Zdroj: Pleska / Midjourney
Podle specializovaného portálu Nemovitostní-fondy.cz je v Česku 35 nemovitostních fondů, z toho 22 fondů je dostupných široké veřejnosti (tzv. retailových), zbylých 13 fondů je určeno pouze pro kvalifikované investory (fondy kvalifikovaných investorů – FKI), což znamená minimální investicí od jednoho milionu korun výš.
Za nemovitostní fond portál označuje pouze regulované investiční fondy, které vydělávají primárně na pronájmu nemovitostí, až sekundárně případně na developmentu.
Celkem 33 z 36 sledovaných nemovitostních fondů v Česku v uplynulém roce dokázalo porazit inflaci, jeden skončil. Meziroční míra inflace byla v prosinci 2024 tři procenta, teď je na úrovni 1,8 procenta.
Nejvyšší zhodnocení za loňský rok přinesl investorům nemovitostní fond CB Property s výnosem necelých 15 procent. K nadstandardním výnosům mu částečně dopomáhá to, že si projekty nájemních nemovitostí sám developuje. V portfoliu má projekty různého typu – rezidenční nemovitosti, industry park, senior house. Fond je určený výhradně pro kvalifikované investory, investovat se dá od milionu korun výš.
Mezi retailovými fondy dostupnými široké veřejnosti vykázal za rok 2024 nejvyšší zhodnocení fond Creditas Nemovitostní s výnosem 10,6 procenta. To mu stačilo i na celkové druhé místo mezi všemi nemovitostními fondy. Fond má v portfoliu zejména výrobní a logistické areály.
Třetí příčka za rok 2024 patří Fondu Českého Bydlení (výnos 9,4 %). Jde o fond pro kvalifikované investory, který se zaměřuje na pronájem bytových domů.
Bramborová medaile zbyla na fond REALIA Retail Parks (výnos 9,2 %), který spravuje a pronajímá retailové parky.
Skvělé výsledky v uplynulém roce zaznamenali také nováčci na trhu, fondy VIGO Public realitní (výnos 9 %), Fidurock I. nemovitostní (výnos 8,7 %) a Max realitní (výnos 8,5 %).
Většina ostatních nemovitostních fondů měla v roce 2024 zhodnocení mezi pěti a osmi procenty, a to včetně matadorů, jako jsou Accolade Industrial, ZDR Real Estate, nebo podfondů Office a Retail od WOOD & Company.
Výnosy českých nemovitostních fondů v roce 2024 | |
Retailové nemovitostní fondy | |
10,6 % | |
9,00 % | |
8,72 % | |
7,43 % | |
7,09 % | |
7,00 % | |
6,28 % | |
6,21 % | |
6,12 % | |
6,06 % | |
6,05 % | |
Průměrný výnos retailových fondů v roce 2024 | 6,03 % |
6,01 % | |
5,79 % | |
5,29 % | |
5,26 % | |
5,24 % | |
5,05 % | |
4,69 % | |
4,08 % | |
4,08 % | |
3,98 % | |
2,95 % | |
Nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů | |
CB Property Investors | 14,73 % |
Fond Českého Bydlení | 9,44 % |
REALIA Fund Retail Parks | 9,18 % |
Max realitní fond | 8,50 % |
ZDR Investments Real Estate FKI | 8,15 % |
EVROPA realitní fond | 8,11 % |
Accolade Industrial Fund | 7,86 % |
JET Industrial Lease | 7,83 % |
WOOD & Company podfond Office | 6,54 % |
AMBEAT II. Realitní podfond | 6,32 % |
Residento* | 5,31 % |
WOOD & Company podfond Retail | 4,94 % |
Průměrný výnos nemovitostních FKI v roce 2024 | 4,18 % |
Expandia Industrial Parks | 0,20 % |
NOVA Real Estate | -38,60 % |
* Fond ještě nezveřejnil hodnoty (ocenění) k 31. 12. 2024 Zdroj: Nemovitostní-fondy.cz | |
Vysokou ztrátu vykázal za rok 2024 fond NOVA Real Estate, který pod tlakem odkupů investorů musel už v roce 2023 pozastavit úpisy a odkupy a rozhodl se prodat celé portfolio a vyplatit investory.
Největším investorem fondu totiž byla zkrachovalá společnost Arca Investments. V rámci insolvenčního řízení a restrukturalizace společnosti dochází ke zpeněžování aktiv Arca Investments, mezi které patřil i významný podíl ve fondu NOVA Real Estate.
Správci fondu tak nezbylo nic jiného než prodat nemovitosti z portfolia fondu. Bohužel v době, kdy na velké komerční nemovitosti nebyli kupci, takže musel prodávat výrazně pod cenou (zhruba 20 procent pod znaleckým oceněním).
Nemovitosti byly navíc zatíženy úvěry s průměrným poměrem půjčky k hodnotě nemovitosti na úrovni zhruba 50 procent, takže hodnota vlastního kapitálu fondu NOVA Real Estate za rok 2024 klesla o 39 procent.
Transakce vyvolaly hodně emocí a otázek ohledně ocenění nemovitostí v realitních fondech. Je ale potřeba si uvědomit, že znalecké ocenění se vždycky může trochu lišit od skutečné ceny, jakou na trhu při prodeji dostanete, a to oběma směry.
Prodej nemovitostí z fondu NOVA Real Estate byl nestandardní v tom, že se jednalo o prodej celého souboru všech 18 nemovitostí v hodnotě cca sedm miliard korun, pod časovým tlakem a v nejhorší možnou dobu. Proto ve finále taková ztráta.
V předchozích letech přitom týž fond dvakrát prodával z portfolia jednu nemovitost a v obou případech za cenu vyšší, než bylo jejich účetní ocenění ve fondu.
Vysoká ztráta fondu NOVA Real Estate je učebnicový příklad, že i relativně konzervativní fond s dobrými nemovitostmi a dobrými nájemníky –do té doby vydělával stabilně kolem 6–8 procent ročně – může dopadnout velmi špatně, když ztratí důvěru investorů a musí pod tlakem prodávat majetek. Proto je tak důležité diverzifikovat a rozkládat investice na víc hromádek.
Průměrný výnos retailových nemovitostních fondů v roce 2024 vychází na 6 procent. V historickém srovnání jde o druhý nejlepší výsledek retailových fondů. Rekordní byl rok 2022 s průměrným zhodnocením 7,4 procenta.
Průměrný výnos nemovitostních fondů kvalifikovaných investorů (FKI) vychází za rok 2024 na pouhých 4,2 procenta. Průměr dolů sráží výš zmiňovaný výsledek fondu NOVA Real Estate. Bez něj by průměrné zhodnocení nemovitostních FKI za uplynulý rok vycházelo na 7,5 procenta. To je sice pod historickým průměrem, ale odpovídá to dlouhodobě udržitelné úrovni zhodnocení.
Zvětšíte klikem
V roce 2024 český realitní trh změnil směr. Do nemovitostních fondů začal znovu proudit nový kapitál, úpisy byly větší než odkupy, objem spravovaného majetku začal zase růst. A zároveň začaly zvolna růst i ceny nemovitostí.
Největší nemovitostní fondy v Česku podle objemu vlastního kapitálu | |
fond | kapitál |
REICO nemovitostní fond | 29,1 miliardy korun |
Accolade Industrial Fund | 22,3 miliardy korun |
INVESTIKA realitní fond | 20,7 miliardy korun |
ZFP realitní fond | 13,6 miliardy korun |
Conseq realitní fond | 8 miliard korun |
Zdroj dat: nemovitostni-fondy.cz, data k 31. 12. 2024 | |
Tržní výnosy z nájmů (yieldy) kulminovaly a v druhém pololetí pak už mírně poklesly. U fondů, které nám reportují data o nájmech, průměrný výnos klesl ze 7 na 6,8 procenta.
Nejvyšší yieldy vykazují dlouhodobě fondy zaměřené na průmyslové nemovitosti, kousek za nimi jsou obchody a kanceláře. Nižší rentabilitu nájmu vykazuje logistika a fondy zaměřené na rezidenční bydlení.
Nemovitostní fondy s nejvyššími výnosy z nájmu (yield) | |
Fond | Rentabilita nájmu (yield) |
Expandia Industrial Parks | 9,12 % |
ZDR Investments Industrial Real Estate | 8,42 % |
JET Industrial Lease | 7,70 % |
WOOD & Company Retail | 7,36 % |
ZDR Investments Public Real Estate | 7,34 % |
Zdroj: Nemovitostní-fondy.cz, data k 31. 12. 2024 | |
Úvěrové zatížení zůstává relativně nízké. Průměrné LTV (poměr půjčky k hodnotě nemovitosti) v roce 2024 kleslo ze 40 na 38 procent. U většiny nemovitostních fondů se teď LTV pohybuje maximálně kolem 50 procent, v letech 2017–2021 nebylo výjimkou LTV až kolem 65 procent.
Výnosné investice do nemovitostí? Poradíme!
Najdeme vám nejvýhodnější nemovitostní fondy. O nic se nestaráte a své peníze chráníte před inflací.
Taky rok 2025 by měl být pro nemovitostní fondy příznivý. Rentabilita nájmu stále vychází relativně vysoká (v průměru cca 6,8 procenta ročně). Zároveň za poslední rok v Česku i eurozóně výrazně klesly úrokové sazby. Fondy budou mít nižší náklady na splácení úvěrů a to se mělo pozitivně odrážet v ocenění nemovitostí.
Proti tomu u řady fondů působí zvýšené kapitálové náklady na budoucí investice spojené s ESG (loni schválená nová směrnice EU o energetické náročnosti budov), které naopak ocenění nemovitostí snižují.
Celkově je ale perspektiva nemovitostních fondů pro rok 2025 i další roky velmi dobrá a měly by stabilně porážet inflaci.
Vlivem inflace a inflačních doložek nemovitostním fondům dlouhodobě rostou příjmy z pronájmu nemovitostí a také s inflací roste hodnota spravovaných nemovitostí. Díky příjmům z pronájmu a dlouhodobému růstu ocenění generují nemovitostní fondy relativně stabilní výnosy kolem 5–10 procent ročně. Historicky vykazují nemovitostní fondy v Česku v průměru výnos od založení ve výši 6,9 procenta ročně.
Jan Traxler
Sdílejte článek, než ho smažem
