Pořízení vlastního bytu dobře zvažte!

Petr Zámečník | rubrika: Jak na to | 7. 10. 2010 | 9 komentářů
Pořízení vlastního bytu dobře zvažte!
Vlastnické bydlení má nespočet výhod. Domácnost nemusí platit nájem. Významně jednodušší je provádění veškerých úprav a rekonstrukcí. Ale... nevýhod vlastního bydlení je také dost. Před rozhodnutím o pořízení bytu či domu je dobře zvažte!

Vlastnické bydlení je v České republice zdaleka nejoblíbenější. Na anketní otázku "Jakému typu bydlení dáváte přednost?" zveřejněnou v článku Luboše Svačiny "Dilema: Být nájemníkem, vlastníkem anebo družstevníkem?" uvedlo preferenci osobního vlastnictví 80 % hlasujících s tím, že dalších 13 % upřednostňuje družstevní vlastnictví. (V anketě v době přípravy tohoto článku hlasovalo již 963 čtenářů.) Obdobné výsledky udávají i další průzkumy a ankety.

Nesporné výhodyvlastnického bydlení ovšem v mnoha případech mohou zastínit jeho negativa. Výhoda "neplacení nájmu" se může vytratit pod splátkou hypotéky, byt jako forma spoření na důchod se může rozplynout v nákladech na náročnější rekonstrukce po třiceti letech splácení hypotéky. A to nejsou zdaleka jediné nevýhody, s nimiž je nutné při volbě vlastnického bydlení počítat.

"Neplatím nájem"

Nájem vlastník nemovitosti skutečně neplatí. Pokud se ale jedná o byt v bytovém domě s více vlastníky, na základě rozhodnutí společenství vlastníků je povinen platit příspěvek do fondu oprav. Jeho výše závisí sice především na rozhodnutí společenství, ovšem to by se mělo odvíjet od stavu domu a očekávaných oprav s domem spojených. I v případě, kdy společenství vlastníků nevzniká, je vhodné pamatovat na tyto výdaje.

Naopak neexistence rezerv pro nezbytné opravy, ať již z rozhodnutí společenství vlastníků jednotek nebo špatným plánováním majitele bytu či rodinného domu, se může ukázat jako fatální. Byt v neudržovaném domě navíc ztrácí hodnotu, a tak ani jeho výměna (prodej a koupě jiného) není snadná.

Vedle tvorby rezerv musí majitel bytu počítat i s dalšími náklady. Mezi nejvýznamnější přímé náklady patří splátka hypotéky. Mezi lidmi často panuje iluze, že když splácí hypotéku, placenou částku spoří (nejčastěji) na důchod. V penzi pak budou mít úvěr splacený a byt nebo domek bude "jejich". Proč se jedná o iluzi?

Splátka hypotéky se skládá ze dvou částí: splátky jistiny a úroků. Zatímco splátkou jistiny se snižuje dluh, jímž je nemovitost zatížena (a de facto tak skutečně nemovitost přechází do čistého majetku domácnosti), o úrocích toto říci nelze. Naopak. Platba úroků je z ekonomického pohledu totožná s platbou nájemného! Je přeci jedno, jestli si půjčím byt, za který platím nájem, nebo peníze na byt, za které platím úroky. A zejména u hypoték s delší splatností tvoří z počátku úroky podstatnou část anuitní platby.

Kromě přímé platby splátky hypotéky jsou s vlastnictvím nemovitosti spojeny i další "nepřímé" náklady - náklady příležitosti. Málokterá banka dnes poskytne hypotéku na celou cenu nemovitosti (a i když ano, tak si ji nechá dobře zaplatit). Tyto peníze vložené do vlastního bydlení nemůže domácnost zhodnocovat jiným způsobem (ano, mohou se zhodnocovat v případném růstu ceny bytu či domu... ale skutečně budou ceny růst? Kupříkladu v Japonsku už dvacet let stagnují...).

Jak vysoké jsou náklady příležitosti? Závisí vždy na okolnostech v každé rodině. Pokud si kvůli vložení vlastních prostředků do bytu pořídí ojetinu na úvěr s roční procentní sazbou nákladů 20 %, pak jsou náklady příležitosti 20 % ročně až do splacení úvěru (samozřejmě z jeho nesplacené části). Pokud je domácnost ochotna a schopna prostředky investovat na akciových trzích (a je tedy ochotna a schopna přijmout investiční riziko), pak náklady příležitosti mohou být kolem 8 % ročně. A pokud pak chybí peníze na rozvoj podnikání nebo uskutečnění podnikatelského záměru, pak jejich náklad příležitosti může být nevyčíslitelný.

"Zafixuji si platbu za bydlení"

Platí-li domácnost nájemné, může se dočkat i jeho zvýšení. To bývá přímo ve smlouvě stanoveno prostřednictvím indexace. Roste-li inflace (resp. nejčastěji ceny stavebních prací), roste i nájemné.

Prostřednictvím hypotéky a koupě vlastního bydlení lze růst plateb za bydlení "zafixovat". Ovšem jen opticky. A nemyslím tím nyní, že mohou vzrůst úrokové sazby, které hypotéku prodraží - to samozřejmě také, ale to bývá dočasný jev. Důvod leží o nákladovou položku vedle.

Nájemné se indexuje nejčastěji podle růstu stavebních prací z jednoho prostého důvodu: Rostou-li tyto ceny, rostou náklady na údržbu bytu a domu. Ovšem těmto nákladům se nevyhne ani majitel vlastního bydlení! Nájemné pouze zvyšuje pravidelné náklady, ale pokud vlastník bytu či domu v osobním vlastnictví netvoří patřičné (s inflací rostoucí) rezervy, může ho překvapit "neočekávaná" výše nákladů na opravu střechy, fasády či výměnu oken.

Celý článek si přečtete na serveru hypoindex.cz.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+19
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 9 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

19. 8. 2011 2:09, Adam

A co takhle se nejdřív naučit češtinu, než budeš příště spamovat, Martino ?

Zobrazit celé vlákno

+8
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

7. 10. 2010 9:54, TomasK.

Pokud jako vlastnik bytu tento byt pronajmu tak vsechny naklady na fond oprav zaplati stejne najemnik tak je uplne jedno jestli tam budu bydlet ja jako vlastnik a nebo najemnik... samozrejmne vetsi opravy bych ale musel jako vlastnik bytu platit, ale vetsinou to byva uver tak se splatky rozpocitaji a ty bych stejne i ja rozpocital do najmu najemnikovy.....
Takze jedinnou vyhodu najmu vidim ze nemam pocatecni zadluzeni v cene bytu coz ted jsou ceny celkem vysoke 2plus1 1.300.000 a vyse.............

-2
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (9 komentářů) příspěvků.

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

online | rychle | zdarma

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Kdy je pronájem výhodnější než koupě bytu na hypotéku

24. 9. 2010 | Daniel Kotula | 34 komentářů

Kdy je pronájem výhodnější než koupě bytu na hypotéku

Snem mnoha lidí je bydlet ve vlastním a celkově tak, i za cenu hypotéky, ušetřit na nájemném. Pořídit si nemovitost za každou cenu ale nemusí být vždy výhodné.

Na co si dát pozor při prodeji či koupi družstevního bytu

8. 4. 2010 | František Mašek | 32 komentářů

Na co si dát pozor při prodeji či koupi družstevního bytu

Rizika, spojená s převodem práv k užívání (prodeji či koupi) družstevního bytu, jsou zdánlivě menší, než u koupě bytu v osobním vlastnictví. Přesto se může prodej družstevního bytu... celý článek

Přečtěte si odpovědi expertů, jaká máte práva a povinnosti jako vlastníci bytu

18. 3. 2010 | redakce Peníze.CZ | 71 komentářů

Přečtěte si odpovědi expertů, jaká máte práva a povinnosti jako vlastníci bytu

Experti Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků odpověděli na vaše dotazy, které se týkaly práv a povinností vlastníků bytů. Přečtěte si první část odpovědí. Reakce na další... celý článek

Kdy byste měli uvažovat o koupi bytu a kdy jít raději do nájmu

28. 1. 2010 | Věra Tůmová | 8 komentářů

Kdy byste měli uvažovat o koupi bytu a kdy jít raději do nájmu

Koupit si dům či byt s sebou nese nejen splátky hypotéky, ale další náklady na chod celého domu. Navíc je těžší se odstěhovat za novou prací či za novým životním partnerem.

Jak koupit byt: výběr konkrétního bytu

13. 10. 2008 | Věra Tůmová | 5 komentářů

Jak koupit byt: výběr konkrétního bytu

Koupit byt jen podle toho, že zaujme na první pohled, nemusí být zrovna výhra. A to i přesto, že si kupec dá pozor na všechny nástrahy kupní smlouvy, vlastnictví bytu a převodu peněz.... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.