Získat hypotéku je teď těžší, říká expert. Banka není charita, musíte se vyznat

Hypotéky se podle Swiss Life Hypoindexu dostaly v průměru poprvé od roku 2022 pod 5 procent. Můžeme se těšit na další klesání, nebo už jsou očekávání opatrnější?  

Já tolik nesleduji Hypoindex. Dívám se hlavně na data od České národní banky a tam už jsme pod 5 procenty poměrně dlouhou dobu, takže to teď nevnímám jako senzaci. A to, že jsou někde vyhlášené sazby 5 procent, navíc neznamená, že nejsou v reálu níž. Každá banka má nějaký sazebník a k tomu má množství slev, které je schopná dát v rámci konkrétního případu. Takže naši klienti se typicky dostávají na úrokové sazby někde na úrovni 4,6 procenta. Máme klienty, kteří se dostanou níž, ale také klienty, kde jsme rádi, že jsme pod 5 procenty. Je to prostě individuální.

Co tedy sledujete při pohledu do budoucna?

Kdybych se měl podívat na to, kam trh půjde, tak bych určitě sledoval vývoj úrokových swapů. Když to velmi zjednoduším, tak je to úroveň nějakých mezibankovních plateb, a tam od začátku roku spíš docházelo ke zdražení. I když poslední měsíc jsme viděli mírný pokles. Dnes je na úrovni 3,2 procenta, a když k tomu přilepíme marži banky, nějaké náklady a tak dále, tak se právě dostávám někde na úroveň 4,5 či 4,6 procenta. 

A můj pohled na úrokové sazby? Nečekal bych, že půjdou dolů. Nečekal bych, že půjdou nahoru. Vlastně si myslím, že teď budou plus minus stagnovat a hlavně půjde o banky. Pokud banky budou chtít získat větší podíl na trhu, budou muset jít s marží dolů. Konečně vzniká prostor pro nějaký, řekněme, tržní boj a individuální vyjednávání. Roste proto význam poradců v tom smyslu, že jsou třeba schopní vyjednat individuálně lepší podmínky, než by si vyjednal člověk sám osobně na pobočce.

Říkal jste, že dokážete vyjednat lepší podmínky, například 4,6procentní úrok. Ale jak těžké je získat tak dobrou hypotéku? Respektive jak je obecně těžké v současnosti hypotéku vůbec získat, když vidíme, jak rostou ceny nemovitostí?

To je zajímavý dotaz, protože většinu toho trhu ovlivňuje Praha. V Praze se realizuje přes 50 procent transakcí z celé České republiky. Takže když se díváme na nějaké průměry, musíme si uvědomit, že je zkresluje hlavně Praha, Brno a Středočeský kraj. Ty tři regiony dělají dohromady skoro 70 procent transakcí. Pro většinu domácností v Česku je koupě nemovitosti v těchto regionech nedosažitelná, protože na to nemají příjmy. Ale pokud žiju třeba v Šumperku, v Táboře, zkrátka v nějakém okresním městě, a mám průměrné příjmy na danou lokalitu, tak si tam velmi pravděpodobně sáhnu na průměrnou nemovitost. Takže první věc, kterou musíte řešit, je bonita. 

Druhá věc je potom úroveň vlastních zdrojů. Jak ceny nemovitostí rostou, tak i těch 10 procent začíná být v některých lokalitách problém. Chci byt pro rodinu v Praze? Musím si připravit milion nebo možná 800 tisíc – a to se bavíme o mladých lidech, kteří můžou jít cestou devadesátiprocentní hypotéky. Pokud je vám 36 let a víc, pak podle legislativy potřebujete složit 20 procent z ceny nemovitosti. A to už je pro mnohé lidi velký problém. V tom případě řešíme, jestli nemají v rodině jinou nemovitost, kterou mohou zastavit. A výhledově se to příliš nezmění, neočekávám nějaký propad na realitním trhu. To by musela přijít nějaká černá labuť primárně asi spojená s propadem zaměstnanosti a ekonomickou krizí. 

Dokážete si představit, že by nemovitosti spadly tak, jako třeba v roce 2008 při dluhové krizi? Nebo se tam už nikdy nedostaneme?

To si dovedu představit, protože já si myslím, že ten propad nebyl tak zásadní. V průměru byl někde na úrovni 20 procent, což vlastně není až tak velký propad. My v Čechách jsme nezažili nikdy v historii žádný větší propad cen nemovitostí, řádově třeba o 40 až 50 procent jako některé země v Evropě. Takže 20 procent si umím představit, ale za mě to není nic obrovského. Když se podíváme, jak rostly ceny nemovitostí loni, tedy o nějakých 16 až 17 procent, a spadly by teď o 20 procent dolů, tak nás to vrátí plus mínus rok a půl zpátky. A to mi nepřijde, že by bylo něco zásadního. 

Když se vrátím k hypotékám, dokážete vyjmenovat největší překážky, na které se teď při získání hypotéky připravit? Kromě toho prvotního balíku peněz, který musí žadatelé mít.

Jsou primárně tři a už jsem tady o některých mluvil. První věc jsou ty vlastní zdroje, druhá je prokazatelnost příjmů. Protože to není jen o tom, že příjmy mám, ale že musí být bankou akceptovatelné. Mezi klienty mám lidi z IT sektoru a spousta z nich pracuje na IČO a žijí v Praze nebo Brně a klidně fakturují přes sto tisíc měsíčně. Nemají žádné náklady, primárně pracují pro jednu nebo dvě firmy. A když jsou například v režimu paušální daně, tak banky akceptují ty příjmy někde na úrovní 50 až 60 procent toho, co ten člověk fakturuje. Takže i s tímto přijmem bývá těžké získat hypotéku v té výši, kterou potřebují, nebo musí vybírat nemovitost podle toho, kam je ty banky pustí, nikoli podle toho, kterou by chtěli. 

Tomáš Rusňák

Zdroj: Tomáš Rusňák

Je jedním z nejznámějších hypotečních specialistů v Česku. Pomohl zpracovat víc než 650 hypoték v celkovém objemu přesahujícím 2,6 miliardy korun. Je spolumajitel hypoteční firmy TAURUM finance a obchodní ředitel firmy Gepard Finance. Má za sebou spolupráci na projektech s ministerstvem financí nebo Českou národní bankou. Je tvůrcem vzdělávacího podcastu o hypotečním a realitním trhu s názvem Hypotécast. Pravidelně školí, přednáší na konferencích a vysokých školách a přispívá svými názory do médií.

A třetí věc jsou odhady. Pokud jsem na hraně s vlastními zdroji, tak potřebuji, aby mi banka potvrdila kupní cenu. Pokud ji srazí byť o 5 procent, tak je musím zase někde najít. A to může být problém a můžu kvůli tomu přijít například o rezervační poplatek, protože prostě nejsem schopný ty peníze dofinancovat. 

Cítíte, že je to tedy složitější než dřív? 

Myslím, že poměr těch složitějších případů vůči těm jednoduchým se strašně změnil. Dvě ze tří hypoték, které dnes máme na stole, jsou fakt složité, doopravdy bojujeme s některými parametry a trvá je vyřídit delší dobu. Realiťáci říkají, že jde hypotéku schválit do měsíce úplně v pohodě. Já si nepamatuju, kdy jsme měli nějaké větší množství hypoték do měsíce schválených, většinou je to 6–8 týdnů. Banky si vymýšlejí. Teď nic proti lidem, kteří tam pracují, ale řeší se různé nesmyslné výjimky nebo podklady navíc. Přijde mi to teď určitě složitější, než to bývalo.  

Vy trh znáte. Dá se říct, že některá banka je na hypotéky lepší než jiná? Nebo je pravda, jak se často říká, nejlepší podmínky mi dá ta banka, jejímž klientem už jsem?

Ne, to není pravda vůbec. Že mi dá moje banka nejlepší podmínky, je pravděpodobnost tak jedna ku desíti. Na to bych nespoléhal. Navíc jde o několik věcí: jedna věc je sazba, další pak podmínky a parametry úvěru.

Naši klienti mívají účty ve třech až pěti bankách a do jednoho z těch ústavů posílají výplatu, protože má zrovna jednoduché internetové bankovnictví nebo dobrou aplikaci, ale má třeba malý tržní podíl v hypotékách. Takže to je opravdu omyl. Teď nechci, aby to vyznělo špatně proti těm bankám, ale pokud si jako jejich klient přijdete říct o hypotéku a sami, tak pravděpodobně tu nejlepší nabídku nedostanete, protože už vás mají a nepotřebují se o vás prát. Vědí, že jste vůči nim loajální, a pokud nejste typ obchodníka, kterého baví se s bankou dohadovat, tak můžete klidně zaplatit o 0,3 procenta víc, než kdybyste přišli z ulice. To se prostě děje. Banka dělá byznys za účelem zisku, není to žádná charitativní organizace a takhle je k tomu potřeba přistupovat.

Abych se ale vrátil k té otázce, jestli jsou některé banky na hypotéky lepší nebo horší – aniž bych chtěl někoho výrazně vyzdvihovat, tak například třeba Hypoteční banka, která dneska spadá pod ČSOB, dlouhodobě prokazuje, že je v zásadě asi nejzajímavější z pohledu komplexnosti řešení.

Nemá nejlepší sazby a nikdy je mít nebude, není to jejich obchodní strategie, ale metodicky toho umí nejvíc. Takže tohle je třeba varianta tam, kde to dává smysl. Ale dává to pro mě smysl, nebo ne? To laik často není schopný posoudit, protože neví, jestli je jeho případ jednoduchý nebo složitý. 

Česká spořitelna je taky v hypotékách velmi kvalitní, ale jejich strategie v rámci cenotvorby je jiná. Oni prostě umějí s úrokovými sazbami jít níž než ČSOB. Ale když půjde o extrémně těžký případ, tak musíte na předkonzultaci a musíte to hodně řešit, což vám může schvalování prodloužit klidně o 14 dní.

A tady zase je potřeba brát v potaz, jestli tu hypotéku potřebujeme rychle. Protože upřímně, 0,2 nebo 0,3 procenta v kontextu toho, že to splácení trvá 30 let a fixuje se na rok nebo tři, vůbec není tak důležitý údaj, což je často strašně těžké lidem vysvětlit. Pokud bych si měl nechat utéct nemovitost jako kupující kvůli tomu, že to bude trvat déle, tak ta může být za pár měsíců o pár set tisíc dražší a úrokový rozdíl i to co přeplatím, je minimum vůči tomu, kolik musím najednou zaplatit na tom vstupu.

Čím déle v oboru pracuji a čím větší detaily znám, tak si uvědomuji, že úroková sazba je parametr třeba třetí či čtvrtý, který sledujeme. Až když víme, že je to všechno v pořádku, že tam nejsou žádné problémy, výjimky, nemusíme se ničeho obávat, tak jdeme po sazbě a jdeme po té nejlevnější nabídce, tam pak nemá smysl zbytečně přeplácet. Ale takových hypoték je strašně málo.

Právě tu pomíjivost úrokové sazby teď mnozí řeší, když si brali hypotéky před třemi pěti lety a teď musí refinancovat. Je pro to ta pravá doba?  

Pravá doba, no… Záleží, kdy jim končí fixace. Pokud jim končí fixace v příštích 12 měsících, asi bych se o to už začal zajímat. Podle mě není úplně nutné to začít řešit hned, ale minimálně bych měl začít sledovat trh, zorientovat se v něm. Vědět, jaký se očekává vývoj, jestli to má jít nahoru, dolů nebo stagnovat. Můžu zkusit začít vyjednávat se svojí stávající bankou, což by za mě mělo být to první, co člověk udělá. 

Pokud mám k sobě poradce, který mi s tím pomáhal, tak bych to měl zkusit řešit i s ním, pokud jsem s ním ještě v kontaktu. Pokud jsem s ním nebyl spokojený, můžu se podívat ještě po někom jiném, protože poradců na hypotéky je až moc. Licenci má dnes víc než 18 tisíc lidí a tu kvalitu budou mít, řekněme, menší procenta z nich. Asi do 20 procent budou profesionálové, kteří umějí významně pomoct. Ten zbytek bude buď průměr, nebo podprůměr, asi jako u jakékoli jiné služby. Takže zajímat se sám nebo si zkusit k sobě vybrat někoho rozumného. 

A tip pro lidi: pokud hypotéku mám a končí mi, tak opravdu dobrý poradce nebude zpočátku vůbec zvažovat refinancování od jiné banky. V první fázi by se měl snažit vyjednat lepší úrokovou sazbu u stávající banky klienta, i když se připraví o byznys. Já to tak dělám naprosto běžně. Nedává smysl tahat člověka z banky do banky, když většinou je ta jeho stávající banka schopná dát dobré tržní podmínky. Ale musím vědět, kde ten trh je, co tam mám říct, že jsem schopný poslat nějakou protinabídku a tak dále. Protože na první dobrou třeba nabídka z té stávající banky nemusí být ta top, to se stává.

Jak říkám, je to obchod. To znamená, že oni se snaží taky vydělat, ale pokud pochopí, že nejsem žádné ořezávátko, že tuším, co se na trhu děje, jaké mám možnosti a že jsem ochotný je využít a případně odejít, tak banka je dneska vedením motivovaná si klienty udržet. Je to jednodušší pro obě strany. A vy si nemusíte procházet tím dvouměsíčním martyriem schvalování u jiné banky, přepisů na katastru a tak dále. Pokud jsem tam ale naštvaný nebo je hypotéka už to poslední, co mi tam zbývá a chci mít všechno pod jednou střechou, tak se dívat jinde. Ale nejdříve bych to vždycky zkusil u své banky. 

Vy jste tady několikrát zmínil, že jste v hypotečním poradenství pohybujete už dost dlouho. Můžete říct, jestli jste se setkal s nějakými, řekněme bizáry, ať už na straně klientů nebo bank? Něco, na co se nedá úplně připravit?  

Bizáry snad úplně nezažíváme nebo jen občas. Obecně bych byl opatrný a nejásal bych, dokud není hypotéka schválená, protože se nám čas od času prostě stane, že je tam všechno v pořádku a najednou v bance schvalovatel řekne, že to do portfolia nechtějí. To je dost nepříjemné, protože metodicky je to správně i jsou všechny parametry splněné. 

Jinak nevím, jestli je to bizár, ale čas od času se mi ozvou lidi s tím, že tou hypotékou chtějí něco zachránit, typicky vztah nebo manželství. Taková ta klasika, doma to nefunguje a potřebují změnu. Tak si buď pořídí dítě, další dítě, nebo to právě zkouší přes nemovitost. Ale novou nemovitostí a prostředím se problém mezi partnery nevyřeší. Někdy mi to řeknou na rovinu, jindy to čtu mezi řádky. To jsem pak po schůzce zavolal jednomu z nich, jestli to chtějí vážně udělat, když i já, člověk, který je vidí poprvé, pozná, že to nefunguje. To pak děláte spíš takového terapeuta a odrazujete lidi, aby ten krok udělali. 

Nebo obrácený bizár. Jak jsme říkali, ty podmínky v Česku jsou jiné pro lidi do 35 let a nad 36 let. Pokud žádáte jako partneři, tak se bere v úvahu ten starší, pokud si ale berete hypotéku jako manželé, tak ten mladší. V roce 2024 se mi stalo, že po první schůzce tak čtyři páry šly a narychlo se na radnici oddali, protože měli připravených jen těch 10 procent z vlastních zdrojů. Jako partneři by museli dát ale 20 procent a museli by shánět další peníze po rodině, případně si je někde půjčit. Některé páry už byly třeba zasnoubené, ale přes víkend se vzaly na radnici kvůli hypotéce, nikomu to neřekly a pak v létě proběhla normálně svatba, i když už byly svoji.

Web Peníze.cz je mediálním partnerem konference MoneyFest.

Tady bydlí další texty

• Chcete si koupit byt u moře? Jde to i na hypotéku od banky v Česku
• Hypotéky po třech letech zlevnily pod 5 %. Která fixace je nejvýhodnější?
• Oprav dům po babičce znovu startuje. Jaká jsou pravidla a kolik dostanete?
• Dotace na bydlení: Jak se změnila pravidla Nové zelené úsporám
• Porovnání nájemného v celém Česku. Nová cenová mapa je venku
• Vytěžování dat z katastru: skrytý byznys, který ohrožuje trh s bydlením

Silvie Housková

Šéfredaktorka webu Peníze.cz začínala v zahraniční redakci Radiožurnálu, odkud v roce 2014 přestoupila do zahraniční redakce Hospodářských novin, kde se věnovala především reportování o Evropské unii. Editovala web HN.cz,... Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem