Kristýna Skálová bydlela patnáct let na pražském sídlišti, pak se ji ale majitel bytu rozhodl vystrnadit. „Stěhovat jsme se nechtěli, ale majitel bytu nám dal výpověď. Zjistil totiž, že máme za Prahou chalupu. Tvrdil, že pokud vlastníme jinou nemovitost, je to důvod pro vypovězení z nájmu. Nezbylo nám tedy než si hledat bydlení jinde,“ líčí Kristýna. Podobnou zkušenost má i řada dalších. Majitelé bytů fintu zvanou „chalupa“ používají rádi. Ve skutečnosti však vlastnictví rekreačního objektu oprávněným důvodem k vystěhování není. Loni o tom rozhodl Nejvyšší soud a udělal tak přítrž dohadům kolem interpretace zákona. Přečtěte si, kdy vás pronajímatel může poslat k šípku a kdy se můžete účinně bránit.
Zatímco vy jako nájemník můžete nájemní smlouvu vypovědět kdykoli i bez udání důvodu, pronajímatel to zdaleka tak jednoduché nemá. Pokud máte uzavřenou smlouvu na dobu neurčitou, nájem i poplatky platíte řádně a neporušujete podmínky dojednané ve smlouvě, má poměrně svázané ruce – jen tak se vás zbavit nemůže. Pokud se na vypovězení smlouvy nedohodnete, jeho jedinou šancí je jednostranná výpověď. Ta má ovšem striktní pravidla, stanovená zákonem. Pojďme si je rozebrat podrobněji.
Výpověď z bytu si podle občanského zákoníku vysloužíte, když budete v domě hrubě porušovat „dobré mravy“ – například sousedy opakovaně rušit přílišným hlukem, nečistotami, slovně či fyzicky je napadat nebo páchat jiné nepřístojnosti. Jednorázový úlet by ovšem důvodem k vyhazovu být neměl. Výpovědi totiž musí předcházet písemná výstraha. Co přesně znamená „hrubé“ porušení dobrých mravů, se podle odborníků posuzuje těžko – obvykle podle následků vašeho jednání a způsobených škod.
Ruku v ruce s dobrými mravy by měla jít také vaše platební morálka. Oprávněným důvodem k výpovědi z bytu totiž je i skutečnost, že váš dluh na nájemném dosáhl trojnásobku měsíčního nájmu.
Vyhodit vás pronajímatel může také v případě, že bydlíte v bytě určeném pro invalidy nebo zdravotně postižené, i když jste zdraví jako řípa.
S výpovědí můžete podle občanského zákoníku počítat i v situaci, kdy se v pronajatém bytě v podstatě nezdržujete, aniž k tomu máte vážný důvod – a byt je následkem toho opuštěný a chátrá. Pokud ale například skončíte v nemocnici nebo pravidelně jezdíte na dlouhé služební cesty, ničeho se bát nemusíte, majitel vás kvůli tomu vyhodit nesmí. Obě zmiňované varianty se totiž za vážné důvody nepřítomnosti v bytě považují.
Zákonným důvodem pro výpověď je, když paralelně využíváte dva či více bytů. Ovšem pozor – nepočítají se sem letní sídla a chalupy určené k rekreaci. I když tuhle kličku řada vlastníků bytů stále zneužívá, výpověď z tohoto důvodu je podle loňského rozhodnutí Nejvyššího soudu neplatná. „Na nájemnících nelze spravedlivě požadovat, aby užívali k bydlení pouze jeden byt (§711 odst. 2 písm. c) obč. zákoníku), jestliže si svůj rodinný dům (který mají vedle nájemního bytu) pořídili pro rekreační účely a pro tyto účely ho (i po případné rekonstrukci) dlouhodobě užívají,“ stojí v rozsudku. Podstatné podle soudu není ani to, že rekreační dům byl původně zkolaudován pro trvalé užívání nebo že na chalupě trávíte víc času, než se majiteli vašeho nájemního bytu líbí.
Pronajímatel vám může dát vale také ve chvíli, kdy potřebuje do bytu nastěhovat svou manželku či manžela, děti, vnoučata, rodiče, sourozence nebo třeba sám sebe. V takovém případě však potřebuje přivolení soudu a vám musí zajistit odpovídající náhradní bydlení.
S přivolením soudu vám může dát pronajímatel výpověď, také když pro něj přestanete pracovat a on potřebuje služební byt pro jiného pracovníka.
Klidit se z bytu budete muset také v okamžiku, když si veřejný zájem bude žádat, aby s bytem bylo naloženo způsobem, který jeho obývání nájemníkem znemožňuje. Opět je ovšem třeba přivolení soudu.
V každém případě ale platí, že pokud s písemnou výpovědí z jakýchkoli důvodů nesouhlasíte nebo máte pochybnosti o její oprávněnosti, můžete do šedesáti dní podat k soudu žalobu na určení její neplatnosti. A nezapomínejte, že výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce.
Jablkem sváru mezi nájemníky a pronajímateli často bývá hrazení oprav a rekonstrukcí. Předně záleží na tom, co si ujednáte ve smlouvě. Jestliže na tuto oblast nepamatuje, nezbývá, než se řídit zákonem. A ten – zjednodušeně řečeno – říká: velké opravy a investice jdou na triko majitele, ty menší na vaše.
Majitel má ze zákona povinnost udržovat byt v obyvatelném stavu. Pokud v bytě vznikne závada, která významně zhoršuje možnost jeho užívání – například vítr poškodí střechu a do bytu začne zatékat nebo v mrazech nefunguje topení, měl by majitel závadu na vlastní útraty odstranit. Pokud to ani po opakovaném upozornění neudělá, můžete se domáhat slevy na nájemném. V praxi ovšem bývá dost složité nárok prokázat a slevu vyčíslit. Vychází se zde obvykle z intenzity závady a jejích dopadů. O slevu se můžete přihlásit do šesti měsíců od odstranění závady. Pokud se na ní s majitelem bytu nedohodnete, nezbývá než se obrátit na soud.
Neurčí-li nájemní smlouva jinak, připadají na váš účet automaticky všechny „drobné opravy“. Jejich přesný výčet stanovuje prováděcí nařízení k občanskému zákoníku. Patří sem například prasklá žárovka, nová zásuvka, zvonek, vrchní části podlah, prahy, zámky, kliky, žaluzie, digestoře, sprchy, dřezy a další.
Pokud v bytě chystáte rozsáhlejší rekonstrukci, měli byste majitele bytu o všem informovat a ideálně celou věc „ošetřit“ ve smlouvě. Velké potíže by totiž mohly vzniknout za předpokladu, že máte ve smlouvě uvedeno, že byt vrátíte v původním stavu. Náhradu nákladů za rekonstrukci můžete po dohodě požadovat například ve formě slevy na nájemném.
Majitelé bytů někdy neradi vidí, když si u nich nájemník chce zřídit trvalý pobyt. Důvod je prostý: pokud se nájemník dostane do dluhů, exekutoři v místě jeho pobytu zabavují vše – tedy i zařízení, které nepatří dlužníkovi, ale majiteli bytu. A ten se pak s nimi musí handrkovat a dokazovat, že věci byly skutečně jeho. V praxi se majitelé často brání tím, že do nájemní smlouvy vpisují klauzuli, která nájemci zřízení trvalého pobytu v pronajímané nemovitosti zapovídá. Podle advokáta Petra Juráně by ale při případném soudním sporu bylo takové ustanovení s nejvyšší pravděpodobností shledáno neplatným pro rozpor s dobrými mravy, možná i se zákonem. Málokdo by ale zřejmě kvůli tomu byl ochotný se do soudu s domácím pouštět.
Zákon o evidenci obyvatel říká, že pro zřízení trvalého pobytu stačí „doložit oprávněnost užívání bytu“ – a právo užívat byt je mimo jiné založené platnou nájemní smlouvou. Můžete se ale setkat s tím, že na některém úřadě po vás nad rámec zákona budou chtít i souhlas majitele.
Pokud si k sobě do bytu někoho nastěhujete a daná osoba byt využívá nebo v něm přespává alespoň patnáct dní v měsíci, dejte o tom majiteli neprodleně vědět. Nahlásit mu to musíte v zákonné lhůtě patnácti dní, jinak vám hrozí vyhazov. Ale pozor – informační povinnost není totéž jako žádost o povolení. Pokud si k sobě chcete nastěhovat například nového partnera nebo sestřenici, majitel bytu vám to nemůže zakazovat – alespoň podle současných zákonů. Nový občanský zákoník, který vstoupí v platnost v roce 2014, situací mírně změní – majitel bytu bude moci nově požadovat, aby v bytě žil jen „počet osob přiměřený jeho velikosti“. Na to, jak přesně se bude nové pravidlo aplikovat a posuzovat, si ale musíme počkat.
Do pronajatého bytu si tedy můžete kohokoli přistěhovat, ale nesmíte obcházet zákon skrytým podnájmem. Pokud se třeba chcete vydat na půlroku do ciziny a napadne vás, že byt zatím někomu „přepustíte“ – čili najdete si podnájemníka, potřebujete povolení majitele. Pokud uzavřete smlouvu o podnájmu bez jeho souhlasu, je automaticky neplatná.
Kolik ušetříte s fotovoltaikou?
Zjistěte své roční úspory zdarma a do 2 minut. S Řešímto.cz porovnáte nabídky od ověřených dodavatelů ve vašem okolí.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
19. 4. 2015 10:43, Karkulka
Bezvadný je když máte nájemnici která neřekne nic.Ukroutila ventil u topení a neřekla ani slovo o tom že z radiátoru vytekla voda a vlastně všechna z celého okruhu.Dále měla plíseň v celém bytě protože přes léto nevětrala sušila prádlo v bytě stažené žaluzie a plíseň všude.Chodbu nevytřela ani nevysála za celý rok,všude brouci prach a špína.Tolik prachu všude že i žárovky v lustru zčernaly kolik tam bylo prachu.Topila na 30 stupňů a moc se divila až jí přišel účet za plyn.Půl roku jsem ji upozorňovala že takto tady bydlet nemůže a ona mi řekla že platí peníze a může si tam dělat co chce že si třeba může nasrat do pokoje.Po garnýži kterou ji přidělával borec levej jako blázen zůstala díra o průměru 5 cm.Měla dvě děcka a v takovém bordelu musely být otřesný.Konečně vypadla a já jsem celý týden od rána 6 hodin do večera 22 hodin uklízela a dávala byt do pořádku.Okna plesnivý žaluzie na vyhození všechno co mohlo zrezlo z té obrovské vlkosti.pavučiny visely všude pavouci a o koupelně a záchodu ani raději mluvit nebudu.Tak a potom si vezměte k sobě takové prase fuj chce se mi zvracet ještě teď.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
5. 5. 2012 14:31, Pavel
Rád bych autorku upozornil,že družstevní bydlení je též bydlení pod cizí střechou. Proto také platí družstevník nájem.
V diskuzi je celkem (39 komentářů) příspěvků.