Deregulace nájemného: Víte, za kolik budete bydlet?

Budeme na to mít?, bojí se mnozí nájemníci, kteří mají od ledna 2011 platit tržní nájemné?Konec deregulace nájemného, který se netýká Prahy, krajských měst kromě Ústí nad Labem a Ostravy a velkých středočeských měst (ty čeká o dva roky později), tak trochu připomíná Werichovu pohádku, v níž Královna Koloběžka I ke králi přijela nepřijela, oblečená neoblečená a přinesla mu dar nedar. O uvolnění nájemného se ví od března 2006, legislativa, která na ně reaguje, ale vznikne nejdříve koncem března.

„Problém mohla vyřešit již některá z předešlých vlád,“ sdělil serveru Peníze.cz Jan Dvořák z odboru komunikace Ministerstva pro místní rozvoj(MMR). O novele občanského zákoníku, která řeší situaci po deregulaci nájmů, nyní jednají poslanci. Pokud ji schválí, může jim ji ale Senát, jak naznačují některé politické kluby, vrátit. Když pak poslanci senátory přehlasují, mohl by prezident novelu podepsat někdy koncem 1. čtvrtletí 2010. Účinná však může být později – veřejnost možná dostane určitý čas, aby se mohla na schválené změny připravit.

Je tu však neméně závažný problém: jak vypočítat výši nájemného, které si v místech, kde bylo uvolněno, stanoví majitel  nemovitosti? Když s ním nebude nájemník souhlasit, určí výši tzv. místně obvyklého nájemného soud. Nejspíš na základě posudku soudního znalce.

MMR připravuje jako pomůcku orientačního charakteru cenovou mapu, neboli informační databázi místně obvyklého nájemného. Řada majitelů nemovitostí či nájemníků by ji nejspíš uvítala, podle odhadu Ministerstva ale nebude k dispozici dřív než koncem 1. čtvrtletí 2011.

MMR nyní zpracovává podmínky veřejné soutěže na zpracovatele této mapy. Podle Dvořáka tak zatím není možné říci, z jakých dat a jak se bude cena místně obvyklého nájemného v ČR počítat.

Jak uvedl minulý týden šéf Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí (OSMD) Tomislav Šimeček, v ČR již cenové mapy nemovitostí, z nichž lze zjistit místní cenově obvyklé nájemné, existují. Nabízí je Institut regionálních informací (IRI) za několik stovek až tisíc korun. Ke zjištění orientační ceny tržního nájemného je může využít nájemník i majitel nemovitosti.

Při sestavování těchto map vycházela IRI podle jednatelky Milady Kadlecové z tzv. standardní jednotky – staršího bytu 1. kategorie v běžné, nikoliv okrajové poloze města či obce, o podlahové ploše 68 metrů čtverečních.

Důležitým parametrem pro stanovení ceny jsou náklady na prostou reprodukci bytu ,které činí podle Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně 60 korun na metr čtvereční. Připočteme-li k nim 3-4 %, což je podle Šimečka výnos termínovaných vkladů s dlouhou výpovědní lhůtou, vznikne podle něj oprávněná výše nájemného.

Nikdo samozřejmě nechce pronajímat byt levněji. V jednotlivých městech a obcích ovšem vstupuje do hry řada parametrů, hlavně atraktivita města a samotného místa, stav nemovitosti, dopravní obslužnost aj. Ve městech jako Most může být podle Šimečka tržní nájemné výrazně nižší než náklady na prostou reprodukci, v lepších lokalitách Prahy může naopak činit i 190 korun a s hypotékou 250 korun za metr čtvereční.

Z nové publikace IRI vyplývá, že se v krajských městech pohybovalo ve 4. čtvrtletí 2011 tržní nájemné standardizovaného bytu (o ploše 68 m2) od 88,49 Kč za metr čtvereční v Ústí nad Labem po 142,66 korun ze metr čtvereční v Praze.

IRI nabídla Ministerstvu pro místní rozvoj pomoc. Nyní čeká na výběrové řízení. Podle Dvořáka není tato firma  jediná, kdo zpracovává určitá data na základě komerčního zadání, pouze ona je však zatím poskytuje veřejnosti.

Dokážou se majitelé (pronajímatelé) nemovitostí s nájemníky dohodnout? Obecně převažuje nabídka nad poptávkou bytů. OSMD podle Šimečka doporučilo majitelům, aby se raději s nájemníky dohodli, než se zbytečně soudili o výši nájemného. Otázkou ovšem zůstává, jak se bude místně obvyklé nájemné, o němž Šimeček hovoří jako o tržním, počítat.

Poukázal totiž mj. na silné tlaky, aby se do tohoto nájemného promítlo i regulované nájemné, což označil za nepřijatelné. Navíc je zde nájemné v bytech, které patří městům a obcím.

Podle Dvořáka budou do databáze zařazena všechna data o nájemném u nově uzavřených nájemních smluv po skončení regulace. Města a obce vystupují jako každý jiný soukromý pronajímatel. Neexistuje tak důvod, aby nebyly do cenové mapy MMR zařazeny smlouvy, které města a obce uzavřely po 1. lednu 2011. Dál budou regulovány a součástí cenové mapy nebudou naopak byty sociálního určení, zejména postavené se státní dotací.

V ČR je podle dostupných informací 900 tisíc nájemních bytů, 150 tisíc má tržní nájemné, nebo patří družstvům. U 450 tisíc ze zbývajících 750 tisíc bytů končí v lednu regulace nájmů. Více než polovinu z nich vlastní města a obce.

Co si o regulaci nájmů, stanovení místně obvyklého nájemného, respektive rozdílech mezi tržním nájemným v jednotlivých krajských městech myslíte vy? Napište nám o tom!

Dlouhodobý investiční produkt

Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.

Založte si DIP

Sdílejte článek, než ho smažem