Deregulace nájmů: čeká nás příměří, nebo vlna soudních sporů?

František Mašek | rubrika: Co se děje | 24. 11. 2010 | 15 komentářů
Blížící se konec deregulace nájmů vyvolává obavy z neomezeného růstu jejich cen. Podle šéfa Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí Tomislav Šimeček to však nehrozí. Majitelé domů chtějí vycházet z místně obvyklých nájmů. Nehrozí přesto velký počet soudních sporů?
Deregulace nájmů: čeká nás příměří, nebo vlna soudních sporů?

Od ledna přestane platit ve většině českých měst a obcí regulovaný nájem. Prahu, krajská města s výjimkou Ostravy a Ústí nad Labem, i velká středočeská města to čeká až o dva roky později. Řada nájemníků včetně pražských se přitom obává přílišného růstu nájemného. Není divu – novela Občanského zákoníku, která má řešit stav po deregulaci nájemného, má být, stejně jako mapa místně obvyklých nájmů, k dispozici až počátkem příštího roku. Málokdo si tak může představit, co ho čeká. Spekuluje se dokonce o neomezeném růstu nájemného v některých lokalitách.

Předseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí (OSMD) Tomislav Šimeček označil tyto obavy za lež. Na trhu totiž panuje silná konkurence a je tu velký počet volných bytů všech kategorií.

Od ledna platí, že se má majitel domu či bytu s nájemníkem na ceně nájmu dohodnout. Když se to nepodaří, rozhodne o výši nájemného soud, který bude nejspíš vycházet hlavně z posudku soudního znalce. OSMD členům doporučuje využít všechny možnosti k dohodě. Soudní spor o výši nájemného se totiž může protáhnout třeba i na pět let.

Jaké bude místně obvyklé nájemné

Při stanovení ceny nájemného by se mělo vycházet z místně obvyklého nájemného. Jeho mapa, kterou chystá pro orientaci Ministerstvo pro místní rozvoj, má být ale hotova nejdříve v únoru. Již dnes si lze zjistit výši tohoto nájmu na serveru www.kiseb.cz. Není ale zadarmo.

Podle výpočtů brněnského Ústavu soudního inženýrství činily v roce 2003 minimální náklady na "prostou reprodukci bytu" 49 korun za metr čtvereční. Jinak by na ni majitel doplácel nebo zanedbal údržbu. Nyní již podle ÚSI činí 60 korun za metr čtvereční. Majitel domu či bytu by si měl k tomu přičíst přiměřený úrok za zapůjčení majetku, a to ve výši tří procent, což podle Šimečka odpovídá zhodnocení tržní hodnoty nemovitosti na termínovaném vkladu či výnosu státních dluhopisů.

Průměrná cena  nájmu (bez Prahy) vychází na 60–80 korun za metr čtvereční. Může být však výrazně vyšší i nižší – podle řady okolností, hlavně lokality, v níž se dům či byt nachází. Více než polovinu ze 450 tisíc bytů s regulovaným nájmem přitom vlastní města a obce.

Podle Šimečka by měl domácnosti, které platí za nájemné (bez služeb) více než čtvrtinu disponibilních příjmů, pomoci adresnými dávkami stát. OSMD připravila návrh zákona o sociálním bydlení, který předala  Ministerstvu práce a sociálních věcí. Stát by tak prý ročně uspořil až 25 miliard korun.

Zůstala novela občasnkého zákoníka na půli cesty?

Situaci po deregulaci nájmůmá tedy řešit novela občanského zákoníku, která má začít platit v prvních měsících roku 2011. OSMD ji podle Šimečka vítá, zůstala však na půli cesty.

Majitelé domů a bytů prakticky nemají možnost dát výpověď z nájmu nájemníkům, kteří mají uzavřeny smlouvy na dobu neurčitou. Kritizují také fakt, že smlouva může přecházet na další osoby bez souhlasu pronajímatele a ten má povinnost zajistit při výpovědi nájemníkovi náhradní bydlení. Tvrdí, že tak  někdy suplují roli státu, protože dotují sociální bydlení.

Některá ustanovení občanského zákoníku tak dál porušují nález Ústavního soudu a Evropského soudu pro lidská práva (ESLP), který řeší 6 000 žalob majitelů domů a bytů na český stát. Ti podle výpočtu Davida Marka z Patria Finance z roku 2005 ročně přicházejí kvůli regulaci nájemného asi o 25 miliard korun. Změna kritizovaných ustanovení OZ by mohla podle advokátky Hany Marvanové, která se touto problematikou zabývá, ČR pomoci i u ESLP. Rozsudek se čeká příští rok. Polsko v podobném případě, kdy ho žalovala paní Hutten Czapská, soud prohrálo.

Sdružení nájemníků: preferujeme nový občanský zákoník

Šéf Sdružení nájemníků (SON) Milan Taraba s návrhem novely občanského zákoníku ve většině bodů nesouhlasí. Za lepší řešení pokládá přijetí nového občanského zákoníku, který chystá ministerstvo spravedlnosti.

Tarabovi se nelíbí ani snaha OSMD počítat místně obvyklé nájemné bez regulovaných nájmů. Nájmy sjednané po roce 1995 totiž tvoří jen malý segment nájemních bytů. Tržní nájemné si tak mohly dovolit silnější příjmové skupiny a data jsou proto deformována.

Polemizuje i s náklady ve výši 60 korun na metr čtvereční na reprodukci nemovitosti. V domech v majetku bytových družstev nepřevyšují 50 korun a jsou převážně v lepším stavu než domy v soukromém vlastnictví.

Obce a bytová družstva, která pronajímají část bytů volně, nechystají podle Taraby žádné razantní zvyšování nájemného ani nevyhrožují soudy. Mohou tedy sehrát významnou roli.

Sdružení vyzvalo OSMD, aby počkalo na podklad MMR a do té doby přijalo dohodu o úpravě nájemného o index změny spotřebitelských cen, nebo do výše 7 korun na metr čtvereční. „Reakce je známá – výhrůžky soudem,“ uvedl Taraba.

Ministr pro místní rozvoj Kamil Jankovský zase odmítá názor OSMD, aby návrh novely Občanského zákoníku pronajímateli umožnil ukončit nájemní smlouvu výpovědí bez udání důvodu.

MMR se dohodlo se šéfem Sdružení nájemníků M. Tarabou na širším zapojení terénních pracovišť Sdružení do právní a organizační pomoci nájemníkům, kteří bydlí v bytech, u nichž končí po 1. lednu 2011 regulované nájemné. 

Lze to chápat i tak, že ministerstvo čeká řadu soudních sporů o výši nájemného?

Co si o regulaci či deregulaci nájemného myslíte vy? Napište nám o tom!

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

-3
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 15 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

24. 11. 2010 7:03, PatrikChrz

A je snad spravedlivejsi, kdyz nekdo plati za byt 5 tisic a jiny 15, jen protoze ten prvni je pod ochranou regulovaneho najeeho?

Zobrazit celé vlákno

+7
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

24. 11. 2010 10:58, standa

Podstata problému tkví v tom,že když se privatizovalo,tak těmto nájemníkům nikdo tyto byty(domy)nenabídl ke koupi!(byla porušena ústava CR můj názor)At už to prodával kdokoliv(určitě tam hrála roli korupce a nechut takové projekty připravit),prodával to jak housky na krámě i s lidmi,ačkoliv tito lidé mají platné nájemní smlouvy ze kterých jsou cáry papíru a navíc někteři si své byty vylepšily a dnes jim hrozí vyhazovem!Také pronajímatelé jen kasírují a vymlouvají se,že nemají na opravy!Ti lidé nemohou za to jaké zmetky zákonů vláda přijímá....(o problému se ví celá léta)Prostě cílem majitelů je brečet a pak nejlépe přes soc.dávky nájemníků,zaplatit své aktivity.Případně se dostat k fondům na revitalizaci panelových domů...Další je pak Strasburk,tak a zase se nám to obrací proti státu co?...není to jen náhoda...?

-3
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (15 komentářů) příspěvků.

A tohle už jste četli?

Deregulace nájmů: čeká nás „stěhování národů“?

12. 11. 2010 | František Mašek | 25 komentářů

Deregulace nájmů: čeká nás „stěhování národů“?

Přestože ve většině měst a obcí letos končí deregulace nájmů, novela občanského zákoníku, která řeší, co dál, má být přijata až počátkem příštího roku. K dispozici letos nebude ani... celý článek

O předčasné splácení hypotéky se zajímejte již před podpisem smlouvy

3. 11. 2010 | František Mašek | 7 komentářů

O předčasné splácení hypotéky se zajímejte již před podpisem smlouvy

Předčasné splácení hypotéky se může prodražit. Banky je bezplatně umožňují jen za předem dohodnutých podmínek. Proto se o předčasné splátky hypotéky zajímejte ještě než podepíšete příslušnou... celý článek

Budou ceny nemovitostí dál klesat? Je to velmi pravděpodobné.

1. 11. 2010 | Arsen Lazarevič | 21 komentářů

Budou ceny nemovitostí dál klesat? Je to velmi pravděpodobné.

Kdekdo si klade otázku, jak se budou dál vyvíjet ceny nemovitostí. Pokud má pravdu studie České národní banky, pokles cen domů či bytů ještě neskončil. Jinak tomu může být v případě... celý článek

Jak vybrat správnou nemovitost

25. 10. 2010 | Daniel Kotula

Jak vybrat správnou nemovitost

Při výběru nemovitosti je třeba oprostit se od emocí a udělat si pečlivou analýzu založenou na faktech, která skutečně ovlivňují její cenu.

Kdy je pronájem výhodnější než koupě bytu na hypotéku

24. 9. 2010 | Daniel Kotula | 34 komentářů

Kdy je pronájem výhodnější než koupě bytu na hypotéku

Snem mnoha lidí je bydlet ve vlastním a celkově tak, i za cenu hypotéky, ušetřit na nájemném. Pořídit si nemovitost za každou cenu ale nemusí být vždy výhodné.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.