Na výši nájemného se musíte dohodnout. Jinak rozhodne soud

Na výši nájemného se musíte dohodnout. Jinak rozhodne soud
O loňské novele občanského zákoníku se mluvilo jako o revoluci v nájemním bydlení. Zákoník kromě jiného znamená konec praxe, při níž nájem bytu přechází v jedné rodině z generace na generaci, aniž by majitel mohl ceknout, nebo stanovuje pravidla pro vyjednávání o výši nájmu.

Ještě ve zhruba 300 tisících bytech stát reguluje nájemné. Ovšem jen do konce letošního roku. Od 1. ledna 2013 se tak i v Praze, Brně zbývající většině krajských měst i ve větších městech středočeského kraje bude muset pronajímatel s nájemcem na výši nájemného dohodnout.

Dohoda o nájemném je jednou ze zásadních změn, které přinesla novela občanského zákoníku. Pojďme se na některé podívat podrobněji.

Dohoda není možná? Obraťte se na soud

Tato změna se zatím netýká nájemníků i majitelů dosud regulovaných bytů. Ale už skoro můžou stříhat metr. O co jde?

Anketa

Jak se vás dotkla deregulace nájmů?

Nájemníci se nemusí bát nejhoršího. Není možné, aby jim pronajímatel ze dne na den několikanásobně zvýšil nájem a trval na jeho zaplacení. Aby nevznikla mýlka, stát výši nájemného pronajímateli neomezuje, majitel bytu si za jeho pronájem může říct, kolik chce, jenže druhá strana s tím musí souhlasit.

Dohadování na výši nájemného může iniciovat jak pronajímatel, tak nájemce. Podmínkou je, aby výkop provedl písemně. Druhá strana má pak na vyjádření dva měsíce. Když s návrhem nesouhlasí nebo na něj ve stanovené lhůtě nezareaguje, protistrana se může – a má na to lhůtu tří měsíců – obrátit na soud a požadovat, aby výši nájemného stanovil on. Než soudní rozhodnutí padne, platí, že se platí původní nájemné.

Soud, jak už jsme naznačili, nedává v tomto sporu zapravdu jedné či druhé straně, tedy neříká nic ve smyslu: Ano, tady František Vomáčka má pravdu a může tady Josefu Vopičkovi účtovat měsíční nájemné v té a té výši. V případě sporu soud sám určí výši nájemného. A bude při tom přihlížet k výši „místně obvyklého nájemného“, bude tedy vycházet z toho, za kolik se v dané lokalitě touto dobou pronajímají obdobné nemovitosti. Jak to zjistí, to je ovšem jiný příběh. Rozhodnutí soudu platí zpětně: od data podání žaloby, pokud jste tedy neuspěli ve při s domácím, který po vás chtěl vyšší nájemné, budete mu muset zpětně rozdíl od data podání žaloby zaplatit.

Dlužno podotknout, že už při uvolňování regulačních řemenů v jiných městech se předpovídaly tisíce soudních sporů o nájemné, ale zatím k nim nedošlo.

Musíte hlásit každého, kdo u vás bude déle než dva měsíce

Do pronajatého bytu si nemůžete k sobě nastěhovat tolik lidí, kolik chcete. Tedy rozhodně ne dlouhodobě. Přijede-li k vám na týdenní návštěvu babička, nemusíte pochopitelně hned běžet za majitelem a její návštěvu mu hlásit. Pokud ale u sebe například necháte bydlet synovce, který bude ve vašem městě studovat, že ho bydlení s tetou a strýčkem ho vyjde levněji, musíte jeho pobyt v bytě majiteli ohlásit.

Platí, že nájemce musí bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli pobyt každého člověka, který u něho stráví déle než dva měsíce. Nahlásit musíte jak počet osob, tak jejich jména a data narození.

Majitel bytu má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, kolik daný byt vzhledem ke své velikosti „unese“. Podmínkou je, aby všichni mohli byt řádně užívat a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách.

Pronajímatel si navíc může v nájemní smlouvě vyhradit souhlas s přijetím dalšího člověka do bytu. Nepotřebujete ho pak pouze v případě, že by s vámi měl bydlet blízký příbuzný.

Co ještě musíte pronajímateli oznámit? Tak třeba (do dvou měsíců ode dne, kdy se to stalo) uzavření manželství nebo přechod nájmu, ale i svou dlouhodobou nepřítomnost v bytě, bude-li spojena s tím, že vás nebude snadné dostihnout. Zároveň musíte majiteli bytu dát kontakt na člověka, který zajistí vstup do bytu, když to bude nezbytně nutné.

Nájem přejde na jiného, jen když nájemce zemře

Ještě nedávno platilo, že když se nájemce z bytu odstěhoval, přešel nájem na další osoby, které s ním v domácnosti společně žily. Nyní je přechod nájmu možný jen v případě, že nájemce zemře. Navíc přechází pouze na dva roky, pak může následovat ze strany majitele výpověď.

Omezení se netýká seniorů starších 70 let a také dětí mladších 18 let. U těch skončí nájem nejpozději v den jejich dvacátých narozenin, pokud se pochopitelně s pronajímatelem nedohodnou jinak.

Pokud tedy nájemce zemře, přejde nájem bytu na dva roky osobu, která s ním ke dni smrti žila ve společné domácnosti a zároveň nemá vlastní byt. Ovšem je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha či dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem pouze tehdy, jestliže majitel bytu s jejím pobytem písemně souhlasil.

Další změny v kostce

► Konec služebních bytů

V novele občanského zákoníku už nenarazíte na pojem služební byt. Bývalé služební byty však mají nadále zvláštní režim. Jsou nahrazeny institutem nájmu bytu na dobu výkonu práce pro pronajímatele. Pokud nájemce tohoto bytu přestane pro pronajímatele pracovat, může z bytu dostat výpověď, ovšem proti přiměřené náhradě. Pokud ale nájemce ukončí práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, může mu být poskytnuto pouze přístřeší.

► Kulový blesk: výměna bytů

I nadále si lidé mohou navzájem mezi sebou vyměnit nájemní byty. Nově však musí s výměnou jejich majitelé souhlasit. Pokud souhlasit nebudou, je zbytečné se obracet na soud. Ten rozhodnutí pronajímatele zvrátit nemůže.

► Automatické prodloužení smlouvy

Skončí-li platnost nájemní smlouvy, avšak nájemce byt nadále užívá a pronajímatel se proti tomu do 30 dnů neohradí, obnoví se nájemní smlouva za stejných podmínek, za jakých byla původně sjednána. Toto ustanovení bude možné použít pouze tehdy, jestliže se nájemce s pronajímatelem na něm výslovně dohodnou v nájemní smlouvě. Pak bude-li užíván byt i po skončení nájmu a pronajímatel nepodá návrh na vyklizení bytu u soudu do 30 dnů, obnoví se nájemní smlouva za stejných podmínek. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnoví vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnoví na tuto dobu.

 

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

+9
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 6 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

26. 3. 2018 13:47, Gabriel Pleska

Ne, to nejde. O dvacet procent max.

Zobrazit celé vlákno

+4
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

27. 4. 2012 12:35, lumpíček

Chodíte s tím na úplně všechny weby, že? Ale prosím...

Zobrazit celé vlákno

-1
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.

A tohle už jste četli?

Na co si dát pozor při hledání nájmu

19. 10. 2011 | Daniel Kotula | 2 komentáře

Na co si dát pozor při hledání nájmu

Nájemníci dnes většinou můžou vybírat. Vyberou-li špatně, nehrozí jim fatální ztráta, aspoň v porovnání se špatným výběrem nemovitosti ke koupi. Ale i kdyby šlo jen o další stěhování... celý článek

Reality show: Jak správně pronajímat byt

12. 10. 2011 | Daniel Kotula | 11 komentářů

Reality show: Jak správně pronajímat byt

Najít a koupit nemovitost za výhodnou cenu je jen jedna strana mince úspěšného investování do realit. Kromě toho musíme svou nemovitost umět také dlouhodobě zpeněžovat. To znamená najít... celý článek

Solidní nájemník je ohrožený druh. Jak vyzrát na neplatiče, „útěkáře“ a kazisvěty?

30. 8. 2011 | Petra Dlouhá | 23 komentářů

Solidní nájemník je ohrožený druh. Jak vyzrát na neplatiče, „útěkáře“ a kazisvěty?

Jak se bydlí zadarmo? Podvodným nájemníkům snadno. Nakvartýrují se vám do bytu, aniž mají v úmyslu za něj platit. Chvíli pobudou a pak zmizí jak pára nad hrncem. A klidně si ještě něco... celý článek

Deregulace: soudy o výši nájemného až napřesrok?

8. 6. 2011 | František Mašek | 1 komentář

Deregulace: soudy o výši nájemného až napřesrok?

Katastrofický scénář, podle kterého budou letos soudy po deregulaci nájemného řešit desítky tisíc žalob o správnou výši nájemného, se zatím nenaplnil. Jejich počet zatím dosáhl několika... celý článek

Deregulace nájmů: cenová mapa je polovičatá, soudy asi nehrozí

1. 3. 2011 | František Mašek | 1 komentář

Deregulace nájmů: cenová mapa je polovičatá, soudy asi nehrozí

Dlouho očekávaná cenová mapa ministerstva pro místní rozvoj zatím umožňuje stanovit jen cenu desetiny nemovitostí s deregulovanými nájmy. Zdá se nicméně, že soudy o výši nájemného... celý článek

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.