Nájemník vs. pronajímatel: Pár dobrých rad, jak se nespálit

Ondřej Tůma | rubrika: Jak na to | 28. 6. 2017 | 8 komentářů
Kdy může majitel provádět v bytě změny bez souhlasu nájemníka? Co se pro nájemníka mění, když byt změní majitele? Jaké požadavky pronajímatel nemůže zanést do smlouvy? Ve spolupráci se spotřebitelskou organizací dTest přinášíme rady, které se budou hodit každému nájemníkovi.
Nájemník vs. pronajímatel: Pár dobrých rad, jak se nespálit

Přibližně každý pátý žije v Česku v nájemním bytě. V posledních letech sice stoupal počet lidí, kteří bydlí ve vlastním, zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték a růst cen nemovitostí ale zřejmě tento trend zastaví a navrátí poptávku po nájmech. Není proto od věci zopakovat si pár užitečných zásad. Spotřebitelské organizace upozorňují, že neshody nájemníků s majiteli bytů patří mezi nejčastější problémy, které jejich klienti řeší. Řadě z nich by se přitom dalo vyhnout, kdyby se obě strany včas domluvily nebo si aspoň o svých právech a možnostech zjistily co nejvíc informací.

Když se upravuje byt

V průběhu nájmu může dojít k situaci, kdy chce pronajímatel provést částečnou přestavbu bytu, vyměnit okna, opravit topení nebo třeba zbourat příčku. Člověk, který v bytě žije, tím ale nemusí být zrovna nadšen. Co tedy v případě sporu o změny v bytě může majitel udělat bez souhlasu nájemníka a kam naopak dosahují nájemníkova práva?

„Změnami v bytě jsou podle soudní praxe zásahy měnící stavební či funkční uspořádání bytu. Počítají se mezi ně změny vodovodního, elektrického, plynového nebo jiného vedení, topných těles, zazdívání, prorážení nebo výměna oken, přemísťování dveří a zřizování příček. Nejlepším samozřejmě je, když se nájemce a pronajímatel na změnách dohodnou,“ říká vedoucí právního oddělení dTestu Lukáš Zelený. Když se ale nedaří najít společnou řeč?

Anketa

Kde bydlíte vy?

Obecně platí, že pronajímatel může provést změny bez souhlasu nájemce ve třech případech.

Zaprvé, pokud jde o soudní nebo úřední nařízení. Jako příklad se často uvádí rozhodnutí stavebního úřadu, který byt označí za nezpůsobilý k bydlení kvůli výskytu plísní.

Druhou okolností, za které může pronajímatel ke změnám v bytě přistoupit bez ohledu na nájemníkův názor, je závažná újma, který hrozí jeho majetku. Je tedy v pořádku nechat urychleně vyměnit okna, když kolem nich do bytu zatéká.

Souhlas nájemce není potřeba ani tehdy, když změny nesníží hodnotu bydlení a jejich provádění neznamená pro nájemce větší nepohodlí. Tato definice z občanského zákoníku je ale hodně obecná a dá se objektivně jen těžko uplatnit bez rizika následného sporu.

Pokud úpravy vyžadují dočasné vystěhování nájemce z bytu, musí se s ním pronajímatel domluvit na úhradě nákladů. Jedná se třeba o výdaje na stěhování nebo dojíždění, ale také případný rozdíl, který oproti původnímu nájemnému platíte v dočasném bydlišti.

Když byt mění majitele

Ke sporům často dochází, když pronajatý byt mění vlastníka – prodejem, darováním, převodem, dědictvím. Noví majitelé mají s bytem vlastní plány, jenže to ještě neznamená, že by nájem automaticky skončil a nájemce se musel neprodleně stěhovat. Naopak, práva a povinnosti a závazky pronajímatele přecházejí na nového vlastníka bytu. Změnit se ale můžou některé podmínky nájmu. Pro nového pronajímatele například nejsou závazná ustanovení smlouvy, která si nájemce a předchozí majitel bytu sjednali nad rámec zákona. Výjimkou je však situace, kdy je nájemní smlouva vložena do katastru nemovitostí. V takovém případě se totiž počítá s tím, že se nový majitel mohl s ustanoveními nad rámec zákona seznámit ještě před koupí bytu.

Pokud je nájem sjednaný na dobu určitou, končí k datu, které je uvedené v původní smlouvě. Dohodou nového majitele s nájemcem může samozřejmě dojít k jejímu prodloužení. Jestliže nájemní smlouva trvá, může být po změně majitele ukončena pouze dohodou nebo výpovědí. K výpovědi však musí existovat některý z výpovědních důvodů uvedených v zákoně. Výpovědní lhůta činí tři měsíce, pokud nebyla ve smlouvě s předchozím majitelem sjednána na delší dobu. Kratší než tříměsíční výpovědní lhůta není podle zákona možná.

Z opačného břehu

Jak pronajímat byt

Neradíme jen nájemníkům, ale i majitelům bytů. Buďte chytří domácí páni a chytré domácí paní!

Co hlídat, když si pronajímáte byt

Družstevní byt: S pronájmem můžete narazit

Co platí nájemník, co pronajímatel

Když uzavíráte smlouvu

Podle občanského zákoníku musí být platná nájemní smlouva uzavřená v písemné podobě. „Nájemcem může být jen fyzická osoba, protože účelem nájmu bytu je uspokojení bytových potřeb, což musí ze smlouvy vyplývat. Pronajímatelem může být i osoba právnická. Nájemce a pronajímatel musejí být ve smlouvě jednoznačně určeni jménem, příjmením, bydlištěm a pokud možno i rodným číslem či datem narození, a je-li pronajímatelem právnická osoba, tak namísto toho jejím názvem, identifikačním číslem a sídlem,“ vysvětluje Lukáš Zelený z dTestu. Důležité je také to, aby ve smlouvě bylo uvedeno, že pronajímatel přenechává byt nájemníkovi za úplatu. Kdyby mu totiž poskytl byt k užívání zdarma, nešlo by už o nájem bytu, ale o jiný právní vztah.

Dobré je ale vědět i to, co nájemní smlouva nesmí obsahovat. Zejména nájemci totiž často podepisují pro ně nevýhodná ujednání, která ve skutečnosti nejsou povolená. Zákon považuje nájemce za slabší stranu smluvního vztahu a smlouva tak nesmí obsahovat žádné ustanovení, které by mu ukládalo nepřiměřenou povinnost nebo jinak zasahovalo do jeho práv. Příkladem jsou třeba smluvní pokuty. Neplatný je také zákaz návštěv, kouření, chovu zvířat nebo podnikání v bytě. Při žádné z předchozích činností však nesmí majiteli bytu vznikat újma – nesmí tedy docházet ke znečištění a poškozování bytu. Nájemce také nesmí ohrožovat nebo nepřiměřeně rušit ostatní obyvatele domu.

Když chcete slevu

Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu, který si sjednali v nájemní smlouvě. Není-li o stavu bytu ve smlouvě nic, musí být byt předán ve způsobilém stavu k bydlení, což znamená v dobrém stavu a se zajištěním nezbytných služeb. Byt tak musí být opatřen uzamykatelnými dveřmi, podlahovou krytinou, nesmí být zdravotně závadný a základní vybavení bytu musí být funkční.

Pokud byt není předán ve způsobilém nebo dohodnutém stavu, má nájemce po nastěhování právo na přiměřenou slevu z nájemného až do odstranění vad. Může však také odmítnout byt převzít a nastěhovat se do něj.

„V naší spotřebitelské poradně jsme měli případ, kdy nájemce nemohl užívat jednu z místností v bytě, protože pronajímatel v ní nechal své věci, ačkoli je měl vystěhovat. Nájemci jsme poradili, aby požadoval slevu odpovídající třetině nájemného,“ uvádí příklad z praxe Lukáš Zelený. 

Nutno také dodat, že nájemce nemá na slevu nárok v případě, že znal stav bytu ještě před uzavřením smlouvy, případně byl pronajímatelem vyzýván k prohlídce, ale tu odmítnul. Zrádné tak může být uzavírat nájemní smlouvu jen na základě fotografií na internetu.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+6
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 8 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

28. 6. 2017 18:35, josef

Trvaly pobyt je pouhopouhy registracni udaj, ktery nezaklada najemnikovi zadna prava.

Zobrazit celé vlákno

+6
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (8 komentářů) příspěvků.

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

online | rychle | zdarma

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Nájmy zdraží ještě víc, než jsme čekali. Kvůli válce

11. 4. 2022 | Vít Hradil | 17 komentářů

Nájmy zdraží ještě víc, než jsme čekali. Kvůli válce

Nájmy během dvou let zdraží o přibližně 30 %, očekává Vít Hradil, hlavní ekonom společnosti Cyrrus. Už před začátkem války na Ukrajině bylo zřejmé, že Čechy čeká přesun do nájmů. Válka... celý článek

Příspěvek na ubytování uprchlíků startuje. Jak žádat

5. 4. 2022 | redakce Peníze.CZ | 19 komentářů

Příspěvek na ubytování uprchlíků startuje. Jak žádat

Od pondělí 11. dubna lze žádat o „příspěvek na solidární domácnost“. Nakonec to půjde jen online, upřesnilo ministerstvo práce a sociálních věcí.

Domácnosti dostanou příspěvek na ubytování uprchlíků

16. 3. 2022 | redakce Peníze.CZ | 28 komentářů

Domácnosti dostanou příspěvek na ubytování uprchlíků

Máme novější zprávu po definitivním schválení příspěvku vládou. Obsahuje vyšší strop na domácnost i konkrétní termín výplaty.

Zdražili vám energie správně? Úřad radí, kdy nemusíte platit víc

7. 3. 2022 | redakce Peníze.CZ | 4 komentáře

Zdražili vám energie správně? Úřad radí, kdy nemusíte platit víc

Postup oznámení o zvýšení ceny – tedy to, jak dodavatel musí informovat spotřebitele – má pevná pravidla. Pokud je dodavatel poruší, nemá na úhradu zvýšené ceny nárok, zdůrazňuje Energetický... celý článek

Ceny nájmů rostou. Zájem zvedá nedostupné vlastní bydlení

10. 2. 2022 | Jana Divinová, Jiří Hovorka | 24 komentářů

Ceny nájmů rostou. Zájem zvedá nedostupné vlastní bydlení

Zdražují nemovitosti i hypotéky. A jak kvůli tomu klesá dostupnost vlastního bydlení, roste zájem o nájmy. Jak to s nimi vypadá?

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.