Nejlepší úvěr od stavební spořitelny? Porovnali jsme nabídku

Stavební spořitelny v průběhu loňského roku srovnaly krok s hypotékami a nové údaje České národní banky ukazují, že úvěry stavebních spořitelen jsou dnes levnější než hypotéky.

Na čelních místech srovnání překlenovacích úvěrů se dnes objevují produkty dvou stavebních spořitelen – Buřinky a Raiffeisen stavební spořitelny. Konkurence je veliká a náklady na splácení úvěru jsou často podobné. Který z úvěrů zvolit? Podívejme se blíže na výhody a nevýhody.

Překlenovací úvěry vládnou

Drtivou většinu nových úvěrů stavebních spořitelen dnes tvoří překlenovací úvěry. Důvodem je skutečnost, že pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření je nutno nejméně dva roky spořit. Překlenovací úvěr je proti tomu možné získat okamžitě, bez čekání, podobně jako hypotéku.

Žadatel o úvěr uzavře smlouvu o stavebním spoření, která mu v budoucnu zajistí nárok na úvěr ze stavebního spoření. Současně se uzavírá smlouva o překlenovacím úvěru, ze kterého získá žadatel peníze okamžitě. Překlenovací úvěr má překlenout dobu, než člověku vznikne nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření, a běží současně se smlouvou o stavebním spoření. Pak se překlenovací úvěr převede na úvěr ze stavebního spoření. Přesněji řečeno: je splacen částkou naspořenou na účtu stavebního spoření a úvěrem ze stavebního spoření.

Propojení stavebního spoření s překlenovacím úvěrem je tedy o něco složitější, ale stavební spořitelny v posledních letech zapracovaly na zjednodušení všech procesů kolem překlenovacích úvěrů, včetně dokumentů. Dlužník dnes podepisuje pouze jednu úvěrovou smlouvu, která zahrnuje jak překlenovací úvěr, tak i následný úvěr ze stavebního spoření, splátky se posílají na jediný účet a tak dále.

Kolik zaplatíme za milionový úvěr?

Podívejme se tedy, jaké překlenovací úvěry nám dnes stavební spořitelny nabízejí. Srovnání provedeme za předpokladu, že žádáme o půjčku ve výši jednoho milionu korun a chceme splácet 5600 Kč měsíčně. To je přiměřená částka, která by měla zajistit splacení úvěru během přibližně dvaceti let.

Budeme také předpokládat, že jsou splněny požadavky ČNB na hypoteční úvěry. Tedy že dlužník poskytne k zajištění nemovitost v hodnotě nejméně 1,25 milionu Kč a má dostatečný měsíční příjem. V tomto případě ČNB vyžaduje čistý příjem minimálně 12 444 Kč měsíčně.

Srovnání všech nabídek stavebních spořitelen provedené za těchto předpokladů je pravidelně zveřejňováno na webu stavebky.cz. Podívejme se, co nám dnes stavební spořitelny nabízejí.

Překlenovací úvěry jsou v tabulce seřazeny podle počtu splátek, a tedy i podle celkových nákladů na splacení úvěru (poplatky jsou zahrnuté ve splátkách). Pokud porovnáme nabídky podle nákladů na splácení, najdeme na prvních čtyřech místech dvě stavební spořitelny: Stavební spořitelnu České spořitelny (SSČS, Buřinka) a Raiffeisen stavební spořitelnu (RSTS). Podívejme se proto blíže, jak vypadají překlenovací úvěry těchto dvou stavebních spořitelen.

Hypoúvěr od Buřinky připomíná klasickou hypotéku

Hypoúvěr od Buřinky se odchyluje od klasického konceptu stavebního spoření a v mnoha ohledech se blíží spíše hypotéčnímu úvěru. Úroková sazba je sjednána jako pevná po dobu tří, šesti, nebo deseti let. Nejnižší je úroková sazba fixovaná na šest let pro úvěry nad 0,5 milionu Kč (což je náš případ) činí 2,85 %. Tato sazba platí pro každého, bez ohledu na výsledek hodnocení úvěrové bonity.

Buřinka vyhodnocuje schopnost klienta úvěr splácet a výsledek je jednoduše buď kladný, nebo záporný. Kladný výsledek znamená schválení úvěru s úrokovou sazbou, která je v sazebníku, záporný výsledek vede k zamítnutí úvěru.

Při úrokové sazbě 2,85 % (a měsíční splátce 5600 Kč) je milionový úvěr se započtením standardních poplatků splacen za 19 let a 4 měsíce. Pro srovnání: kdybychom chtěli stejného výsledku dosáhnout hypotečním úvěrem, musel by být úročen sazbou 2,827 % a musel by být zcela bez poplatků.

Splátka je konstantní po celou dobu splácení (pokud ovšem nedojde po ukončení doby fixace ke změně úrokové sazby) a nelze se od ní odchýlit. U Buřinky dochází k překlopení překlenovacího úvěru do úvěru ze stavebního spoření přesně po dvou letech. Zpočátku má úvěr ze stavebního spoření stejnou úrokovou sazbu jako překlenovací úvěr, ale po uplynutí doby fixace se tato sazba může změnit, a to opakovaně (vždy po uplynutí doby fixace, podobně jakou hypotéky).

Výhoda je, že úroková sazba úvěru ze stavebního spoření nemůže vzrůst nad pět procent. To je strop, který je zajištěn smluvně.

Další zvláštností úvěru od Buřinky je skutečnost, že samotný překlenovací úvěr je postupně umořován od samotného počátku. Ve fázi překlenovacího úvěru posílá dlužník na účet stavebního spoření jen symbolickou částku, většina splátky jde na úroky a splácení překlenovacího úvěru. Je to zajímavá vlastnost, ale nikoli zásadně důležitá. Rozhodující je, kolik dělají celkové splátky úvěru. Dlužník má nižší úroky z překlenovacího úvěru, protože jej průběžně umořuje, ale na druhé straně u úvěrů menších než dva miliony korun není plně využita státní podpora. A vliv těchto protichůdných faktorů je možno zjistit pouze výpočtem.

Hyposplátka od Raiffeisenky je klasický překlenovací úvěr

Na druhém a čtvrtém místě žebříčku najdeme Hyposplátku od Raiffeisen stavební spořitelny (RSTS). Ta nabízí překlenovací úvěry s úrokovou sazbou fixovanou na dobu tří nebo pěti let, přičemž nižší je sazba tříletá (2,29 %).

Úvěr ve výši jednoho milionu korun je splátkou 5600 Kč umořen po 19 letech a 5 měsících, přičemž poslední splátka je pouze 3136 Kč. To je také celkový rozdíl v objemu splátek mezi Hyposplátkou od RSTS a Hypoúvěrem od Buřinky. Zde je nutno dodat, že výpočet vychází ze základní úrokové sazby, která je dostupná pouze klientům s dobrou bonitou. RSTS si vyhodnocuje riziko každého klienta individuálně a v závislosti na výsledku může základní sazbu zvýšit o rizikovou přirážku.

V počtu a celkovém objemu splátek je mezi těmito úvěrovými produkty jen minimální rozdíl, ale jejich vnitřní konstrukce je odlišná. Zatímco Úvěr od Buřinky je inovovaný produkt, který se silně vzdálil od původního konceptu stavebního spoření, Hyposplátka RSTS je klasický překlenovací úvěr se všemi výhodami, které stavební spoření přináší.

V první fázi, kdy vedle sebe běží účet stavebního spoření a překlenovací úvěr, může dlužník RSTS zkrátit čekací dobu na přidělení úvěru tím, že na účet stavebního spoření vloží mimořádný vklad. Tento krok má podobné účinky jako mimořádná splátka úvěru, ale na rozdíl od mimořádné splátky ho může klient provést kdykoli bez sankcí či poplatků.

Úvěr ze stavebního spoření je úročený pevnou úrokovou sazbou, která je po celou dobu splatnosti neměnná (2,99 %). To dává dlužníkovi podstatně vyšší jistotu, že se výše jeho splátek nezmění. Navíc umožňuje RSTS provádět mimořádné splátky úvěru ze stavebního spoření kdykoli bez sankcí či poplatků.

O autorovi

Petr Kielar v letech 1994–2006 pracoval v Českomoravské stavební spořitelně, od roku 2006 působí jako nezávislý konzultant. O stavebním spoření přednáší na Vysoké škole ekonomické v Praze, napsal mimo jiné knihu Matematika stavebního spoření. Provozuje web Stavebky.cz, který se snaží co nejlépe popisovat aktuální stav a není ovlivňován zájmy jednotlivých spořitelen.

Hyposplátka je pružnější

Díky tomu, že se RSTS drží základních principů stavebního spoření, má dlužník při splácení úvěru mnohem větší flexibilitu. Pokud se mu v průběhu splácení podaří dát stranou nějaké peníze navíc, může je kdykoli vložit na účet stavebního spoření a tím zkrátit splatnost úvěru. Mimořádný vklad ve fázi překlenovacího úvěru zkrátí čekací dobu na úvěr ze stavebního spoření a současně sníží objem úvěru ze stavebního spoření. Ve fázi úvěru ze stavebního spoření je pak možno kdykoli provést mimořádnou splátku zdarma.

Standardní postup je takový, že RSTS sjedná s klientem výši plateb v jednotlivých fázích úvěru. Běžně se stává, že je výše plateb ve fázi překlenovacího úvěru jiná než splátky úvěru ze stavebního spoření ve fázi druhé. Údaje uvedené v tabulce jsou tedy jen jednou z mnoha možností, jak úvěr splácet.

Cena úvěru je jen jedním z kritérií

Při výběru vhodné nabídky úvěru je nutné zohlednit celou řadu faktorů. Ve srovnání jsou nabídky stavebních spořitelen seřazeny podle nákladů, které jsou se splácením úvěru spojeny. Kromě toho je ale nutno zvážit také další kritéria. Pro někoho je rozhodující možnost předčasných splátek, jiný zase upřednostní co nejnižší cenu úvěru.

Když shrneme naše porovnání, můžeme říci, že Hypoúvěr od Buřinky nabízí momentálně nejnižší cenu a úvěr velmi podobný klasické hypotéce. Hyposplátka od Raiffeisen stavební spořitelny naproti tomu nabízí vyšší flexibilitu při splácení a současně lépe chrání dlužníka před růstem úrokových sazeb.

Petr Kielar

Petr Kielar v letech 1994–2006 pracoval v Českomoravské stavební spořitelně, od roku 2006 působí jako nezávislý konzultant. Provozuje web Stavebky.cz, který se snaží co nejlíp popisovat aktuální stav a není ovlivňován zájmy... Další články autora.

Jakou cenu má vaše nemovitost?

Získejte na pár kliknutí jediná certifikovaná data o realitním trhu a rozhodujte se na základě správných informací.

Vyzkoušet zdarma

Sdílejte článek, než ho smažem