Vyplatí se prodej, nebo pronájem? Záleží, kde prázdnou nemovitost máte

Vladimír Zuzák | rubrika: Komentář | 13. 5. 2021 | 5 komentářů
Jak je na tom český realitní trh po roce s koronavirem? Co se teď víc vyplatí: pronajmout, nebo raději prodat? Tato otázka nemá univerzální odpověď. Každý kraj, město a vesnice jsou na tom jinak, co se týče cen nemovitostí a nájmů. Existují však dostupné nástroje, jak si vše spočítat.
Vyplatí se prodej, nebo pronájem? Záleží, kde prázdnou nemovitost máte

Zdroj: Shutterstock

Když vlastníte nemovitost, kterou sami nepoužíváte k bydlení, rozhodně se nevyplatí udržovat ji prázdnou. Dlouho neobydlené nemovitosti jsou v horším technickém stavu, hůř se prodávají, navíc vám zbytečně utíká zisk. Stojíte tedy před rozhodnutím: prodat, nebo pronajmout?

Tady už hodně záleží na tom, o jakou nemovitost jde. Úplně ideální jsou k pronájmu byty 2+kk ve velkých městech, jako jsou Praha, Brno nebo Plzeň. Naopak velmi špatně se pronajímají rodinné domy na vesnicích. To jsou dva extrémy. Většina nemovitostí se pohybuje někde na škále mezi nimi: byt 3+1 v paneláku, rodinný dům v oblasti Brno-venkov nebo byt 2+kk v centru Kolína… Tam už situace není tak jednoznačná.

O autorovi

Vladimír ZuzákZdroj: Maxima Reality

Vladimír Zuzák je ředitelem a od roku 2019 také majitelem realitní kanceláře Maxima Reality, která působí 22 let na pražském realitním trhu a od jara roku 2020 i v dalších regionech. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve Finep Holding Group, jedné z největších českých developerských společností. Dnes působí rovněž na pozici CEO v developerské skupině Maverick Group.

Když se chcete rozhodnout racionálně, potřebujete si spočítat: aktuální tržní cenu, předpoklad dalšího růstu ceny (zhodnocení v čase), aktuální výši nájemného a možný roční výnos z pronájmu. Často se nakonec jeví jako nejvýhodnější prodej. Ze získaných peněz si pak můžete pořídit ideální byt přímo za účelem pronájmu. Této strategii nahrávají i nízké úrokové sazby, které banky zavedly v reakci na koronakrizi.

Jak spočítat tržní cenu

Ceny nemovitostí se neustále mění, takže si vždy udělejte aktuální odhad. Nikdy nepočítejte s cenou, za kterou jste nemovitost koupili před lety. Nebo snad dokonce s cenou, která byla stanovena za účelem dědického řízení. K velkému nedorozumění může dojít i tehdy, když si uděláte rychlý průzkum na realitních serverech a řídíte se při odhadu tržní ceny právě uveřejněnými inzeráty.

Konečná prodejní cena může být podstatně nižší než v inzerátu, pokud se dohodne majitel se zájemci na slevě. Často však bývá i vyšší. V poslední době, kdy poptávka v mnoha lokalitách převyšuje nabídku, si totiž realitní kanceláře oblíbily aukce nemovitostí. A netýká se to jen bytů ve městech. Nedávno jsme prodávali například chalupu na Berounsku, což je oblíbená rekreační oblast. Ozvalo se celkem 69 zájemců a cena se zvedla o 1,6 milionu korun oproti inzerované.

Abyste dokázali zvážit, jestli se vyplatí prodej nebo pronájem, potřebujete dopředu zjistit tu nejpravděpodobnější konečnou prodejní cenu. Nejsnazší je objednat si online odhad ceny od realitní kanceláře, který je často zdarma. Realitky mají přístup do cenových map, kde se zaznamenávají skutečné prodejní ceny z katastru. Proto jsou tyto odhady nejpřesnější, když je nemovitost podobná mnoha dalším, které se v dané lokalitě prodaly v poslední době. Například u bytů 2+kk nebo 3+kk ve velkých městech jsou v databázi desítky a stovky obdobných případů. Podstatně méně přesný bude odhad ceny rodinného domu v místě, kde se nic dlouho neprodalo.

Zhodnocení nemovitosti

Když víte, kolik můžete získat z okamžitého prodeje, zvažte ještě možný růst cen do budoucna. O kolik se zvedne prodejní cena, když počkáte rok, dva nebo deset let? To se pochopitelně nedá nikdy vypočítat s absolutní přesností, protože další vývoj realitního trhu neznáme. Můžeme ale rozlišit lokality, kde je pravděpodobný další růst cen nemovitostí, od míst s méně optimistickými vyhlídkami.

Jistotu dalšího růstu cen ve střednědobém horizontu máte především ve velkých městech, jako jsou Praha, Brno nebo Plzeň. V těchto lokalitách se nepotvrdil ani původní předpoklad, že by třeba kvůli koronavirové krizi klesly alespoň ceny bytů v panelácích. Naopak: i tam dochází k překvapivému růstu. Podobně perspektivní jsou potom ceny rodinných domů i bytů v širším okolí těchto měst, především ve Středočeském kraji a v okrese Brno-venkov. I těm pomohla covidová krize a režim práce z domova, protože lidé si žádají byty i domy s větší dispozicí, kde by si mohli zřídit domácí kancelář. Navíc nemusí tak často dojíždět do centra města do práce, stačí jim vyrazit jednou nebo dvakrát týdně.

Samostatnou kapitolou jsou potom rekreační nemovitosti. Zavřené hotely během krize a touha zmizet z města do přírody posílily trend návratu k chalupaření. O rekreační nemovitosti je obrovský zájem, takže v turisticky atraktivních lokalitách rostou taky ceny rodinných domů. Jedná se hlavně o Krkonoše, Šumavu, Jizerské hory, Beskydy, Jeseníky, ale nově taky Krušné hory nebo i Vysočinu. Za poslední rok se zvedly ceny chalup v průměru o 25 procent, takže je aktuálně velmi výhodné je prodat, zároveň se dá očekávat další růst v následujících letech.

Výnos z pronájmu

Do třetice je potřeba zvážit výnos z pronájmu. V tomto ohledu nastaly během koronavirové krize taky nečekané změny. Určitě největší překvapení je dramatický pokles nájemného o 10 až 25 procent v Praze. Do nabídky se dostaly prázdné byty z platforem krátkodobých pronájmů Airbnb a Booking, protože turisté zmizeli. Mnohým majitelům nemovitostí to nepochybně značně zamávalo s předpokládanými ročními výnosy. Mnohde je nájemné tak nízké, že majitelé jen těžko pokryjí náklady spojené například se splácením hypotéky. Jistě se však jedná o krátkodobý výkyv a nájemné v Praze se bude postupně vracet na původní úroveň.

Nicméně tento propad se dotkl jen Prahy. V Brně, Plzni i dalších krajských městech byl počet Airbnb bytů spíš zanedbatelný a nájemné zde neustále roste společně s prodejními cenami, stejně jako ve Středočeském kraji.

Pronájmům se obecně daří tam, kde je nízká nezaměstnanost a zároveň vysoké prodejní ceny, takže řada lidí na vlastní bydlení vůbec nedosáhne a musí se spokojit s nájmem. Naopak velký problém s nalezením nájemníka může nastat v lokalitách, kde je málo pracovních příležitostí a nižší prodejní ceny, tedy dostupnější vlastní bydlení. Právě tyto lokality navíc ještě může dostihnout koronavirová krize. Růst nezaměstnanosti nás teprve čeká, až skončí vládní programy na podporu zaměstnavatelů. Očekávaný pokles cen nemovitostí i nájemného tak může přijde nejspíš právě v lokalitách, kde přijde o práci nejvíc lidí (zranitelnými regiony jsou především severní Čechy a Moravskoslezský kraj).

I aktuální výši tržního nájemného si můžete nechat spočítat přes online odhad od některých realitních kanceláří. Tady však pozor: abyste znali předpokládaný roční výnos, nestačí vám výše nájemného. Musíte taky zvažovat vstupní náklady (tj. nákup nemovitosti, případně její rekonstrukce, pokud jste byt nebo dům zdědili). A především, myslete na to, jak rychle se vám podaří najít nájemníky a jak často se budou střídat. Je velký rozdíl, jestli nájemce najdete za měsíc a vydrží vám pět let nebo za tu dobu vystřídáte tři nájemníky, jejichž hledání zabere půl roku.

V dilematu prodej nebo pronájem tedy neexistuje univerzální dobrá rada. Ve většině případů je prodej bezpečnější strategie. Pokud si nejste stoprocentně jistí, že se bude vaše nemovitost dobře pronajímat, je lepší ji prodat. Zájem o nemovitosti je obrovský i díky nízkým úrokovým sazbám hypoték, takže se vyplatí to využít. Pokud vás láká pronájem, získané finance můžete znovu investovat do nemovitosti. Tentokrát si však vyberete takovou, kde bude zaručený úspěch. Ideální je byt 2+kk v lokalitách, kde se předpokládá další růst cen. Část kupní ceny můžete pokrýt i výhodným úvěrem, a tak se dostanete na ještě vyšší roční výnos (takzvaná páka).

Vladimír Zuzák

 Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+17
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 5 komentářů

A tohle už jste četli?

Je čas zaplatit daň z nemovitostí. Jak na to

27. 5. 2022 | Jiří Hovorka | 2 komentáře

Je čas zaplatit daň z nemovitostí. Jak na to

Daň z nemovitých věcí platí ten, kdo byl zapsaný v katastru jako majitel k 1. lednu. Případný prodej nemovitosti během roku už nemá vliv na platbu daně pro letošek.

S drahou hypotékou pomůže dotace od státu. Ale jen někomu

26. 5. 2022 | Olga Skalková | 3 komentáře

S drahou hypotékou pomůže dotace od státu. Ale jen někomu

Lidé, kteří si k hypotéce do roku 2016 sjednali úrokovou dotaci od státu a kvůli nízkým sazbám ji zatím nevyužili, mají v příštím roce velkou šanci na aktivaci této podpory.

Zákaz starých kotlů v domácnostech se odkládá. Schváleno

19. 5. 2022 | redakce Peníze.CZ

Zákaz starých kotlů v domácnostech se odkládá. Schváleno

Konec starých kotlů v domácnostech se odkládá o dva roky. Návrh ministerstva životního prostředí, aby se termín zákazu jejich provozu odložil na 1. září 2024, ve středu definitivně... celý článek

Proč platí násobně víc než jinde? Teplárny se chovaly jako Bohemia Energy

9. 5. 2022 | Jiří Hovorka | 25 komentářů

Proč platí násobně víc než jinde? Teplárny se chovaly jako Bohemia Energy

V několika městech lidé za teplo a teplou vodu platí násobky průměrné ceny. Doplácí na to, že vedení tamních tepláren mělo špatnou strategii pro nákup plynu, ze kterého teplo vyrábí.... celý článek

Nájmy zdraží ještě víc, než jsme čekali. Kvůli válce

11. 4. 2022 | Vít Hradil | 17 komentářů

Nájmy zdraží ještě víc, než jsme čekali. Kvůli válce

Nájmy během dvou let zdraží o přibližně 30 %, očekává Vít Hradil, hlavní ekonom společnosti Cyrrus. Už před začátkem války na Ukrajině bylo zřejmé, že Čechy čeká přesun do nájmů. Válka... celý článek

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.