Zdroj: Shutterstock
Za normální situace to v bytovém domě funguje takhle: Předseda nebo výbor společenství vlastníků jednotek (SVJ) svolá shromáždění, tvořené všemi majiteli. Jenže často se stává, že řada z nich nepřijde, což může paralyzovat rozhodování o společných věcech.
Shromáždění se totiž může usnášet jenom v případě, kdy na něj přijdou vlastníci s nadpoloviční většinou všech hlasů. Hlasovací právo závisí podle velikosti jejich podílu na společných částech.
A aby mohli přijmout rozhodnutí, musí s ním souhlasit víc než polovina přítomných vlastníků. Zákon nebo stanovy můžou stanovit, že je potřeba ještě vyšší počet kladných hlasů.
Jestliže poslední shromáždění nebylo usnášeníschopné, tedy když přítomní vlastníci nedali dohromady nadpoloviční většinu všech hlasů, lze hlasovat takzvaně per rollam – vlastně jakýmsi oběžníkem.
Předseda nebo výbor společenství pošle vlastníkům návrh usnesení a ti pak mohou hlasovat na dálku – korespondenčně. Aby bylo takové hlasování platné, musí splňovat dvě náležitosti:
K oběžníku je připojen návrh usnesení, potřebné podklady pro posouzení a je uvedena lhůta, během níž se má vlastník vyjádřit. Pokud není ve stanovách určena jinak, činí lhůta patnáct dní.
Zároveň musí být k vyjádření vlastníka bytové jednotky připojeno datum a vlastnoruční podpis, a to na listině, která obsahuje plné znění návrhu rozhodnutí.
Při hlasování oběžníkem musí s usnesením souhlasit nadpoloviční většina všech vlastníků, pokud není zákonem nebo stanovami stanoven požadavek většího počtu kladných hlasů.
Na předchozích řádcích jsme si popsali možnost hlasovat „mimo zasedání“, která vyplývá přímo z § 1210 odst. 1 občanského zákoníku. Týká se však opravdu jenom situace, kdy poslední shromáždění nebylo usnášeníschopné, protože na něj nepřišlo dost vlastníků.
Nad rámec této výslovné úpravy v zákoně je možné, aby se vlastníci dohodli, že budou moct hlasovat korespondenčně (oběžníkem) také v jiných případech. Takovou možnost ale musí předem zakotvit do stanov.
„Pokud má společenství ve svých stanovách rozšířenou možnost hlasování per rollam nad rámec zmíněného § 1210, mělo i v době nouzového stavu nespornou výhodu. Mohlo korespondenčním způsobem hlasovat, aniž by se vlastníci fyzicky sešli, a bez nutnosti prohlásit shromáždění za neusnášeníschopné,“ říká Michal Klusák, advokát a hlavní partner Klusák Advokátní kanceláře, která se specializuje právě na SVJ a bytová družstva.
Takových společenství, která mají ve stanovách rozšířenou možnost hlasovat korespondenčně, je ovšem podle dostupných informací jenom osm procent.
Zbytek – tedy společenství, která takovou úpravu ve stanovách neměla – byl proto po vyhlášení koronavirových omezení paralyzován. „Tato SVJ by nesměla hlasovat per rollam ani s ohledem na vyhlášení nouzového stavu. Platnost takového rozhodnutí by totiž mohl kterýkoli z vlastníků napadnout právě s poukazem na to, že stanovy hlasovat mimo zasedání shromáždění neumožňují,“ připomíná Klusák.
Poslanci proto schválili vládní návrh, který po dobu trvání mimořádného opatření zavádí možnost rozhodovat korespondenční formou i tehdy, pokud to nepřipouštějí stanovy. „Nebude tedy nutné čekat na shromáždění, které je neusnášeníschopné a dnes především nesvolatelné,“ vysvětluje Klusák.
Novela je účinná od 24. dubna a řeší také situaci, kdy během omezení uplyne funkční období člena voleného orgánu, nebo snadnou možnost kooptace členů. Podrobněji o dalších změnách píšeme v rámečku vpravo dole.
Vraťme se teď k obecným pravidlům, která platí bez ohledu na mimořádná opatření. Častým problémem jsou případy, kdy je potřeba souhlasné stanovisko všech vlastníků. Zmiňuje je občanský zákoník v paragrafu 1214.
Především jde o situaci, kdy se všem vlastníkům mění velikost podílu na společných částech. K tomu může dojít třeba v případě, že se změní plocha některého z bytů výstavbou lodžie, změnou bytu na nebytovou jednotku, nebo jsou vybudovány nové bytové jednotky.
Snadno se může stát, že takovou stavbu zablokuje jediný vlastník – nejenom tím, že nesouhlasí, ale také tím, že se zdrží hlasování, případně vůbec nelze dopátrat, kde žije. Nebo třeba zemřel a dosud nedošlo k vypořádání dědického řízení.
Souhlas všech vlastníků je nutný také v případě, kdy se mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílu na společných částech.
„Pokud souhlas všech vlastníků předepisuje zákon, neexistuje účinný právní prostředek, kterým by se této povinnosti dalo vyhnout,“ upozorňuje Jan Eisenreich, vedoucí právník portálu svjpravnik.cz.
Jestliže jsou k dispozici alespoň kontaktní údaje vlastníka, který se neúčastní shromáždění, lze při splnění stanovených podmínek využít hlasování per rollam. „Tímto způsobem by mohl vlastník jednotky, který je například v cizině, hlasovat o přijetí usnesení,“ říká Eisenreich.
A pro případ, kdy povinný souhlas všech vlastníků nevyžaduje přímo zákon, ale „jenom“ stanovy SVJ, doporučuje jejich změnu.
Ve starších bytových domech přijde dřív nebo později okamžik, kdy je potřeba opravit fasádu nebo střechu, anebo udělat rovnou komplexní rekonstrukci či revitalizaci.
Zdroj: Klusák Advokátní kancelář, Paragrafs
Když není ve fondu oprav dost peněz, bude potřeba zvýšit příspěvky do něj a počkat, až se potřebná částka nashromáždí. Variantou je úvěr, v některých případech může být zajímavé prodat půdní prostory investorovi.
„Rozhodnutí o přijetí úvěru ze zákona nepodléhá povinnosti souhlasu všech vlastníků a záleží zejména na určení potřebné většiny ve stanovách,“ upřesňuje právník Eisenreich.
Prodej půdních prostor by byl o mnoho komplikovanější. Protože se jedná o prostory ve spoluvlastnictví, je zapotřebí souhlas všech vlastníků.
Nabízí se otázka, zda je možné vyřešit nahrazení souhlasu nekontaktního vlastníka soudním rozhodnutím. „Nahrazení projevu vůle soudem v takových případech není možné,“ upozorňuje Eisenreich. Zásah státu do soukromoprávních vztahů má být totiž pouze výjimečný, vysvětluje.
Pokud špatný stav domu z důvodu nedostatečné údržby způsobí někomu škodu, budou za ni odpovídat vlastníci nemovitosti, tedy spolumajitelé bytového domu. Omítka nebo uvolněná taška ze střechy může poškodit auto parkující u domu. V horším případě hrozí někomu úraz.
„Za škodu vyplývající z vlastnictví budovy odpovídá její vlastník,“ potvrzuje Kateřina Ikráthová z pojišťovny Allianz. Pokud jde o bytový dům, odpovídají všichni spoluvlastníci podle výše jejich podílů.
Odpovědnost za škodu sice lze pojistit. Když je budova v horším technickém stavu, vyjde pojistné dráž. Většina pojistných podmínek navíc obsahuje výluky pro případ, že byl dům ve špatném technickém stavu už v době sjednání pojištění, anebo ke škodě došlo v důsledku hrubé nedbalosti vlastníka.
Není tedy možné péči o dům zanedbat a spoléhat na to, že škodu uhradí pojišťovna. „Ke každé pojistné události přistupujeme individuálně a záleží na mnoha faktorech,“ zdůrazňuje Ikráthová.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
