Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Očima expertů: Nová regulace. Dostat hypotéku bude zase těžší

| rubrika: Očima expertů | 1. 6. 2018 | 3 komentáře
Česká národní banka by opět ráda přitvrdila při regulaci hypoték. Z jejích dřívějších doporučení by se navíc mohla stát nařízení. Co tomu říkají odborníci?

Realitní trh se v Česku přehřívá. Ceny nemovitostí dál míří vzhůru. Úrokové sazby hypotečních úvěrů sice pomalu, ale rostou. A dostupnost vlastního bydlení je čím dál horší. Podle některých studií dokonce nejhorší od krize v roce 2008. A v centrální bance chystají nová opatření, která by měla ještě víc svázat trh s úvěry na bydlení.

Česká národní banka praštila do stolu už loni. Výrazně přitvrdila vůči bankám, pokud jde o poskytování stoprocentních a devadesátiprocentních hypoték. Žadatelé o hypotéku by podle ní měli mít naspořeno aspoň dvacet procent z ceny nemovitosti. Až pak by jim měla dát banka půjčku.

Bude hůř

Zástupci ČNB se navíc nechali slyšet, že by banky měly být mnohem přísnější i při sledování dalších dvou parametrů: poměru celkové výše zadlužení a ročního příjmu (DTI) a poměru výdajů na splátky úvěrů a čistého příjmu (DSTI). Celkové zadlužení žadatele o úvěr by podle ČNB nemělo přesahovat osminásobek jeho ročního příjmu, zároveň by výše měsíční splátky neměla tvořit víc než 40 procent čistého měsíčního příjmu. To by podle odborníků mohlo přinést při shánění půjčky na bydlení zcela zásadní komplikace například mladým rodinám.

Dá se čekat, že centrální banka bude dodržování těchto limitů od bank brzy důrazně vyžadovat. Jasno by mělo být už tento měsíc. Tím ale snahy ČNB o utahování „hypotečních kohoutků“ nekončí, ráda by totiž do legislativy protlačila, aby se z jejích doporučení stala nařízení, což by zásadním způsobem zvýšilo její kompetence.

Co si o tom myslí ekonomové, analytici, lidé z bank, realitek a makléřských společností? Jsou navrhovaná opatření na místě? Má mít ČNB možnost limity hypoték přímo nařizovat, nebo je forma stávajících doporučení dostatečná?

Petr Matuška

makléř Quantum reality

Petr Matuška
+4
Líbí
Nelíbí

Další navrhovaná doporučení ČNB jsou pro velkou část zájemců o pořízení vlastního bydlení – převážně mladých lidí a rodin – hodně tvrdá a mnohdy nesplnitelná. Navíc přicházejí ve velmi krátké době po sobě. Budou mít pravděpodobně větší vliv na schvalování úvěrů než loňské snížení LTV a s tím související nižší bankovní odhady nemovitosti, které vytvořily velký tlak na bonitu, a hlavně vlastní zdroje zájemců o koupi bytu či domu. Nejedná se jen o Prahu, kde ceny nemovitostí dosáhly neskutečné výše, ale i o ostatní regiony, kde jsou ceny sice nižší, ale zároveň příjmy mnohdy nedosahují ani průměru. Myslím, že tato opatření by časem mohla mít vliv na snížení cen nemovitostí. Ceny se totiž budou muset přizpůsobit reálné kupní síle. Než se to projeví, může dojít k dalšímu zvýšení cen pronájmů, a tím i navýšení výdajů na bydlení. V současné době má centrální banka dostatek nástrojů, aby banky její doporučení akceptovaly, nemyslím si, že by bylo nutné legislativně posilovat její vliv.


Lucie Drásalová

hypoteční a úvěrová analytička Partners

Lucie Drásalová
-2
Líbí
Nelíbí

Očekávám, že ČNB bude nadále přitvrzovat svoje doporučení. Důslednější by však měla být především v kontrole, jestli banky dřívější doporučení dodržují a plní. Zmíněná doporučení ohledně DTI a DSTI už banky stejně většinou plní, byť v trochu mírnější podobě s nižšími koeficienty. Osobně nepovažuji za důležité toto dál korigovat a utahovat.

S čím nesouhlasím, je dát ČNB pravomoci v podobě legislativních nařízení, která můžou trh zásadně ovlivnit. Stávající forma je naprosto dostačující. ČNB by si při kontrolách měla primárně hlídat celkovou kvalitu portfolia dané banky – nejen, jestli plní pár konkrétních parametrů. Scoring je založený na x různých parametrech a jsou banky, které mají například koeficient DTI nebo DSTI mírnější, ale zase mají v celkovém scoringu přísnější jiná kritéria, takže z toho ve finále vychází velmi zdravé portfolio. Vždyť je to práce riskařů a schvalovatelů, aby celkový scoring fungoval co nejlépe a bylo minimum nesplácených úvěrů.


Tomáš Kořínek

předseda představenstva Českomoravské stavební spořitelny

Tomáš Kořínek
-7
Líbí
Nelíbí

Dosavadní zásahy centrálních bankéřů byly podle mého názoru rozumné. Trh byl opravdu hodně agresivní, běžně se financovalo až ke sto procentům ceny nemovitosti, někdy i výš. Všichni si moc dobře pamatují, jak to ve světě vypadalo s hypotečním trhem v roce 2008. A nikdo určitě nemá zájem, abychom to zažili i v Česku. Do budoucnosti bude samozřejmě zásadní, jak přesně budou limity nastavené, aby nedošlo k úplné likvidaci trhu. Velkou neznámou je nyní hlavně ukazatel DSTI, je to něco nového, nikdo proto nedokáže odhadnout, jaký dopad to může mít na trh. ČNB má ale ucelený přístup k datům ze všech bank, takže věřím, že dokáže nastavit hranici smysluplně.

Současný způsob doporučení mi zároveň přijde dostatečný, není nutné mít zákonnou úpravu. ČNB má dostatek pravomocí, a když se někdo nových pravidel nebude striktně držet, musí centrálním bankéřům dokázat, že si riziko umí ošetřit jinak. Domnívám se, že v tomhle ohledu je velký rozdíl mezi bankami, které mají robustní modely řízení kreditního rizika a dělají to na základě dvacetileté zkušenosti, a novými bankovními domy a především nebankovními institucemi, které to nemají takhle nastavené a prověřené.


Jiří Cihlář

analytik finančních trhů Next Finance

Jiří Cihlář
+16
Líbí
Nelíbí

Česká národní banka se nyní paradoxně snaží hasit požár, který extrémně dlouhou podporou ekonomiky pomáhala zapalovat. Na začátku bylo příliš dlouhé – 3,5 roku trvající umělé oslabování české koruny. To v kombinaci s nulovými úrokovými sazbami ČNB rozjelo českou ekonomiku k růstu nad svým potenciálem. Díky růstu mezd a klesající nezaměstnanosti domácnosti začaly ve velkém toužit po novém bydlení. Když k tomu připočteme ještě pomalou výstavbu bytů v mnoha velkých městech, máme výsledek v podobě přepáleného trhu nemovitostí.

Myslím, že napětí na nemovitostním trhu srovná postupné zvyšování úrokových sazeb a nakonec také příchod další krize. Opatření, která ČNB vymýšlí, sice mohou v některých případech pomoci, v jiných ale zase uškodí. Mnoho uvažovaných pravidel totiž může žadatel o hypotéku obejít tak, že si zajistí část financí „jinou dodatečnou půjčkou“, aby snížil výši hypotéky a splnil požadovaná kritéria. Problém může být v tom, že „jiná dodatečná půjčka“ většinou pro žadatele ponese vyšší úrokovou sazbu než samotná hypotéka. Další a další opatření z dílny centrální banky tak budou v mnoha případech bezzubá nebo dokonce kontraproduktivní.


Mikuláš Neumann

ředitel odboru řízení rizik Hypoteční banky

Stanislav Neumann
-2
Líbí
Nelíbí

Pokud se jedná o makroobezřetnostní opatření cílící na zpomalení růstu cen nemovitostí a další aspekty ekonomiky jako celku, pak na místě jsou. Pokud se jedná o opatření na ochranu spotřebitele proti předlužení, je u některých ukazatelů jejich relevance diskutabilní. Ukazatel LTV má jednoznačný a statisticky prokazatelný vztah k riziku selhání klienta a bankami je dlouhodobě využíván. Ukazatel DSTI se dá z pohledu statistické prokazatelnosti taktéž považovat za relevantní, byť v našem prostředí je žádoucí ho kombinovat s dalšími proměnnými. Významnost ukazatele DTI je ale ze statistického pohledu velmi nízká, a proto má jeho využití velmi omezenou přidanou hodnotu.

Obecně lze říci, že pravomoc ovlivňovat zadlužování v ekonomice ze strany centrální banky má své opodstatnění. Ostatně v některých evropských zemích centrální banky tyto pravomoci už mají. Otázkou zůstává, jak tyto mechanismy mají být koncipovány a jak omezené či neomezené mají být pravomoci centrálních bank ve vztahu k dalším základním funkcím státu. V případě jasně vymezeného účelu nastavení popisovaných limitů a jejich prokazatelné smysluplnosti ve vztahu k definovanému účelu si lze zákonnost těchto mechanismů představit.


Zdenka Klapalová

prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí

Zdenka Klapalová
0
Líbí
Nelíbí

Snahu ČNB o regulaci hypotečního trhu vnímám především jako úsilí, které má vést k ochlazení stávajícího dynamicky se rozvíjejícího realitního trhu a s tím souvisejícího rychlého růstu cen nemovitostí. Silná poptávka po rezidenčních nemovitostech ve velkých městech jako Praha, Brno, Plzeň nebo Olomouc je motivována mimo jiné nízkými sazbami hypoték. Centrální banka se snaží tento vývoj korigovat. Je pravda, že v jiných evropských státech mají centrální banky tyto legislativní nástroje již k dispozici, předpokládám, že se ČNB inspiruje.

Na druhou stranu se banky se dostatečně přizpůsobily dřív zavedeným opatřením, která obnášejí regulaci výše LTV do 80 procent, a další opatření již nejsou zapotřebí. Vnímám, že se vlastní bydlení ve velkých městech stává hůře dostupným pro určitou skupinu lidí. To se týká především mladých lidí, kteří nemají dostatečné finanční rezervy, nutné na pokrytí dvaceti procent z výše hypotečního úvěru a daně z nabytí nemovitosti ve výši čtyř procent. Snaha ČNB tak povede ke zvýšenému zájmu o nájemní bydlení.


Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Libor Ostatek
+5
Líbí
Nelíbí

Za rizikový faktor v oblasti financování bydlení považujeme rychlý růst cen nemovitostí v některých lokalitách. Na to reagovala ČNB zpřísněním limitů LTV, což bylo pochopitelné a toto opatření do jisté míry trh zchladilo. Zavádění regulace v oblasti příjmových limitů je výrazný zásah do trhu financování. Podle našeho názoru by nebylo dobré, kdyby se jednalo o plošnou regulaci bez možností individuálního posouzení situace žadatele. To by mělo za následek výrazné zhoršení dostupnosti bydlení nejen pro mladé rodiny, ale i podnikatele a další možné skupiny klientů.

Co se týče uzákonění pravomoci ČNB stanovovat tyto limity formou nařízení, nemyslím si, že je to dobré řešení. Aktuálními doporučeními se banky řídí a uzákonění by dalo ČNB obrovskou kompetenci, která se může dotknout velkého počtu domácností. Bydlení je velmi citlivá a důležitá věc a takto přímé institucionální regulování trhu bez předchozí diskuze je podle nás zásadní krok. Dosud nám chybí diskuze a proaktivní návrhy, které by pomohly současnou situaci zlepšit, například pro mladé rodiny, které kupují svůj první byt, jejich příjem je nyní omezenější, ale má daleko větší dynamiku růstu v příštích letech, navíc jim vhodnou formou mohou pomoci rodiče. Plošnou technickou regulací jim zavřeme dveře k startovacímu bydlení.


Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Cyrrus

Lukáš Kovanda
+25
Líbí
Nelíbí

Hasiči v Yellowstonském národním parku kdysi udělali zásadní chybu. V rámci snahy o dokonalost se rozhodli zlikvidovat sebemenší oheň a zachránit tak i křovinatý podrost. Ouha. Když pak jednou při velké bouři udeřilo víc blesků najednou, oheň se mlázím šířil rychleji. Nakonec požár zničil mnohem větší území, než kdyby hasiči nechali malé požáry udělat svoji přirozenou práci. Stejnou chybu nyní činí centrální bankéři mnohde ve světě.

Anketa

Která odpověď se vám líbí?

Ekonom Michael Bordo v nedávné studii upozorňuje na nebezpečí plynoucí ze současné posedlosti centrálních bankéřů finanční stabilitou. Prý se jim sice podaří zabránit několika menším krizím, ale ve výsledku způsobí ještě větší krize, než byla ta z let 2007 a 2008. Bordo zmiňuje makroobezřetnostní regulace, jejichž boom v ekonomicky vyspělém světě začal zhruba v roce 2010. ČNB nezůstává pozadu. Chce bankám stále striktněji přikazovat, komu a kolik mohou rozpůjčovat na hypotékách. Příkazová ekonomika je jen jiným výrazem pro centrální plánování. K čemu u nás vedlo, to dobře víme.

V případě tuzemských bank jde nejen o problém ekonomický, ale i morální. V době řádící světové finanční krize tuzemské banky nemusely být na rozdíl od bank převážné většiny zemí EU kříšeny ani haléřem z veřejných peněz. Jednaly zodpovědně. Česko žádnou bankovní ani finanční krizi nemělo. Za svoji obezřetnost se teď mají tuzemské banky dočkat „odměny“ – ještě tužší regulace, která spoutá jejich podnikání. Je to tedy opatření nejen ekonomicky krátkozraké, ale též amorální.

Vytisknout

Líbil se vám článek?

+4
Ano
Ne

Diskuze

5. 6. 2018 | 22:10 | Jan Hlavinka

Ok, omlouvám se, spletl jsem se - ČNB z daní placená není. Ale ten zbytek příspěvku platí, na věci to nic nemění. více

5. 6. 2018 | 22:07 | Jan Hlavinka

Tihle paraziti, kteří jsou mimochodem placeni z našich daní, ať už chceme nebo ne, by měli konečně přestat křivit trh. Tohle je už tak blízko centrálnímu plánování, že je to až nechutné. Proč by mi měl nějaký starý komunista...více

1. 6. 2018 | 17:02 | Platypus Norwegicus

Klasicky pristup: "JA si neumim predstavit, ze bych dokazal zit z mene, nez 60% sveho platu, tak to ZAKAZU I TOBE." více
Partners Financial Services
 
 

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK