Nájemníci zaplatí víc za opravy v bytě. Vláda zvýšila hranici

• Co nové nařízení mění?
• Co je běžná údržba?
• Které drobné opravy nařízení přímo jmenuje?
• Jak se mění limit pro jednotlivé opravy?
• Jak se mění limit pro součet oprav?

Některé opravy v bytě hradí nájemce, některé pronajímatel. Na vrub nájemníka (nebo správněji nájemce) spadají podle občanského zákoníku „běžná údržba a drobné opravy“. Zákoník ale tyhle pojmy dál neupřesňuje. To dělá až nařízení vlády, které končící kabinet aktualizoval. Změna je účinná od začátku roku 2026.

Oba limity stoupnou o 50 procent. V plánu bylo původně také navázat tyto limity na inflaci, aby se automaticky měnily každý rok. Do textu nařízení, jak ho dneska vláda schválila, se ale tenhle bod nakonec nedostal.

Co nové nařízení mění?

Běžná údržba a drobné opravy jsou v nařízení definovány jednak výčtem, jednak dvěma limity v korunách, do kterých opravu či údržbu platí nájemník.

Výčet oprav a údržbových prací, které hradí nájemce, zůstává stejný. Zato limity se mění výrazně: přesněji se výrazně zvyšují, o celých 50 procent. Vláda to zdůvodňuje inflací od roku 2015, kdy původní nařízení vstoupilo v platnost. Celková inflace od té doby je podle vlády dokonce o něco vyšší – něco přes 51 procent.

„V mezidobí došlo k výrazným změnám ve vývoji cen, a je proto nezbytné, aby tyto změny byly promítnuty do platné právní úpravy, neboť stanovená částka již neodpovídá cenovým relacím při provádění drobných oprav v bytě,“ píše se v návrhu vládního nařízení. Co je běžná údržba?

Běžnou údržba se rozumí, že nájemník udržuje byt v běžně obyvatelném stavu. Patří sem malování, opravy omítek, tapetování, čištění podlah, obkladů a odpadů až ke svislým rozvodům. Také pravidelné prohlídky a čištění zařízení v bytě – například baterií, sprch nebo hlásičů kouře – aby zůstaly funkční. A pak taky kontroly a čištění kamen, komínů, topení a podobně.

Výčet je zkrácený. Přesné znění můžete najít ve Sbírce zákonů: vládní nařízení 308/2015 Sb.

Které drobné opravy nařízení přímo jmenuje?

Stručné shrnutí by asi mohlo znít: nájemník by měl platit zejména to, co se poničí při běžném denním používání, co se ošoupe, odře, ukroutí, kde se unaví materiál.

Platí tedy sám opravy podlah, prahů a lišt, části dveří a oken, kliky, zámky, rolety a žaluzie. Z věcí kolem elektriky za ním jdou opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů a zvonků. Mění žárovky, stará se o ventilaci, klimatizaci a domácí zabezpečení včetně hlásičů kouře a pohybu.

Z jeho peněženky jdou i opravy uzávěrů vody a plynu – všech kromě hlavních uzávěrů pro celý byt. Platí si opravu, čištění či výměnu sifonů, lapačů tuku, opravy a ověření vodoměrů nebo měřáků tepla.

Hradí také opravy vodovodních baterií, sprch, umyvadel, van, dřezů a splachovadel. Stejně tak kuchyňských spotřebičů, pokud patří majiteli (tedy i pokud patří jemu samotnému, ale to se asi rozumí samo sebou) – sporáků, trub, vařičů, digestoří – a vestavěného nábytku, třeba kuchyňské linky nebo skříní.

Nájemník platí i drobné opravy, pokud má byt vlastní kotel nebo kamna. Týká se to kamen na plyn, elektřinu nebo pevná paliva, kouřovodů, uzávěrů, termostatů a ovládání. Opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení už ale hradí pronajímatel.

I tady nabízíme výčet jenom zkrácený. Přesné znění můžete najít ve Sbírce zákonů: vládní nařízení 308/2015 Sb.

Jak se mění limit pro jednotlivé opravy?

Kromě vyjmenovaných oprav se za drobnou opravu či běžnou údržbu se ještě do konce roku považuje to, co nebylo vyjmenováno a co zároveň stojí do tisíce korun. Pokud se ale táž věc musí udržovat, opravovat či měnit opakovaně, pak se částky během roku sčítají.

Tedy pro příklad: jestli instalatér provede jednu miniopravu za 300 korun a pak se ukáže, že problém byl o něco rozsáhlejší, takže za další miniopravu si za dva týdny naúčtuje 800 korun, dohromady je to 1100 korun, takže už nejde o drobnou opravu. (Příklad je jen ilustrační – autor si je samozřejmě vědom toho, že instalatér kvůli třem stovkám nejspíš nepřijde a že docela určitě nepřijde podruhé za čtrnáct dní.)

Od začátku roku 2026 se tenhle limit pro jednotlivé opravy zvedá na 1500 korun.

Jak se mění limit pro součet oprav?

Kromě limitu pro jednotlivé práce na údržbě či opravy existuje ještě roční souhrnný limit. Nařízení říká, že když je potřeba těch prací udělat v bytě víc, sčítají se účtenky dohromady (kdo funguje bez účtenek, má smůlu). Limit je zatím (tedy do konce roku 2025) stanovený na 100 korun na čtvereční metr podlahové plochy bytu.

To znamená, že pokud někdo bydlí v padesátimetrovém bytě, roční limit na drobné opravy a údržbu je 50 × 100 = 5000 korun. Když opravy kohoutků a klik vyjdou celkem na 5500 korun, těch 500 korun už by měl platit pronajímatel. U dvakrát většího, stometrového bytu je roční limit dvakrát větší, tedy 10 000 korun. Ale jen do konce letošního roku.

Od 1. ledna 2026 se i tenhle limit zvedá o padesát procent, takže bude 150 korun na čtvereční metr podlahové plochy.

Desatero pro klidné vztahy s domácím

Pleska/OpenAI

• Při nastěhování dobře sepište předávací protokol. Ať je jasné, co v bytě je, v jakém je to stavu a co komu patří.
• Fotka jako důkaz. Pokud už nejsou v předávacím protokolu dobré fotografie, které vypovídají o stavu bytu, pořiďte je.
• Čtěte nájemní smlouvu. A mějte připomínky. V nájemní smlouvě si do značné míry můžete s domácím nastavit svoje vlastní pravidla, kdo za do odpovídá, co kdo platí a opravuje.
• Dohodněte si způsob komunikace. Je fajn, že máte na domácího mail, ale když budete něco potřebovat, možná je lepší volat. Jenže třeba zásadně nebere telefony a všecko řeší přes esemesky. Udělejte si dopředu jasno, co komu vyhovuje.
• Závady hlaste včas, havárie hned. Chtít vyúčtovat opravu po roce je trapas. Zvlášť když už ani není vidět, co se vlastně opravovalo.
• Na větších opravách se domluvte. Než přijde řemeslník, je lepší mít souhlas. Navíc má někdy pronajímatel svoje řemeslníky, vyzkoušené a třeba i levnější.
• Schovávejte účtenky a další doklady. Možná vám domácí strčí tisícovku za instalatéra jen tak, ale spíš bude chtít tak něco do účetnictví. A aby věděl.
• Udržujte byt běžně v pořádku. Malování, čištění, drobnosti – prevence šetří nervy.
• Mluvte spolu. Pravidelný kontakt předchází většině problémů. Nájemníci to nemají rádi, ale návštěva domácího jednou za rok, kdy si byt i obhlídne, může být ke vzájemnému prospěchu.
• Před koncem nájmu udělejte kontrolu. Projít byt s majitelem je lepší než se dohadovat později.

Gabriel Pleska

Redaktor, editor a uměle inteligentní ilustrátor webů Peníze.cz a Finmag.cz. Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem