Zdroj: Shutterstock
Když řešíte vlastní bydlení, nejspíš vás z růstu cen nemovitostí bolí hlava. Na realitním trhu však díky zdražování můžete naopak vydělat.
Vedle nemovitostních fondů, kterých je v Česku pro běžné spotřebitele k dispozici už víc jak deset, se o pozornost hlásí také investiční startupy.
Některé vám umožňují koupit podíl na bytu k pronájmu, jiné pak podíl na úvěru pro developerský projekt. Všechny přitom lákají na roční výnos kolem pěti procent a víc.
Že nejde o černé díry na peníze, ale o seriózní projekty, potvrzuje i zájem, který vzbudily u tradičních bank. Komerční banka si pořídila podíl v Upvestu, který už tři roky nabízí crowdfunding developerských projektů. A Česká spořitelna vstoupila do Investownu, který chystá investice do pronájmů.
Na rozdíl od podílů, které si zmíněné banky koupily za miliony, vám na seznámení se s těmito alternativními investicemi do nemovitostí budou stačit i stokoruny.
Se stokorunami jde pravidelně investovat i do nemovitostních fondů. Ty fungují tak, že kupují nemovitosti, třeba nákupní centra, kancelářské budovy nebo skladové haly, a tyto prostory pronajímají. Z inkasovaných pronájmů pak investoři dostávají podíl.
I v současné krizové době se nemovitostním fondům daří porážet inflaci a připsat i něco navíc. Podle údajů na jejich webech například Trigea od začátku letošního roku do konce října připsala čisté zhodnocení 5,54 %, Conseq realitní fond 4,4 % a třeba ČS nemovitostní fond 2,93 %.
Zatímco fondy umožňují investorům podílet se na výnosu z pronájmu komerčních prostor, u investičních služeb Upvest a Crofungo se můžete podílet na zafinancování developerského projektu. Při jeho následném splácení získáte z půjčky úroky. Je to podobné, jako když na Zonky investujete do půjček pro spotřebitele. Zde půjčujete developerům.
Chcete šikovně investovat? Najdeme pro vás optimální řešení.
Například na Crofungo teď můžete od 500 korun investovat do menšího projektu rodinného bydlení na okraji Prahy v Čimicích. Roční investice je s čistým výnosem ve výši 5 %. Konkrétně jde o financování nákupu pozemku určeného pro výstavbu rodinného domu. Crofungo, která začalo fungovat letos v létě, má v nabídce i větší projekty. Například financování nákupu pozemku a výstavbu čtyř bytových domů o celkem 58 bytech ve Vrchlabí. Minimální vklad je 10 tisíc korun, délka investice je tři roky a roční výnos 5,7 %.
„Rizikem je, jako u všech úvěrů, že může dojít k problémům se splácením. A to i přesto, že si s tím v Crofungo dáváme práci a máme zde investiční komisi, přes jejíž zevrubné zkoumání projekty musí projít. Investor u nás zkrátka musí vědět, že lícem jeho investice je šance na výnos, bezpoplatkový provoz, ale na rubu pořád zůstává nějaké riziko,“ vysvětluje fungování nové služby Vladimír Bezděk, jednatel Crofungo.
Bezděk byl v minulosti tváří dvou důchodových komisí, vedl velké pojišťovny v Česku i na Slovensku, nově se však rozhodl pro působení ve startupu, který patří investiční společnosti RN Solutions. „Velkých finančních skupin jsem si za předchozí roky pár prošel a vím, že ta velikost má řadu výhod, ale i řadu omezení. Naopak mi po těch letech bylo sympatické jít do prostředí, kde jdou věci mnohem rychleji a rozhodovací struktury jsou mnohem jednodušší,“ řekl Bezděk v červencovém rozhovoru pro Peníze.cz.
Ještě přímější propojení se světem velkých finančních skupin má konkurenční služba Upvest, která rovněž nabízí možnost podílet se na financování developerských projektů. V létě si v ní koupila téměř pětinový podíl Komerční banka přes svou dceřinou společnost KB SmartSolutions.
Zatímco Crofungo je na začátku a od investorů zatím nasbíralo jednotky milionů korun, Upvest má za sebou tři roky, během nichž stoupla investovaná částka k hranici čtvrt miliardy korun. A po spojení s Komerční bankou chce růst. Kromě jiného se bude takzvanými mezaninovými (neboli menšinovými) úvěry podílet i na financování projektů, které hlavní část peněz dostanou půjčenou právě od KB. „Nyní máme v řešení objemy financování kolem jedné miliardy korun,“ říká David Musil, CEO společnosti Upvest.
Nedávno firma například vybrala deset milionů korun na úvěr pro výstavbu rodinných domů v Babicích nedaleko za Prahou. Minimální investice byla 5000 korun, splatnost zhruba rok a půl a čistý výnos 6,6 %.
Nemovitosti mají Češi rádi a my jim nabízíme snadnou možnost, jak s nimi zhodnotit své peníze nad inflaci. Vše si mohou vyzkoušet už od tisícikoruny, říká Lukáš Blažek, obchodní ředitel společnosti Ronda Invest. V rozhovoru také vysvětluje, proč se nebojí, že by reality byly nadhodnocené.
I tady nesou investoři riziko ve výši svého vkladu, že daný developer nebude úvěr schopen splácet. A i zde jsou projekty vždy schvalované investiční komisí, nově v ní má svého zástupce i Komerční banka. Upvest má za sebou 13 zafinancovaných projektů, většinou šlo o investice do rezidenčních projektů, tedy do výstavby bydlení, financoval už se ale také třeba rozjezd provozu kancelářské budovy v Brně.
U obou služeb zatím nejde z investice předčasně vystoupit, vždy je potřeba dodržet domluvenou dobu splatnosti úvěru. V obou službách nicméně uvažují, že odprodej investic umožní. „Do budoucna uvažujeme o přípravě takzvaného tržiště participací, kde by investor mohl odprodat novému zájemci svou participaci v konkrétním projektu,“ říká Bezděk.
Česká spořitelna má pro změnu podíl v Investownu. Do začínající služby letos poslala spořitelna jednotky milionů korun. Jde o první investici v programu Seed Starter.
Investown je ve fázi testování, zatím přijímá předregistrace od zájemců o investování. „Zájem o aplikaci je obrovský a více jak 3200 lidí je už na čekací listině. Na přelomu roku budeme aplikaci spouštět a všem registrovaným přijde pozvánka do e-mailu,“ říká šéf projektu Alan Vyšín.
Investown kupuje nemovitosti, které vytipovává na základě speciálního algoritmu. Podle tvůrců projektu umí identifikovat takové, které mají dlouhodobě vysoký a stabilní výnos.
„Investovat do nemovitostí půjde přes web do pěti minut. Stačí vám občanský průkaz nebo cestovní pas a druhý doklad, dále potřebujete bankovní účet vedený na vaše jméno. Pak si stačí vybrat nemovitost, investovat již od 500 korun a můžete začít vydělávat,” upřesňuje Vyšín.
Investoři mají vydělávat na nájmech, které budou platit nájemci. Ty bude do pořízených nemovitostí shánět přímo Investown. Investoři pak každý měsíc získají podíl z nájmu. Minimální investice do jedné nemovitosti je 500 korun, maximální 300 tisíc korun.
Zřízení i vedení účtu je bezplatné, služba si vezme 10 % z každého nájmu na pokrytí svých nákladů – zbytek se poměrně dělí mezi investory. Čistý výnos se má pohybovat mezi 3 až 6 % ročně. Investice půjde prodat před uplynutím dopředu domluvené doby držení, a to za 0,8 % z její výše.
Do důchodu daleko? Tak to máte pět minut na to zamyslet se, jak si ho udělat bohatší. Fond CPR Disruptive, oceněný Zlatou korunou v kategorii podílových fondů, se zaměřuje na technologické firmy, které proměnily svět. Ty, díky kterým dnes znamená zítra. Google, PayPal, Cisco…
Když do bytu, do něhož investor dal své peníze, nesežene Investown nájemce, nebude vyplácet žádný výnos. „Když nechodí nájmy, tak ani my nemáme nic za správu, takže je v zájmu všech, abychom nájemce co nejdříve našli. Další důvod je, že poplatky za byt, po dobu co tam nájemce není, platíme my – a ne uživatel,“ vysvětluje Vyšín.
Co když by se firmě nedařilo? Jaké je pak riziko pro investory? „Podstatou investic na Investown je vlastnictví nemovitostí, které se pronajímají, vynášejí a zvyšují svou hodnotu. V nejhorším scénáři je vždy můžeme prodat a z výnosu vyplatit klientům jejich investované peníze, jejichž vrácení vždy garantujeme. Investice klientů jsou zajištěny zástavním právem a v neposlední řadě i dohledem České národní banky,“ odpovídá Vyšín.
Na výnos z nájemního bytu láká i služba Lusq, ze kterou stojí skupina ndot.cz. Přes Lusq si můžete koupit byt, respektive odpovídající podíl v družstvu. Služba se zaměřuje na výběr lokalit s vysokým výnosem. V nabídce teď má byty třeba z Chomutova, Karviné nebo Mostu.
Služba byt koupí, zrekonstruuje a následně ho nabízí investorům k prodeji. Investice se tedy v tomto případě pohybuje v řádech stovek tisíc korun. Nabízí takzvané zapákování investice, což není nic jiného než úvěr na koupi bytu. Ten poskytuje až do výše 60 % hodnoty bytu. Když si byt koupíte, Lusq se pak stará o jeho správu, vybírá nájemníky a vyplácí vám garantovaný výnos, který se pohybuje v rozmezí zhruba od 4 do 12 %. Lusq do tohoto výnosu, který na svém webu zobrazuje, počítá i platby do fondu oprav.
Garantovaný výnos dostáváte, i když v bytě není zrovna nájemník. Je to jedna ze služeb v celém balíčku, který Lusq poskytuje za to, že si z nájmu část peněz nechává. Vydělává také na odkupu a následném prodeji bytu investorům.
„Vykoupili jsme dosud necelých 40 bytů. Sítem projde jen každý desátý. Pokud slibujete investorům udržitelný výnos, musíte si dát na lokalitě extra záležet. Nejde jen o absolutní výnos, ale hlavně o jeho udržitelnost. K investorům se zatím dostaly jen ty byty, které už jsme stihli i zrekonstruovat a pronajmout. Těch bylo zatím deset, přičemž v průměru stály něco lehce přes jeden milion. Na rok 2021 plánujeme vykoupit nižší stovky nemovitostí,“ říká Viktorie Sládková, projektová manažerka Lusqu.
Jak je investor krytý, kdyby se Lusq dostal do potíží? „Peníze klienta jdou pouze a jen do „cihly“, tedy do konkrétního bytu. Jeho majitelem nejsme my, ale klient sám. Peníze jsou tak vždy kryty majetkem, který zůstane, i kdyby už Lusq v tu dobu na trhu nebyl. Oproti jiným firmám, které prodávají deriváty, tedy „papír“, tak máme zásadní výhodu,“ odpovídá Sládková.
Je teď vůbec dobrý čas na investice do nemovitostí? Nemůže koronakrize ukončit současné delší období růstu jejich cen? Zástupci zmíněných investičních služeb si to nemyslí.
„Krize naopak dlouhý růst cen prodlouží. Investoři stahují peníze z rizikovějších aktiv, pákují je bankou a alokují právě do nemovitostí. To vysvětluje i rekordní rok hypoték. Zejména u rezidenčních nemovitostí tím šroubují cenu vzhůru. Kdo čeká na pád cen v zajímavých lokalitách, nedočká se. Zejména menší byty budou táhnout dál a kdo zainvestuje nyní, na jejich růstu vydělá,“ odpovídá Sládková.
Podle Bezděka může každá krize mít různě dlouhý a různě intenzivní dopad na ceny různých aktiv. U nemovitostí specificky záleží i na konkrétních lokalitách a řadě dalších faktorů. „Z dosud dostupných dat zatím není vidět, obecně vzato, pokles cen nemovitostí. A dlouhodobě platí, že nemovitosti jsou dobrým uchovatelem hodnoty investovaných prostředků,“ zdůrazňuje šéf Crofungo.
Musil z Upvestu se z povahy své služby nedívá jen na trh s bydlením. Na některých komerčních nemovitostech je vliv krize patrný už dnes. Nejvíce zasažené jsou podle něj nákupní centra a kancelářské budovy. „Vždy ale záleží na konkrétní budově, především ve vztahu ke kvalitě nájemců a potažmo nájemních smluv a dopadu aktuální pandemie na jejich podnikání či dlouhodobou strategii. U obchodních center, kde je kotevním nájemcem potravinář společně s lékárnou a drogerií, neočekáváme výraznější odpisy na hodnotě,“ říká Musil.
Upvest má i obory, na které sází. „Jako robustní nám stále připadají segment logistika a rezidenční bydlení,“ upřesňuje. Podle něj tak nejde koukat na nemovitostní trh jako na celek, ale je třeba posuzovat každou investici jednotlivě.
Jiří Hovorka
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
26. 11. 2020 21:02, czhunter
Upřímně mi přijde velmi podezřelé, že když si někdo může půjčit celou sumu u banky za +- 1 % úrok (a sám to přiznává), tak má potřebu vybírat to po pár šušnících od lidí, mít s tím administrativu a dávat jim zpět 6 %.
Ještě divnější je, když do toho přes skoupené startupy láká lidi přímo banka, která sama má peněz nadbytek, a kdyby to byla tak supermegaskvělá investice, tak by k tomu nepustila vůbec nikoho jiného - tak jak to obvykle banky dělají.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
28. 11. 2020 15:43
Proč je 2 dny starý článek na hedlajnu? Pokud je to placená reklama, mělo by to být uvedeno.
V diskuzi je celkem (13 komentářů) příspěvků.