Zdroj: WOOD & Company
Vznik realitních fondů měl ve Wood & Co. celkem pragmatický důvod. „Reagovali jsme na narůstající poptávku našich klientů. Chtěli si koupit něco z realit. Viděli, že ve světě to funguje a že v Česku jsme teprve na začátku,“ popisuje situaci kolem roku 2015 Jiří Hrbáček, portfoliomanažer a místopředseda představenstva realitního fondu Wood & Company.
V tomto případě to není úplná fráze. Pokud se něco už desetiletí nemění, je to velmi blízký vztah Wood & Co. s klienty. Na požadavky svých investorů dá. Ať jde o investiční certifikáty, dluhopisy, obchody s cennými papíry, anebo právě realitní fondy.
„Tak jsme pro privátní klienty založili český fond kvalifikovaných investorů. Funguje podle české legislativy, která je dobře vymyšlená,“ vzpomíná Hrbáček. „Fond je dozorován ČNB, auditovaný, má depozitáře Unicredit Bank, má svého administrátora. Každá nemovitost je ještě navíc auditována, oceňována víc než sto let starou metodou RICS, zkrátka se jedná o standardní investiční produkt. Od nuly z jara 2016 jsme narostli k hodnotě aktiv ve správě fondu blížící se 1,2 miliardy eur.“
Průměrné výnosy jednotlivých fondů jsou podle zprávy z druhého čtvrtletí roku 2022 nejvyšší u podfondu Retail (roční výnos je 15,43 procenta), podfond Office přinesl investorům zatím v průměru 11,54 procenta. „Investorům ale stále opakujeme, že reality jsou dlouhodobá investice. Je třeba uvažovat s horizontem pěti a více let. Věříme, že budeme schopni dlouhodobě peníze zhodnocovat na úrovni 8 až 10 procent ročně, po odečtení nákladů. Když to funguje v Paříži, Londýně, Mnichově, Bruselu, není důvod, aby to nefungovalo v Praze, Brně, Bratislavě nebo ve Varšavě,“ tvrdí Hrbáček.
Pokud jde o rozptýlení rizika neboli diverzifikaci portfolií, vidí ji Hrbáček jako dostatečnou. „Nemovitostí je v každém portfoliu víc. A každá nemovitost má desítky nájemních smluv, všichni nájemci najednou dost pravděpodobně neodejdou. V retailovém podfondu je diverzifikace ještě větší, třeba obchodní centrum Harfa má 160 komerčních smluv s jednotlivými nájemníky.“
Hrbáček je toho názoru, že dlouhodobý investor by v zájmu diverzifikace a optimalizace poměru výnos/riziko mohl mít ve svém portfoliu zastoupeny realitní fondy až třiceti procenty.
Za realitními fondy ve Wood & Co. stojí lidé s dlouhodobou praxí s realitami. „Já se v nich pohybuji patnáct let, někteří kolegové i déle. Náš produkt je postavený na pevných a reálných základech, budovách, které jsou aktivně spravovány, mají pravidelný výnos, dobře udělané smlouvy, a je rozumně zadlužený. Pokud jde o likviditu, odkupy podílů investorům provádíme do šesti měsíců.“
Portfoliomanažer, místopředseda představenstva Wood & Company. Má přes 25 let zkušeností s investičním a finančním řízením a strategickým poradenstvím v oblasti komerčních realit, korporátních financí a private equity. V realitních fondech Wood & Company se stará o strategické řízení, přípravu a implementaci dlouhodobých investičních strategií, vyhledávání příležitostí a rozvoj aktiv v portfoliu. Před nástupem do firmy působil čtyři roky jako člen představenstva a finanční ředitel skupiny HB Reavis, která patří k předním komerčním developerům v Evropě. Jako ředitel corporate finance ABN AMRO Bank ČR a České spořitelny se podílel na řadě úspěšných fúzí, akvizic a transakcí na kapitálových trzích. Pracoval i jako člen představenstva ŽB-Trust, investiční společnosti Živnostenské banky, a člen představenstva a dozorčí rady několika korporací.
Pokud jde o rizika vyplývající z aktuální geopolitické situace, investice do nemovitostních fondů by měly hrát v dobách, kdy akciové trhy padají, roli investiční kotvy, tvrdí Hrbáček. Nájemci v maloobchodech mají po covidové pandemii zatím vyšší tržby než před ní, což vidí jako důležitý signál. Obsazenost administrativních budov je také vysoká.
„Návštěvnost v obchodních centrech máme od dubna letošního roku srovnatelnou s předcovidovým rokem 2019, což byl zatím náš nejúspěšnější rok. Obraty jednotlivých nájemců, tedy základ úspěchu našeho obchodního vztahu, narostly ve srovnání s tímto rokem o 10 až 20 procent. Je pro nás klíčové, aby lidé v obchodech utráceli.“
Podle Hrbáčka lidé kamenné obchody potřebují. „Je to vidět na e-commerce, která jde tento rok poprvé dolů. Od března ztratila asi 15 procent. Model, jemuž doba lockdownů za covidu hodně přála, se vyčerpal. I v Amazonu letos v zimě uzavřeli dohodu s velkými obchodními sítěmi. Týká se to asi 1600 velkých kamenných obchodů. Uvědomili si, že je nezbytné do modelu e-commerce vložit kámen.“
Nenaplnily se prý ani obavy, že kanceláře po covidové pandemii zůstanou prázdné. Chování některých firem se podle Hrbáčka sice změnilo, procenta obsazenosti se ale vrátila na předcovidové hodnoty; k tomu se ceny za nájmy zvýšily a dále rostou. „Firmy chtějí větší flexibilitu. Zejména banky požadují na jedné straně dva až tři lidi na jednu židli, aby mohli rotovat. Na druhé straně ale významným způsobem narostly prostory zasedaček, kafeterií, chill-out zón. Lidé se zkrátka fyzicky vrátili do práce, jen často fungují v jiném uspořádání.“
Rostoucí inflace je pokryta inflačními doložkami, které jsou součástí všech nájemních smluv, ani to by tedy nemělo zasáhnout do výnosů. „I když vyjednávání s některými nájemci nás ještě čekají a netvrdím, že to bude vždy jednoduché. Není vyloučené, že někteří klienti skončí. Ovšem tržby mají dobré – a to je to hlavní.“
Nabízí celkem tři realitní fondy. Retail podfond je zaměřený na obchodní centra, Office podfond na kancelářské budovy a AUP Bratislava podfond, což je investice do největšího bratislavského nákupního centra Aupark.
Zvýšené náklady, které se dají v budoucnosti očekávat, vyvažuje vyšší zhodnocení budov. „Čeká nás dražší financování, další roky musíme počítat s třemi až čtyřmi procenty, což ale dává pořád smysl,“ říká Hrbáček.
Vyvažuje to fakt, že příjmy z nájmu v souvislosti s inflačními doložkami narostou. „Je třeba vzít v potaz i to, že budovy jsou podle aktuálních nacenění o 30 procent fyzicky dražší, než kdybychom je postavili před dvěma roky. Tehdy jsme kupovali například budovu ve Varšavě a zaplatili za metr čtvereční 1900 eur. Kdybychom stejnou budovu měli postavit dnes a obsadit ji, bude to na úrovni až 2700 eur za metr.“
Aktuálně jsou pro Wood & Co. velkými tématy energie a jejich úspora. Je v zájmu všech stran, aby byly náklady na režii nájemníků co nejnižší. „I když je to náklad nájemníků, úspory hledáme spolu. Snažíme se o lepší regulace energií v budovách – tam se dá uspořit minimálně 10, v některých případech i 20 procent spotřeby. Dál investujeme do fotovoltaiky, izolací střech a dalších systémů. Dělali jsme to vždycky, ale teď je ten tlak mnohem silnější,“ utvrzuje Hrbáček. „Lidé mají ohromnou schopnost přizpůsobit se. Kde nebyly rezervy, jsou rezervy, co dřív nešlo, najednou jde. Katastrofu nečekáme, dá se ale například předpokládat, že budou v módě svetry,“ říká s trochou nadsázky a úsměvem.
FINMARKET je rubrika zasvěcená obsahu, který připravujeme ve spolupráci s obchodními partnery na míru společnostem, které chtějí seznámit čtenáře se svými produkty nebo službami.
Hynek Just
Sdílejte článek, než ho smažem
