel vybraných finančních produktů (pojištění, stavební spoření, penzijní připojištění, hypotéční úvěry) a též jako registrovaný investiční zprostředkovatel.

Velkáým problémem hypoték je, že v ČR lidé neumí vyjednávat. Přijmou první nabídku banky a vůbec neřeší, jestli by to nemohlo být výhodnější jinde a jinak. Často k vlastní škodě.

Dvakrat mer, jednou rez, myslim, ze jsem uz spojeni nasel. Pracujete porad ve Finservisu?

Pane Safranku, Vase nazory maji hlavu a patu. Bylo by prosim na Vas mozne ziskat nejake spojeni? Diky.

Hypoteka v USA je take kdykoliv vypoveditelna (proto ji Americane drzi jen par let, kdyz spekuluji s urokovymi sazbami). U nas je, tusim, hypoteka nevypoveditelna (anebo vypoveditelna za cenu tezkych sankci) po dobu, po kterou mate fixovanu urokovou sazbu. Zpet k Vasemu pripadu, jestli ceny nemovitosti klesnou, bude se Vam chlapek, ktery vyplati soucasne Vas a Vasi banku, shanet mnohem hur.

Ještě jednu poznámku, než půjdu dělat něco užitečného. Pokud někdo uvažuje o bydlení "na úvěr", tak první investici v této záležitosti by měla být nějaká odborná literatura. A to i před tím, než vstoupíte v jednání s nějakou bankou, či úvěrovým poradcem.
Osobně doporučuji knihu, spíše brožuru, "Financování vlastního bydlení" od Petra Syrového. V této knize je skoro všechno, co by měl budoucí dlužník zná. A přitom je to popsáno srozumitelnou řečí, tedy i pro laiky. Cena něco přes stovku, ale nevím zda je ještě na trhu. Tuším, že poslední vydání mělo číslo tři a pan Syrový připravuje nové. Nepovažujte to, prosím, za reklamu i když přiznávám, že se s uvedeným autorem znám.

Každý článek tohoto typu je dobrý a poučný. Díky za něj. Ne za sebe, ale za, ještě nerozhodnuté, budoucí klienty, kteří se chystají něco takové realizovat.
Ještě bych doplnil pár postřehů, které mě nyní, po rychlém ranním přečtení, napadají.
1. Jako jediný poradce z Vaší skupiny varujete před kombinací hypotéky s KŽP. U této kombinace je přitom třeba upozornit ještě na jeden důležitý moment. Vy jste to částečně zmínil. Je to jakýsi „zámek“ na budoucí trh s hypotéčními nemovitostmi. Tak, jako je dnes běžné v jiných vyspělých zemích. Pokud se budete potřebovat přestěhovat někam jinam, ať už z důvodu nového zaměstnání, nebo jiných (zdravotní, nevhodní sousedé, sportovní apod.), tak si jednoduše v novém působišti vyberete novou nemovitost a dohodnete novou hypotéku s tím, že původní nemovitost prodáte a splatíte zbytek anuity. Většinou bez sankčních poplatků. Jenže u této varianty je výše nesplacené anuity vždy stejná a to 100%. Neboť umořování jistiny hypotéky platíte někomu jinému za příslib, že to za Vás nakonec zatáhne. V případě změny bydliště, třeba po deseti letech, znamená zaplatit celou anuitu, jako na začátku. Ovšem zůstane Vám velice „kvalitní“ KŽP a hlavně ponaučení, že před „řezáním“ do takového to „kombíku“ je třeba měřit minimálně třikrát.
2. K pojištění úvěru s klesající pojistnou částkou. Váš případ, kdy je zůstatek úvěru vyšší, lze obejít tím, že sjednám vyšší pojistnou částku. Ještě lépe je ale vybrat takový produkt, který je přímo svázán s úvěrem. Nebo-li je pojištěn vždy nesplacený zůstatek. Některé tyto produkty mají ale i své nevýhody.

DOKONČENÍ
3. S „mrtvím broukem“ naprosto souhlasím. Ale prodej nemovitosti zatížené hypotékou jste trochu z idealizoval. Prodat nemovitost za vyšší cenu, než je nesplacená část hypotéky a tím na tom ještě vydělat, patří spíše ke zbožným přáním. Patrně jste měl na mysli Prahu. Ale ani tady to není pravidlem. Venku je to spíše opačné a to někdy dost výrazně. Nehledě na to, že tyto nemovitosti dnes kupují převážně spekulanti. Pokud to klient neprodává sám, nebo přes realitní kancelář, ale prostřednictvím aukce, tak si spekulanti počkají na opakování dražby a na snížení vyvolávací ceny. Samozřejmě záleží na tom, jaká je výše nesplacené anuity a na momentální poptávce v dané lokalitě.
4. Pojištění nemovitosti je většinou podmínkou banky a většinou je ve prospěch této banky vinklováno. Vy znáte nějakou hypotéční banku, která toto nepožaduje?
5. A ještě k bonitě. Na rozdíl od Vás, doporučuji následující postup. Při výpočtu skutečných příjmů, brát v úvahu jen ty stabilní a dejme tomu dlouhodobější. Nějaké cesťáky, občasné odměny a prémie, či nějaké sem-tam přivýdělky na vedlejšky apod. nepočítat. Naopak do výdajů započítat skutečné výdaje (ne tabulkové podle státu) a pokud možno zahrnout i ty budoucí. Největším nešvarem klientů je porovnávat současný stav. Dnes platí za nájem 10.000 Kč měsíčně a k tomu třeba 2.500 za energie a služby, dohromady 12.500Kč. Pak si přinese domů leták od hypotéční banky, kde se dozví, že by si mohl koupit třeba starší nemovitost za 2 až 2,5 mio, s využitím státního příspěvku a platil by dokonce méně. Jenže zapomíná brát v úvahu rozdíl v nákladech na provoz a vytváření rezervy na opravy. I u rodinných domů! Pak se od skutečných příjmů odečtou skutečné náklady (i s podílem těch budoucích) a vyjde disponibilní zůstatek. Výši úvěru doporučuji ve výši maximálně 50% tohoto zůstatku. Dále by měl mít klient k dispozici nějaké dobře likvidní peníze, jako pohotovostní rezervu na jeden až dva roky. Z praxe vím, že ten rok stačí. Dále by měl mít nějaký další, i méně likvidní zdroj peněz jako dlouhodobější rezervu na tři až pět let. Nikoliv KŽP. Ve výjimečných případech snad IŽP a nebo nějaké flexibilní ŽP. Dobré rizikové pojištění s doplňky je samozřejmostí. Potom je hypotéka hračkou :-)