Cenově dostupné zboží pravidelné spotřeby lidé vyhledávají za každé ekonomické situace. Proto vaše nemovitostní fondy cílí právě na retail parky?
Přesně tak. Strategie nemovitostních fondů naší skupiny je dlouhodobě orientovaná tímto směrem. Věnujeme se převážně segmentu regionálních retail parků s vysokým podílem prodejen potravin. Během posledních dvou let standardní chod ekonomiky a chování spotřebitelů změnil covid, ale bylo jasně vidět, že tento typ aktiv si dál pevně držel stabilitu.
Takže si vaše objekty udržely svoji hodnotu?
Nejen udržely, dokonce zvýšily. Naši nájemci jsou bonitní nadnárodní, ale i české maloobchodní sítě, převážně potravinářské a diskontní řetězce. To je nejstabilnější segment maloobchodu. Ostatně každoročně výsledky našich fondů jsou toho důkazem. Fond ZDR Investments pro kvalifikované investory generuje svým investorům stabilní výnos na úrovni osmi procent ročně, retailový fond ZDR Public pro širokou veřejnost vynáší nad šest procent ročně.
Jaká je dnes skladba vašeho portfolia?
Za necelých pět let od založení skupiny ZDR Investments se nám podařilo vybudovat portfolio 57 nemovitostí v hodnotě 10,3 miliardy korun. Naše nemovitosti se nacházejí v Česku, na Slovensku, v Rakousku, Německu a Chorvatsku, tedy na území pěti stabilních evropských zemí. Diverzifikujeme i velikostně. V portfoliu máme různé velikosti nemovitostí, nejmenší má hodnotu 60 milionů korun, největší 1,7 miliardy korun.
Má na starosti řízení skupiny ZDR Investments, vyhledávání a strukturování nových akvizic. Spoluzaložil advokátní kancelář Z/C/H Legal, která za dobu více než 18leté existence poskytla převážně nadnárodním klientům poradenství při nemovitostních transakcích za téměř 100 miliard korun.
Dbáme na správný mix nájemců v každé lokalitě. Vede to k vyšší návštěvnosti ze strany nakupujících, pro nájemce k dobrým obratům, pro nás a naše investory k dlouhodobému příjmu z nájmů. Máme uzavřeno přes 300 dlouhodobých nájemních smluv.
Řada investorů přesto může mít obavy z možných rizik…
Hodně se dnes mluví o riziku poklesu cen nemovitostí. Zde se ale musí striktně rozlišovat podle typu nemovitosti, roli hrají i podmínky bankovního financování. Namístě jsou jistě obavy z vývoje cen bytů, u nichž se – mimo jiné – snížil počet subjektů, které si budou schopny zajistit zdroje k zaplacení kupní ceny. Diskutabilní oblastí mohou být i prémiové kancelářské budovy a logistické areály, které jsou v portfoliích fondů často zařazené s výnosem na úrovni čtyř až pěti procent. Rozdíl mezi výnosem a úrokovým nákladem bankovního financování tu může být tak malý, že výkon equity u takových objektů nebude dostačující.
U klasických retailových parků, tvořících hlavní část portfolia našich nemovitostních fondů, ale taková obava není namístě. Tržní ocenění tohoto typu komerčních nemovitostí se pohybuje většinou na úrovni šesti až sedmi procent, není tedy žádný důvod k obavám investorů, že by bylo nutné přecenit hodnotu nemovitostí v portfoliích fondů směrem dolů.
Co jiného investorovi napoví, jaká je kondice fondu?
Dalším ukazatelem je u každého nemovitostního fondu kromě výnosu také hodnota WAULT, to je vážená průměrná zůstatková délka všech nájemních smluv daného portfolia. Náš WAULT patří s 6,7 roku k nejdelším na českém trhu a tvoří základ dlouhodobě stabilního výnosu i v dalších letech.
Přesto – inflace trhá jeden rekord za druhým, nejvíc se na tom podílejí ceny energií, to bezpochyby má vliv i na nájemce vašich nemovitostí. Nemůže to ohrozit jejich stabilitu?
Jak už jsem zmínil, zaměřujeme se na specifický segment. Nájemci retail parků jsou mezinárodní i české maloobchodní řetězce se silnou bonitou. Rozhodující je přitom sortiment zboží, které nabízejí. Zkrátka potraviny a diskontní segment, tedy cenově dostupné zboží pravidelné spotřeby, nakupující vyhledávají a budou vyhledávat za každé ekonomické situace. Například výdaje za nákupy značkového zboží si dnes mnoho lidí rozmyslí. Jíst ale musí všichni pořád.
A co rostoucí náklady na vaší straně?
Ani těch se není potřeba obávat. Hodnota nájemních smluv je u nás vždy stanovena fixním nájmem a každá smlouva obsahuje inflační doložku. Výnosnost fondu z důvodu případných rostoucích nákladů na údržbu nemovitostí, které nenesou nájemci, tedy nemůže být ovlivněna. Nájemci ze segmentu maloobchodu ve finále zvýšené náklady také neponesou, jelikož je ve velké míře promítají do ceny svého zboží.
Jaké jsou vaše další plány?
Stále vidíme příležitosti pro další růst, tak v něm budeme jistě pokračovat a portfolio nemovitostí ještě víc diverzifikujeme. Prozatím se budeme pohybovat v zemích, kam už máme vkročeno, rozumíme místním specifikům, máme dlouhodobé vztahy s klíčovými partnery a máme fungující správu nakoupených assetů. To je klíčový aspekt úspěchu našich fondů. Nejde totiž jen o to, dobře nakoupit, ale následně i kvalitně a efektivně o nemovitost a nájemce pečovat.
Vážně v dnešní době nákupů přes internet ještě potravinářské a diskontní řetězce dál expandují?
Ano. U nás a na Slovensku dokonce dost silně. Poptávají nové plochy a nové lokality, potravinářské řetězce hlavně v menších městech. Nákupní chování se totiž změnilo. Lidé chtějí svůj každodenní nákup vyřídit rychle, tedy co nejblíž bydliště, neutrácet zbytečně za benzin, pohodlně zaparkovat. Tomu nejlépe odpovídá právě koncept menších a středních regionálních retail parků, kde člověk nemusí chodit složitě přes vícero pater, jak to bývá v obchodních centrech ve velkých městech.
Hodláte zůstat i nadále jen u retailových nemovitostí?
Retailové nemovitosti jsou a zůstanou naším hlavním segmentem, tvoří přes 80 procent našeho portfolia. Zaznamenáváme ale zvýšenou poptávku po nemovitostech z oblasti lehké výroby a logistiky na území Slovenska a Česka. Souvisí to i s děním na Ukrajině a přesunem řady firem směrem na západ. Proto jsme založili nový fond ZDR Investments Industrial, který se bude zaměřovat především na tento segment. Portfolio začneme budovat v tuzemsku a na Slovensku, bude se jednat o menší a středně velké objekty. Také zde budou našimi hlavními kritérii bonita nájemců, dlouhodobost nájemních smluv a správná lokalita.
Jaký výsledek u fondu ZDR Industrial očekáváte třeba za rok?
Dlouhodobě u něho budeme mířit na podobný výsledek jako u fondu ZDR Public. Zhodnocení na úrovni šesti až sedmi procent ročně poskytne široké veřejnosti atraktivní příležitost investovat do komerčních nemovitostí industriálního typu. Navíc v kombinaci s fondem Public, který se zaměřuje hlavně na regionální retail parky, mohou investoři docílit diverzifikace do dvou segmentů, které v posledních letech prokázaly, že fungují velice dobře i v situaci, kdy celkové ekonomické prostředí má k ideálu daleko.
FINMARKET je rubrika zasvěcená obsahu, který připravujeme ve spolupráci s obchodními partnery na míru společnostem, které chtějí seznámit čtenáře se svými produkty nebo službami.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
