Zdroj: Shutterstock
Ráno vstát, uvařit si kávu a vyjít na terasu, ze které máte výhled na lesy. Češi milují chaty, chalupy, apartmány – zkrátka rekreační nemovitosti. Kdo nějakou nezdědil, s velkou pravděpodobností ji koupil nebo hledá.
Jenže rekreační nemovitosti mají i řadu nevýhod. Největší pastí je, že lidé hledají pouze podle lokality. Už ale nezvažují, jak nemovitost nejlépe financovat a jestli se jim vůbec vyplatí. Za stejné peníze si možná mohli pronajímat apartmány pokaždé jinde a neustále objevovat nová místa.
Kvůli tomuto dilematu i v Česku začíná vznikat čím dál víc resortů s chatkami a apartmány s profesionálními správci. Ti se starají o údržbu, provoz a zajištění krátkodobých pronájmů. Majitelé tak mohou apartmán využívat k dovolené, kdy chtějí, a po zbytek roku generovat pasivní příjem.
Jak to celé funguje a jakým způsobem nemovitost koupit, aby na ní člověk co nejvíce vydělal? Podle advokáta a realitního investora Jiřího Helána z advokátní kanceláře Bricks je stěžejní, co napíšete do kolonky „kupující“.
„Správná struktura nákupu vám v dlouhodobém horizontu může ušetřit miliony. Ta špatná vás o ně naopak připraví. Výběr strategie závisí na tom, kým jste. Jestli zaměstnanec, OSVČ nebo máte prosperující s. r. o.,“ vysvětluje Helán. Sám rekreační apartmán se správou kupoval a investoval do připravovaného resortu Divoká Soláň v Beskydech.
„V určité životní situaci, kdy má třeba člověk rodinu, se kterou chce jezdit na hory, je to zajímavá alternativa. Koupit si rekreační nemovitost v Čechách, kde je téměř daňový ráj, efektivně s tím pracovat a ještě mít kam jezdit na dovolené, mi přijde zajímavější než koupě klasického investičního bytu,“ vysvětluje Helán, proč ho zaujaly zrovna rekreační nemovitosti.
Otázku, jak nejlépe takovou nemovitost koupit, aby se stala zároveň výnosnou investicí, dostával Helán tak často, až ho napadlo to sepsat a vytvořit podrobnou kalkulačku (níže). Každý si díky ní může podle své konkrétní situace a nemovitosti spočítat, jestli se mu tento typ rekreační nemovitosti vyplatí.
„Ta kalkulačka nemá ambici srovnávat všechny možné varianty. Podle toho, jak se na trhu pohybuji a orientuji, jsem vybral tři nejčastější životní situace, ve kterých nákup díky daňovým odpisům a možnosti uplatňovat náklady dává největší smysl,“ pokračuje.
„První možností je koupě apartmánu do osobního vlastnictví jako fyzická osoba (například zaměstnanec). V takovém případě je ideální nemovitost dlouhodobě pronajmout profesionálnímu správci a zůstat v režimu takzvané ‚devítky‘,“ vysvětluje Helán s odkazem na § 9 zákona o daních z příjmů.
Výhodou tohoto režimu je, že proti příjmům z pronájmu můžete uplatnit skutečné výdaje – tedy nejen náklady na údržbu nemovitosti, ale především daňové odpisy a úroky z úvěru. Tyto položky dokážou snížit daňový základ natolik, že výsledná daň z nájmu je často nulová.
Zásadní je, že na rozdíl od vlastního provozování krátkodobého ubytování (například Airbnb), které spadá do podnikání, u tohoto modelu neplatíte sociální ani zdravotní pojištění.
Pokud navíc nemovitost držíte déle než deset let, splníte takzvaný časový test a zisk z případného prodeje bude zcela osvobozen od daně z příjmů.
Když koupíte nemovitost na podnikání nebo pronájem, nemůžete si její cenu odečíst z daní naráz v jednom roce. Stát vás nutí tento náklad rozložit v čase – formou odpisů. Cílem je snížit váš základ daně v každém roce, kdy nemovitost držíte.
Dva způsoby, jak na to:
Jak rychle se nemovitost zaplatí v daních? Záleží na materiálu a typu stavby:
Dalším z možných scénářů je nákup na fyzickou osobu, která podniká jako OSVČ. Zde se otevírá prostor pro velmi efektivní daňovou optimalizaci. V daňovém přiznání totiž můžete sčítat různé hromádky příjmů. Pokud vám kvůli odpisům vznikne u nájmu daňová ztráta, jednoduše ji odečtete od zisku ze svého podnikání. Tím si snížíte celkový základ daně a stát vám fakticky vrátí 15 % (případně 23 %) z daně zpět.
Má to ale podmínku: Nelze to kombinovat s paušální daní (režim jedné měsíční platby bez daňového přiznání). Pokud vstoupíte do světa nemovitostních investic a vaše příjmy z nájmu přesáhnou 50 000 Kč ročně, musíte režim paušální daně opustit a podat standardní daňové přiznání.
To ale neznamená, že přijdete o výhody. Právě naopak. V daňovém přiznání si pro své podnikání můžete ponechat pohodlné výdajové paušály (například 40 % až 60 % podle druhu podnikání), zatímco u pronájmu využijete skutečné výdaje a odpisy.
Pro prodej nemovitosti pak platí stejné podmínky a časový test jako pro zaměstnance (pokud nemovitost nezařadíte do obchodního majetku, ale pouze vedete evidenci příjmů a výdajů pro § 9).
Třetím a investičně nejpokročilejším scénářem je nákup na právnickou osobu (s. r. o.), která je plátcem DPH. Existuje mýtus, že pro nárok na odpočet DPH musíte nemovitost sami provozovat v režimu ubytovacích služeb. Není to pravda. DPH si můžete plně odečíst i v případě, že nemovitost dlouhodobě pronajmete profesionálnímu správci (Master Lease). Podmínkou je, aby byl nájemce také plátcem DPH a vy abyste se rozhodli nájem fakturovat s daní.
Tato varianta přináší hned několik výhod: Investujete nerozdělený zisk firmy (tedy peníze, které jste zatím nemuseli danit 15% srážkovou daní při výplatě dividend) a stát vám navíc vrátí v případě rekreačního objektu 21 % z kupní ceny zpět. Odpisy nemovitosti a úroky z úvěru pak můžete využít pro celou svoji firmu – o daňovou ztrátu z nemovitosti si legálně snižujete daně ze svých ostatních zisků.
Další prodej je už od DPH osvobozen – pokud se tak rozhodnete, prodáváte tedy už bez DPH. Po deseti letech navíc uplyne lhůta pro úpravu odpočtu dle § 78a zákona o DPH. „Fakticky to znamená, že jste koupili bez DPH, u rekreačních nemovitostí tedy o 21 % levněji, ale po uplynutí této lhůty můžete nemovitost prodat, aniž byste museli původní odpočet státu vracet. Zisk z prodeje sice podléhá dani z příjmu, ale DPH je vyřešená,“ dodává Helán.
Mnoho zkušených realitních investorů ale podle něj nemovitost nikdy neprodává a proti rostoucí hodnotě svých nemovitostí si půjčují další peníze na nákup dalších investičních nemovitostí.
Každý z modelů je vhodný pro jiného kupce. Proto Helán naprogramoval velmi detailní kalkulačku, do které můžete dosadit všechny parametry podle sebe. „Původně jsem to modeloval pro zjištění rentability projektu Divoká Soláň, kde je výhoda právě zařazení nemovitostí do rychlejší odpisové skupiny, možnosti odpočtu 21% DPH a připravenosti celého areálu na předání správci. Ale dá se použít na jakoukoliv rekreační nemovitost, ve které počítáte s dlouhodobým pronájmem,“ vysvětluje.
Sami si můžete zvolit různé scénáře. Není nutné počítat s konzervativním růstem hodnoty nemovitosti o 5 % nebo roční inflací 2,6 %. Stejně tak si velmi detailně můžete spočítat, kolik by vám měl přinést nájem od provozovatele.
Klíčová může být také obsazenost. „Musíte počítat s tím, že lidé jezdí na prázdniny v létě a v zimě a pak možná o víkendech, takže bych nepočítal s více než 50procentní obsazeností,“ doplňuje Helán.
A teď si už můžete propočítat svoji vysněnou rekreační nemovitost.
Silvie Housková
Sdílejte článek, než ho smažem
