Jaké nemovitosti
Kromě aktuálního výnosu existuje i řada dalších faktorů, které ovlivňují celkovou výkonnost a stabilitu daného fondu a o které by se měl investor zajímat. Mezi nejdůležitější patří samotné portfolio budov fondu, takzvaná „nemovitostní složka“ fondu.
Kde
Neméně důležité jsou i lokalita a dopravní dostupnost budov v portfoliu fondu. Investor by měl vědět, zda se nemovitost nachází například v centru města, nebo na periferii, zda je budova součástí takzvaného komerčního hubu, což je vysoká koncentrace komerčních budov v rámci daného města nebo regionu. Obě kritéria mají na cenu nemovitosti významný vliv.
Rozptyl
Investor by si měl rovněž zjistit, jaká je typologie vlastněných nemovitostí (viz níže) a jejich regionální diverzifikace. Portfolio správně strukturovaného nemovitostního fondu by mělo být co nejširší, aby byly jeho příjmy z pronájmu – a tedy i výkonnost – co nejvyváženější.
Byty, nebo komerce?
Pokud se zamýšlíte nad investicí do otevřených nemovitostních fondů, není také na škodu znát alespoň základní typologii nemovitostí, vyskytujících se na realitním trhu. Skládá se ze dvou hlavních sektorů – rezidenčního (byty) a komerčního. Komerční sektor se dále dělí na čtyři podskupiny, a to kanceláře, logistiku, nákupní centra a hotely. Vzhledem ke státní regulaci nájemného v rezidenčním sektoru investuje v současnosti většina realitních fondů působících na českém trhu do komerčních nemovitostí. V případě, že investor zná zmiňovanou typologii, může se rovnou zaměřit na samotné portfolio budov fondu.
Nájemníci
Dalším z důležitých aspektů, které by měl investor znát, je alespoň přibližné složení nájemníků jednotlivých nemovitostí vlastněných fondem. Jde-li o atraktivní společnosti ať už z pohledu jejich důvěryhodnosti, nebo doby, po kterou jsou přítomny na českém trhu, je velmi pravděpodobné, že má fond dlouhodobý potenciál, aby mohl inkasovat zajímavé nájemné. To je hlavním zdrojem výkonnosti realitních fondů.
Aktuální situace
V ideálním případě by měl mít investor povědomí i o tom, v jaké fázi se nacházejí ceny nájemného. Pokud jsou nízké, jsou nízké i hodnoty nemovitostí. To je pro fond ideální doba k jejich nákupu. A pro investora zase ideální cen k nákupu podílu ve fondu, jelikož ceny podílových listů nemovitostních fondů odrážejí díky pravidelnému přeceňování aktuální hodnotu nemovitostí, jež vlastní.
Počty a čtvereční metry
Když ke zmiňovaným kritériím přičte velikost pronajímatelné plochy a počet nemovitostí v portfoliích realitních fondů, může si investor udělat alespoň přibližnou představu o jejich hodnotě. Podle Martina Skalického, investičního ředitele společnosti REICO ČS, která spravuje ČS nemovitostní fond, všeobecně platí, že čím vyšší je objem nemovitostí ve fondu, tím vyšší je šance, že fond dosáhne zajímavého výnosu.
Hlavní rozdíl, kterým se otevřené nemovitostní fondy liší od uzavřených investičních fondů, spočívá v tom, že jejich podílové listy nejsou veřejně obchodovatelné na burze cenných papírů. Jejich hodnotu tak neurčuje nabídka a poptávka investorů na burze, ale z velké části tržní hodnota nemovitostí v portfoliu daného fondu.
Přecenění otevřených nemovitostních fondů probíhá zpravidla denně. Do denních cen se promítají změny hodnoty takzvané likvidní složky fondu, což jsou aktiva, která je možné rychle přeměnit na hotovost. Tvoří je především běžné účty, termínované vklady a státní dluhopisy, jejichž prostřednictvím může fond v případě potřeby hradit zpětné odkupy podílových listů. České otevřené nemovitostní fondy musí mít ze zákona nejméně 20 a nejvýše 49 procent aktiv v těchto likvidních prostředcích. Při jejich aktuální výkonnosti se podle Martina Skalického z REICO ČS výnos likvidní složky po zdanění pohybuje kolem nuly. Současné zhodnocení nemovitostních fondů tedy rozhodující měrou ovlivňuje jejich nemovitostní část, přesněji řečeno příjmy z pronájmů nemovitostí v portfoliu daného fondu.
Zjednodušeně řečeno tvoří kurz podílového listu nemovitostního fondu součet ukazatelů tržní hodnoty nemovitostí, které fond vlastní, dále objem inkasovaného nájemného a výše likvidních aktiv fondu. Po odečtení pasiv fondu se částka vydělí počtem podílových listů. Výslednou hodnotou je aktuální kurz otevřeného nemovitostního fondu.
Podle zákona musí fond přecenit svou nemovitostní složku minimálně dvakrát do roka. Při tomto přecenění se promítá do kurzu podílového listu hlavně nájemné vyinkasované z pronájmu budov, ale i případný růst nebo pokles tržní hodnoty nemovitosti.
Aktuální tržní hodnotu nemovitostí určuje výbor odborníků, který se skládá ze tří nezávislých osob, většinou znalců z velkých realitních společností. Ti stanovují aktuální hodnotu nemovitostí fondu nejčastěji pomocí takzvané výnosové metody, což je poměr mezi ročním příjem z pronájmu budovy a cenou budovy. Při výpočtu je brána v potaz rovněž lokalita budov, kvalita nájemních smluv, bonita nájemníků, stavebně-technický stav nemovitosti, nutné investice do budovy, ale také, zda jsou nájmy v eurech či v korunách.
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
