Výnosy všech nemovitostních fondů v roce 2019 opět porazily inflaci. U těch retailových se tradičně pohybovaly kolem tří až pěti procent, fondy pro kvalifikované investory díky větší finanční páce přesáhly sedm procent.
Nemovitostní fondy tak znovu potvrdily, že jsou vynikající konzervativní investicí, která dlouhodobě dobře chrání před inflací a zároveň má velmi stabilní vývoj.
Jenže – co s nimi udělá ekonomický šok, který letos způsobila pandemie nového koronaviru? Že krvácejí akciové fondy, to asi nikoho v dané situaci nepřekvapí. Ale výrazně klesají také dluhopisové fondy. A dokonce i většina fondů peněžních trhů je za poslední měsíc ztrátová. Nemovitostní fondy teď působí jako jediný bezpečný přístav.
I realitní trh přesto čekají silné otřesy. Co to bude znamenat pro nemovitostní fondy?
Je takřka jisté, že nynější situace bude mít výrazné důsledky na trh rezidenčního bydlení v Praze. Poptávka po krátkodobých pronájmech přes Airbnb prakticky vyschla a pravděpodobně potrvá minimálně rok či déle, než se turistický ruch jakž takž obnoví. A protože tuto službu využívala spousta investorů skupujících byty v Praze, trh nyní zaplavuje řada prázdných bytů k pronájmu – což by mělo stlačit dolů tržní nájem, a tudíž i samotné ceny bytů.
Velkou část bytů v Praze navíc v uplynulých letech skupovali zahraniční investoři. I u nich můžeme čekat, že se to na několik let dramaticky změní. A čeští investoři se za daných okolností hned tak do Prahy také nepohrnou.
Poptávka po bytech v Praze tedy výrazně poklesne. V podstatě se omezí jen na lidi, kteří v nich chtějí skutečně bydlet. Zájem o investiční byty na nějakou dobu opadne, prázdné investiční byty rozšíří nabídku na trhu. Po mnoha letech tedy nabídka začne převažovat nad poptávkou a díky tomu byty zlevní.
Praha je hodně specifická poptávkou zahraničních turistů a zahraničních investorů, která teď vyprchala jako pára nad hrncem. Vývoj ve zbytku republiky je zatím těžké odhadovat, bude záležet na celkové ekonomické situaci v Česku. Realitní trh dočasně zamrzl po celé republice. Ale pokud se život za pár měsíců vrátí jakž takž do normálu a lidé nepřijdou houfně o práci, tak zase rozmrzne a s cenami bytů to nemusí nijak zvlášť otřást.
Nemovitostní fondy až na jednu malou výjimku neinvestují do bytů, to je málo efektivní (příliš práce za málo muziky). Spravují a pronajímají komerční nemovitosti – kanceláře, obchody, sklady, průmyslové haly a podobně. To jsou z pohledu nájmu výnosnější investice, zároveň jednodušší na správu a efektivnější i ohledně vymahatelnosti práva. Se správou bytů a jejich nájemníky se nemovitostní fondy trápit nechtějí.
Můžeme zatím jen spekulovat, do jaké míry se otřese i trh s komerčními nemovitostmi. I tady záleží na tom, jak rychle se firmy a domácnosti vzpamatují z nynějšího šoku – jestli se podaří motor ekonomiky nahodit během pár měsíců, nebo zda nás různá opatření budou sužovat dlouhou dobu a některé firmy to neustojí, budou krachovat, zvýší se dramaticky nezaměstnanost a tak dále.
Prozatím všechny nemovitostní fondy hlásí, že jejich nájemníci normálně platí nájem. Kanceláře dál fungují, i když tam aktuálně sedí méně lidí. Sklady a logistické areály taktéž fungují dál, i když obrátkovost zboží poklesla. Nejhorší situace je momentálně u některých obchodů, které musí zůstat dočasně zavřené. Tady záleží na konkrétním nastavení nájemních smluv a dohodě obou stran, jak takovou situaci řešit.
Vláda podpořila návrh, aby nuceně uzavřené provozovny mohly v případě finančních problémů odložit platby nájemného. To je v zásadě pro obě strany dobré řešení. Pro fond to znamená, že nájem sice zinkasuje později, ale na hospodářské výsledky by to nemělo vliv – nájem by visel jako pohledávka.
Všechny nemovitostní fondy v roce 2019 porazily inflaci. Jaké mají výnosy z pronájmu, úvěrové zatížení, obsazenost či průměrnou délku nájemních smluv? Jaké si účtují poplatky?
Zájem drobných investorů roste. Ke konci roku vstoupili na trh další dva nováčci, počet retailových fondů tak stoupl na jedenáct.
Retailové fondy mají výrazně nižší výnosy než fondy pro kvalifikované investory. Přitom investují do podobných nemovitostí a s podobnými náklady. Mají ale dvě zásadní omezení.
A i kdyby fond třeba u některé nemovitosti na dva měsíce prominul nájemníkům nájemné, tak – když to bude jedna nemovitost z dvaceti – to investoři na výnosech prakticky nepoznají.
Jenomže: co když tahle opatření budou trvat s přestávkami třeba rok a spousta firem to neustojí a zkrachuje? Při takovém černém scénáři se dostaneme do několikaleté ekonomické deprese (psychickou depku bychom měli určitě taky) a pak by to samozřejmě tvrdě dopadlo i na celý realitní sektor. Myslím si ale, že to někteří ekonomové a politici příliš dramatizují. Tenhle virus nás jako společnost nezabije. A co tě nezabije, to tě posílí.
Jsem optimista a věřím, že naše ekonomika tento šok ustojí relativně dobře a za pár měsíců se život vrátí do normálu. Lidé nepřijdou houfně o práci, firmy budou zase dál dělat svůj byznys a lidi normálně chodit nakupovat. To znamená, že nájemníci v kancelářích, obchodech, skladech či průmyslových halách budou dál fungovat a platit nájem. Pak by se panika kolem koronaviru nemusela na nemovitostních fondech prakticky vůbec podepsat.
Určitě teď nemá smysl panikařit a bát se, že tato krize dopadne na realitní sektor stejně jako ta v letech 2008 až 2009. Já sice nemůžu zaručit, že nějaký fond v následujících měsících nevykáže ztráty kvůli přecenění portfolia nemovitostí směrem dolů – ale pokud to nastane, mělo by se jednat řádově o jednotky procent, nic dramatického.
Hodnota investice v nemovitostních fondech se odvíjí od dvou základních parametrů. Tím prvním je, že fond stabilně každý měsíc inkasuje nájem, tedy zjednodušeně řečeno každý měsíc o tento inkasovaný nájem (minus náklady) roste hodnota majetku fondu. Proto každý měsíc mírně roste i hodnota podílových listů či investičních akcií nemovitostních fondů.
Pak je ještě potřeba zohlednit vývoj cen nemovitostí – to se dělá při pravidelném přeceňování. Některé fondy přeceňují nemovitosti jednou ročně, některé pololetně, jiné dokonce kvartálně. Vlivem přecenění pak čas od času vykážou vyšší výnos, někdy naopak ztrátu. V posledních letech ceny nemovitostí stoupaly – a i nemovitostní fondy to do určité míry reflektovaly v ocenění svých nemovitostí. Některé fondy více, některé méně, ale nikdo to s oceňováním nepřeháněl.
Nemovitostní fondy totiž standardně při oceňování vychází z cashflow metody – čili oceňuje se podle toho, jaký nájem nemovitost generuje a jaký je obvyklý výnos z nájmu u podobných nemovitostí v dané lokalitě. To se udává v určitém pásmu a většina nemovitostních fondů se z opatrnosti drží s oceněním při zemi. Standardně se tak do přecenění promítne jen to, o kolik se zvedl nájem.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Obecně tedy hodnoty nemovitostí v účetnictví nemovitostních fondů nejsou nijak našponované, jako třeba ceny bytů v Praze. Dokonce si troufám tvrdit, že v průměru mají nemovitostní fondy minimálně o 10 procent podceněné portfolio nemovitostí oproti cenám, za jaké by ještě před měsícem dokázaly nemovitosti teoreticky prodat.
Vycházím z toho, že když v uplynulých dvou letech některé fondy prodávaly nějakou nemovitost ze svého portfolia, byla prodejní cena ve finále mnohdy o 20 procent vyšší než ocenění v účetnictví fondu. Takže většina fondů má určitý polštář pro absorpci případného poklesu tržních cen, kdyby k němu na trhu komerčních nemovitostí došlo – aniž by to musely zohlednit do ocenění nemovitostí a do hodnoty podílových listů.
Důležité je také říct, že většina fondů přeceňuje hodnotu nemovitostí až na konci roku. Takže během roku budou normálně inkasovat nájem a měly by nadále vykazovat stabilní vývoj. A pokud se ekonomika ve druhém pololetí vzpamatuje a život půjde dál, tak na konci roku pravděpodobně nebudou muset nic řešit.
Na druhou stranu: U fondů, které oceňují častěji a které byly v posledních letech při nových akvizicích a při přeceňování trochu agresivnější než jiné, tak přecenění hodnoty nemovitostí směrem dolů reálně hrozí. Když v minulých letech vykazovaly díky přeceňování vyšší výnosy, teď je naopak čekají horší časy. Z třinácti retailových fondů bych označil pět adeptů, kde to reálně hrozí. Ale to ukáže až čas a znovu opakuji: řádově asi půjde o jednotky procent – nic dramatického, abychom kvůli tomu měli panikařit.
Občas se u klientů setkávám s obavami, že až začnou nemovitostní fondy snižovat hodnotu nemovitostí a vykazovat ztráty (úplně si nemyslím, že to nastane, ale dejme tomu, kdyby ano), tak se spustí lavina výprodejů a fondy nebudou mít dostatek hotovosti, aby dokázaly uspokojit zpětné odkupy investorů.
Z toho však opravdu není potřeba mít obavy. Všechny retailové nemovitostní fondy musí ze zákona držet minimálně 20 procent kapitálu jako likvidní rezervu, takže všem leží stovky milionů korun na účtech v bance. S vypořádáním odkupů tady nebudou problémy.
Jan Traxler je privátní investiční poradce a ředitel společnosti FINEZ Investment Management. Patří k předním českým expertům v oblasti investování. Prosazuje férovou provizi podílem na zisku. Preferuje investice, které generují stabilní výnosy. Publikuje pravidelně v řadě médií zaměřených na finance a investování. Všechny jeho publikace najdete na www.finez.cz. Kontakt: jan.traxler@finez.cz
U nemovitostních fondů pro kvalifikované investory je to složitější. Ty tolik likvidity nemají. Ale u nich se s nějakým exodem kapitálu nepočítá, protože jde o zkušenější investory. Navíc by je kdyžtak měly od výběru peněz odradit výstupní poplatky. A kdyby přesto ne, pak mají fondy pro kvalifikované investory na vypořádání zpětných odkupů zpravidla půl roku – tedy dostatek času to vyřešit například refinancováním nějakého staršího úvěru.
Stávající vývoj na trzích má pro některé nemovitostní fondy i svá pozitiva. Za prvé: za poslední měsíc poměrně výrazně oslabila česká koruna. Ryze českých fondů s českými nájemníky platícími v korunách se to nijak nedotkne. Větší nemovitostní fondy ale zpravidla mají hodně nájemníků platících v eurech a také oceňují portfolio nemovitostí v eurech. Na ně bude mít vývoj kurzu koruny pozitivní vliv. Předpokládám, že některé díky tomu za březen až duben paradoxně překvapí vyšším zhodnocením.
Za druhé: Stojí za připomenutí, že Česká národní banka v březnu výrazně snížila úrokové sazby. Nemovitostní fondy se tak v budoucnu při financování nových akvizic dostanou na nižší úroky, stejně tak při refinancování starších úvěrů. Ono se to nezdá, ale tady každé procento hraje roli – podobně jako je znát i v rodinném rozpočtu, jestli platíte u hypotéky úrok 2 %, nebo 3 %.
Nikdo vám dnes nezaručí, že letos zůstanou všechny nemovitostní fondy ziskové a opět porazí inflaci. Některé budou mít asi trochu nižší výnosy než v uplynulých letech. Může se stát, že některý fond vykáže i drobnou ztrátu. Ale většina fondů bude nadále vykazovat stabilní výnosy a pro spoustu z nich může být stávající situace ve finále pozitivní.
Jan Traxler
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
6. 4. 2020 6:35, Bouček Antonín
Schroders a Blacjkrock zastavily výběry z nemovitostních fondů. Schválně, jak dlouho vydrží být otevřené české fondy.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
6. 4. 2020 9:06, marxista-leninista-taoista
Vsechno v tomhle clanku je nesmysl. Cela soucasna situace je chyba generace nasich rodicu, ktera tu zkusila za kazdou cenu zavest kapitalismus. Za hloupost se plati. Dekuji.
V diskuzi je celkem (19 komentářů) příspěvků.