Výsledky nemovitostních fondů: Inflaci překonala polovina

Jan Traxler | rubrika: Analýza | 7. 3. 2022 | 18 komentářů
Výnosy rostou s inflací. Které nemovitostní fondy byly loni nejúspěšnější a co čekat letos?
Výsledky nemovitostních fondů: Inflaci překonala polovina

Zdroj: Shutterstock

Nemovitostní fondy se těší stále větší oblibě českých investorů. Není divu: poměrem výnos/riziko se jedná o konzervativní investici s velmi zajímavými výnosy, které dlouhodobě překonávají inflaci. Klíčem k úspěchu je mít spolehlivé dlouhodobé nájemníky.

Kouzlo spočívá v tom, že nájemné standardně každý rok navyšujete o inflaci. A s rostoucím cashflow z pronájmu roste i hodnota nemovitostí. Výnosy nemovitostních fondů pak ve finále tvoří příjmy z pronájmu plus růst hodnoty nemovitostí po odečtení nákladů na správu a údržbu.

Výnosy nemovitostních fondů a inflace

Kdybychom porovnali výnosy nemovitostních fondů za rok 2021 s průměrnou mírou inflace za stejný rok, která vychází na 3,84 %, pak pouze tři fondy vykázaly nižší výnos. Nejmenší výnos měl tradičně ČS nemovitostní fond (2,5 %), následovaný Czech Real Estate Investment Fund (3,5 %) a Generali fond realit (3,8 %).

O průměrnou míru inflace se zpravidla v nájemních smlouvách od ledna zvedá nájemné pro následující rok. Průměrná míra inflace je tedy určující pro pronajímatele a hraje tím pádem důležitou roli také v ocenění spravovaných nemovitostí.

Ovšem z pohledu investora je správnější porovnávat výnosy investice za uplynulý rok s meziroční mírou inflace platnou v prosinci. Tedy s údajem, o kolik se v průměru zvedly spotřebitelské ceny za celý uplynulý rok (nikoliv průměr za 12 měsíců).

Meziroční míra inflace v prosinci stoupla na 6,61 %. Nad tuto hranici se loni dokázalo dostat deset nemovitostních fondů a jedenáctý ještě pravděpodobně přibude, až fond Realia Retail Parks zveřejní hodnoty za prosinec. Zhruba polovina nemovitostních fondů tak v roce 2021 dokázala porazit inflaci, polovina fondů za ní zaostala.

O autorovi

Jan TraxlerZdroj: FINEZ

Jan Traxler je privátní investiční poradce a zakladatel fondu Otakar, podfond FINEZ SICAV.

V porovnání s rokem 2020 výnosy nemovitostních fondů loni v průměru stouply. Pouze čtyři fondy vykázaly lehce nižší výnos než předloni, konkrétně fondy Nemo, Raiffeisen realitní, Trikaya nemovitostní a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti. U zbylých 20 nemovitostních fondů výnosy oproti předchozímu roku stouply.

Nejúspěšnější nemovitostní fondy

Mimořádný výnos v roce 2021 vykázal fond Accolade Industrial (28 %) zaměřený na průmyslové a logistické areály. Poptávka v tomto segmentu už druhým rokem výrazně převyšuje nabídku, takže ceny nemovitostí rostou. Vývoj na trhu musel reflektovat i fond Accolade, když loni opakovaně přecenil hodnotu spravovaných nemovitostí. Jeho průměrný výnos z nájmu (yield) při tom klesl na 5,6 % p.a., a podle portálu Nemovitostní-fondy.cz se tak dnes řadí k fondům s nejnižší rentabilitou nájmu.

Vysoké výnosy tradičně vykázaly i další nemovitostní fondy pro kvalifikované investory: oba podfondy Wood & Company (Office 11,7 % a Retail 7,4 %), Nova Real Estate (10 %) a ZDR Investments Real Estate (8,4 %). Společně s fondem Accolade Industrial tvoří pětici, jež každoročně opanuje přední příčky v žebříčku výkonnosti nemovitostních fondů.

Nad meziroční míru inflace se dostaly i některé nemovitostní fondy dostupné široké veřejnosti – konkrétně Conseq realitní (6,6 %), ZDR Investments Public (6,7 %) a Creditas nemovitostní (8,2 %). Vysoké výnosy pak podle očekávání zaznamenaly fondy zaměřené na rezidenční nemovitosti (nájemní byty) – Mint I. rezidenční (9,2 %) a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti (6,8 %).

Výnosy nemovitostních fondů za rok 2021

Klikněte pro zvětšení. Zdroj: Nemovitostní-fondy.cz, FINEZ Investment Management

Co čekat od roku 2022

Vlivem skokového navýšení cen energií stoupla v lednu meziroční míra inflace k 10 % a kolem této hranice se bude držet celý rok, i kdyby už ceny dál nerostly. Spíše to však nyní vypadá, že dál porostou a inflace překročí 10 %. Teprve koncem roku by meziroční inflace měla začít klesat. Za celý rok 2022 tak bude průměrná míra inflace velmi vysoká.

V roce 2021 to bylo „pouze“ zmiňovaných 3,84 %. Za rok 2022 ale toto číslo vyjde odhadem minimálně kolem osmi až deseti procent. O tuto průměrnou inflaci pak porostou nájmy pro rok 2023. Nemovitostním fondům tudíž výrazně stoupnou očekávané příjmy z pronájmu. Logicky se dá tedy očekávat, že koncem tohoto roku výrazně poroste také ocenění nemovitostí v řadě nemovitostních fondů.

Vyberte si nemovitost

Výběr nemovitosti.
Zdroj: Shutterstock.com

Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Reality Peníze.cz

Celkově tak předpokládám, že za rok 2022 budou nemovitostní fondy vykazovat v průměru rekordní výnosy, vyšší než v roce 2021. Na druhou stranu laťka inflace bude viset velmi vysoko. Mnohé retailové nemovitostní fondy nevydělají 10 % a nepřekonají inflaci. Ale zhruba polovině nemovitostních fondů by se to opět mělo podařit, zejména fondům kvalifikovaných investorů.

Proč mají fondy pro kvalifikované investory vyšší výnosy

Zásadní rozdíl spočívá v tom, že nemovitostní fondy pro širokou veřejnost musí ze zákona minimálně pětinu kapitálu držet likvidní. Reálně tedy nese nájem jen 70 až 80 % fondu. Naproti tomu fondy pro kvalifikované investory (FKI) se snaží být maximálně zainvestované, aby 95 až 100 % fondu neslo nájem. Díky tomu nemovitostní FKI dlouhodobě generují vyšší výnosy. Podrobně to popisuji v článku Nemovitostní fondy pro chudé. Proč vydělávají o dost míň než ty pro bohaté?

Ale každá mince má dvě strany. Zatímco z nemovitostních fondů pro veřejnost jde zpravidla vybrat peníze do jednoho měsíce, nemovitostní FKI jsou značně nelikvidní. Zpravidla po třech až pěti letech od nákupu aplikují výstupní poplatky za předčasný prodej. Mají také výrazně delší lhůty pro vypořádání zpětných odkupů – většinou to bývá šest měsíců, u některých i rok. Jsou tedy obecně vhodné pouze jako dlouhodobá nelikvidní investice.

Jan Traxler

Autor článku Jan Traxler

Privátní investiční poradce a jednatel společnosti FINEZ Investment Management. Investičnímu poradenství se aktivně věnuje od roku 2004. Patří mezi průkopníky placeného poradenství formou odměny ze zisku. Zaměřuje se na privátní... Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+21
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 18 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

7. 3. 2022 8:16

Citace - Tomáš Smolík / 07.03.2022 08:10

Nezvyšují tyto fondy ceny nemovitostí?

Určitě i tato reklama.

Zobrazit celé vlákno

+7
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

7. 3. 2022 8:24, eďa

Musím se smát, jak některé fondy s se 4% fondy překonaly inflaci z roku 2021. Inflace spotřebního koše atakovala již v roce 2021 8%. V roce 2022 jsme jednoznačně v inflaci dvouciferné a bude velice těžké ji na dvouciferné úrovni udržet po celý rok, aby nebyla dokonce trojciferná. "Máme přece konečně tu skvělou vládu a české banky, co vedou zemi do ráje "

-7
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (18 komentářů) příspěvků.
Simplecoin

A tohle už jste četli?

Volné peníze u obchodníka s cennými papíry. Jak jsou pojištěné?

17. 6. 2022 | Petr Kučera | 12 komentářů

Volné peníze u obchodníka s cennými papíry. Jak jsou pojištěné?

Nižší limit pro náhradu z garančního fondu se vztahuje jen na zainvestované peníze, říká jeden z největších obchodníků. Na takzvanou volnou hotovost klientů, kterou obchodník uloží... celý článek

Centrální banky kvůli inflaci obětují investory

6. 6. 2022 | Martin Mašát | 15 komentářů

Centrální banky kvůli inflaci obětují investory

Vývoj podílových fondů pravidelně hodnotí Martin Mašát, investiční stratég skupiny Partners. Jak viděl trhy v květnu?

Češi si na investice nevěří, ukazuje průzkum

26. 5. 2022 | Jana Divinová | 14 komentářů

Češi si na investice nevěří, ukazuje průzkum

Čtyři z deseti Čechů se vidí jako nezkušení investoři, další tři z deseti jako zcela nezkušení.

Spoření vylepšuje i největší banka. Odmění za investice

23. 5. 2022 | Petr Kučera | 10 komentářů

Spoření vylepšuje i největší banka. Odmění za investice

Česká spořitelna, největší tuzemská banka podle počtu klientů, zvyšuje úročení vkladů. Sníží tak svou ztrátu za nejlepšími nabídkami na trhu.

Nakoupit, vylepšit, prodat. Vydělat. Plán fondů Jet zní jednoduše

18. 5. 2022 | Petra Nová

Nakoupit, vylepšit, prodat. Vydělat. Plán fondů Jet zní jednoduše

Brněnská investiční společnost Jet Investment finančníka Igora Faita má v plánu postavit největší fond soukromého kapitálu v Česku. Chce kupovat průmyslové podniky, a to nejen za peníze... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.