Střední třídě začíná být vhod i panelák

| rubrika: Rozhovor | 21. 9. 2019 | 11 komentářů
O cenách nemovitostí, regulacích ČNB v oblasti půjček na bydlení a situaci na trhu realitních kanceláří s jednateli Quantum reality Janem Hájkem a Jakubem Zámišem.

Trh s půjčkami na bydlení v letošním roce výrazně zpomalil, jak si vede realitní byznys?

Jakub Zámiš: Naše realitní kancelář žádnou zásadní změnu nepociťuje. Ale možná je to dané i tím, že se nám daří růst. Když se podíváte na počet inzerovaných nemovitostí v Česku, je to stále podobné číslo jako dříve. Pravda ale je, že na trhu panuje nejistota. Velká část majitelů nemovitostí – z mého pohledu hodně naivně – doufá, že cena může brzy vyrůst ještě o další desítky procent. Poptávající zase čekají, až se situace definitivně obrátí a ceny půjdou dolů. Nikdo lidem nedokáže říct, co bude. Jestli někdo dělá prognózu na další dva roky dopředu, tak jen věští z křišťálové koule.

Jakub Zámiš

Jakub Zámiš

Narodil se v Chotěboři v roce 1988. Už při studiu Obchodní akademie začal sbírat pracovní zkušenosti a založil svoji první obchodní společnost. V roce 2009 vkročil do světa realit. Během působení u velkých realitních kanceláří prý zjistil, jak se tento byznys dělat nemá, a proto se rozhodl jít jinou cestou. V současné době je partnerem v realitní kanceláři Quantum reality a jeho snem je zlepšit mínění široké veřejnosti o kvalitách služeb poskytovaných realitními kancelářemi.

Zhruba před rokem jste v našem rozhovoru tvrdil, že ceny nemovitostí dále neporostou…

JZ: Tehdy jsem říkal, že ceny budou stagnovat s tím, že velkou roli hraje lokalita. A v lokalitách, které nejsou tak žádané, se to děje. Navíc podle posledních statistik z trhu za první pololetí letošního roku průměrné ceny bytů v Praze poprvé po čtyřech letech klesly.

Jan Hájek: Dobré lokality v centru Prahy a jeho okolí si budou cenu dál držet, nebo půjdou ještě nahoru. Méně atraktivní místa, třeba starší byty na sídlištích, budou klesat. Nebude to o desítky procent, ale půjde to dolů. Také si myslíme, že nabízených nemovitostí bude na trhu časem přibývat, což způsobí tlak na cenu při finálním prodeji.

Takže těm, co doteď vyčkávali s vidinou, že cena ještě poroste, postupně dojde trpělivost?

JZ: Myslím, že ano. Uvědomí si, že se růst cen zastavil. V hlavě si budou neustále opakovat: „Už rok nejde cena nahoru, radši to prodám, než to začne padat.“ To na psychiku zkrátka působí.

Jan Hájek

Jan Hájek

Partner Quantum reality – realitní kancelář Praha. Narodil se v roce 1976 v západočeských Rokycanech. Záhy po vystudování Vysoké školy začal působit v oblasti obchodování s nemovitostmi. V realitní kanceláři Quantum reality působí od jejího začátku a se svými obchodními partnery se snaží vnést serióznost do realitního byznysu v Česku.

JH: Nervózní navíc začínají být i developeři, kteří letos spustili dost nových projektů. Nedávají sice přímé slevy, ale pokud si u nich koupíte byt, nabídnou vám například kompletní vybavení kuchyně nebo nějaký podobný benefit.

Jak se v posledních letech změnila poptávka střední třídy?

JH: Klasickým zástupcem střední třídy je rodina se dvěma dětmi školního věku. I při relativně dobrých příjmech má vysoké náklady a zvýšení ceny bydlení jí na komfortu rozhodně nepřidá. Před nějakou dobou zástupci střední třídy kupovali prostorné byty v novostavbách v dobrých lokalitách, ale nyní přichází vhod i klasické panelové sídliště. Zvýšená poptávka po panelových bytech paradoxně ceny zvedla ještě víc. Je navíc potřeba mít našetřenou nemalou část vlastních prostředků, což situaci také podstatně komplikuje.

Jak rozpohybovat trh? Můžou pomoci výhodnější hypotéky pro mladé nebo zrušení daně z nabytí nemovitosti?

JH: Zrušení daně z nabytí je hezká myšlenka. Vždyť přece danit už jednou zdaněné peníze a trestat někoho za to, že si koupil vlastní nemovitost, je absurdní. Poplatník za tyto peníze nedostává ani žádnou službu. I práci katastrálního úřadu je ještě potřeba uhradit formou poplatku či kolku.

JZ: Nabídku výhodnějších hypoték pro mladé bych nechal na bankovních domech. Ať si zvolí samy, jakou formou osloví tuto perspektivní skupinu a vyjdou jí vstříc třeba i formou mírnějšího posouzení bonity.

Jaká je situace na trhu nájemního bydlení?

JH: Dostupnost vlastního bydlení se stále zhoršuje, což se projevuje ve vyšší ceně nájmů. Přece jen jsou to částečně spojené nádoby. V poslední době se mnohem častěji setkáváme s tím, že část majitelů začíná chtít nesmyslné nájemné. Některé klienty jsme museli odmítnout, protože jejich požadavky už byly za hranou.

Vyberte si nemovitost

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Když jsme u dostupnosti vlastního bydlení, jak vnímáte zásahy centrálních bankéřů, kteří se snaží držet na uzdě trh půjček na bydlení?

JH: Regulace ČNB způsobila, že se potenciální kupující musí často držet při zemi. Důvodem je především skutečnost, že maximální možná cena, kterou je schopný zafinancovat, bývá pod cenou vysněné nemovitosti. Kupující jsou tedy nuceni dělat kompromisy z hlediska velikosti nemovitosti, lokality nebo technického stavu. Je to zároveň výzva pro naše hypoteční poradce, kteří klientům radí, jak se se situací vyrovnat a jak správně nové bydlení financovat.

Jsou přísnější opatření ze strany České národní banky na místě?

JH: Osobně jsem zastáncem co nejmenšího počtu regulací a omezení. Spíš by bylo vhodné šířit osvětu tak, aby každý, kdo si bere hypotéku, zvážil svoje finanční možnosti a nešel „na krev“. I když rozumím, že se centrální bankéři snaží zabránit větším sociálním dopadům, které by mohly nastat s výraznějším poklesem naší ekonomiky.

JZ: Ještě dokážu pochopit, že se centrální banka snaží zastropovat, jak velkou část příjmu může žadatel dát na splátku hypotéky, ale aby ČNB říkala, jestli banka může dát LTV osmdesát nebo devadesát procent, to mi nedává smysl. Je přece na bance a jejím podnikatelském záměru, aby si sama vyhodnotila, co je pro její byznysmodel ještě únosné a kdy už je klient moc rizikový. Nevidím důvod, proč by jí to měl někdo nařizovat shora.

Má dnes ještě smysl kupovat byt jako investici?

JZ: Jako dlouhodobé uložení peněz je investice do nemovitosti stále dobrá volba. Samozřejmě pokud nakoupíte za dobrou cenu.

JH: Investiční nemovitosti podle mě smysl mají, i když doby, kdy se prodávaly ve větší míře, jsou dávno pryč. Hlavní roli hraje nejistá budoucnost v cenách nemovitostí. V oblasti obchodu s velkými komerčními nemovitostmi, jako jsou obchodní centra, kancelářské budovy a technologické celky je to čistá ekonomika, na rozdíl od běžných bytů, kdy do rozhodování vstupují emoce, a tudíž i strach.

A co říkáte hypotékám, které mají sloužit na pořízení bytu k pronajímání?

JZ: Ano, mají svoje místo na slunci. Ale pozor na skutečnost, že když pronajímáte byt například za deset tisíc korun měsíčně, tak to rozhodně neznamená, že z toho budete mít 120 tisíc ročně.

JH: Hodně lidí ve svých kalkulacích vůbec nepočítá s údržbou a opravami bytu a pak se velmi diví. Pokud by někdo chtěl pronajímat za podobné peníze, jako je splátka hypotéky, tak to nepovažuji za rozumné.

Pojďme přejít čistě k vašemu byznysu. Jaká je dnes situace na trhu realitních kanceláří?

JH: V posledních letech se situace podle mého názoru zlepšuje. Některé i dříve založené realitní kanceláře skončily nebo se spojily s jinými. Uspět v oboru je čím dál složitější, v mnohem větší míře se musíte přizpůsobovat novým trendům. Mění se i chování a požadavky klientů, kteří jsou stále náročnější. To je ale dobře, protože trh se musí kultivovat. Ne každá realitní kancelář je ochotná a schopná se tomu přizpůsobit. Na druhou stranu se nedějí žádné dramatické změny, ale spíš klasická „generační“ výměna.

Stále se mluví o tom, že doba přeje velkým realitním kancelářím – proč jste se před lety rozhodli jít opačnou cestou, odejít z velké realitky a začít budovat vlastní byznys v menším?

JH: Část klientů se ráda obrací na velké realitní kanceláře s pocitem, že jim partnerem při vlastní transakci bude stabilní a silná společnost. Je to samozřejmě relevantní názor, nicméně my jsme přesvědčeni, že všechno stojí na konkrétních lidech. Proto jsme založili menší kancelář, kde každý člen týmu patří ke špičce v oboru a my můžeme s čistým svědomím zaručit perfektní služby. Menší počet makléřů je proto naše konkurenční výhoda.

Nebyla by výhodnější cesta franšízy?

JZ: Určitě ne. Chceme si všechny záležitosti dělat tak, jak si myslíme, že je to správné, a nespadat pod křídla a omezení nějakého nadřazeného subjektu. Zároveň nechceme, aby reputace naší značky byla v rukou lidí v jiných franšízách, jejichž přístup a práci nemůžeme nijak ovlivnit. V naší branži skvěle funguje systém doporučování, i s menším počtem lidí, kteří mají dobrou pověst, můžete dělat výborný byznys. To je cesta, kterou se snažíme jít.

Ve Sněmovně se právě projednává novela zákona o realitním zprostředkování. Jaký bude mít na realitní trh dopad?

JZ: Hlavním cílem novely je snížit počet realitních makléřů v Česku, kterých je tu objektivně zbytečně moc. Obrovská část z nich si touhle prací jen přivydělává, což v praxi vede k tomu, že neposkytují profesionální služby a můžou klienta hodně poškodit.

Jenže řada kritiků aktuální podoby návrhu zákona tvrdí, že nedojde k dostatečnému pročištění trhu, protože postačí tříletá praxe v oboru, kterou budou často splňovat i ti neprofesionální, o kterých jste teď mluvil.

JH: Myslím si, že aktuální znění návrhu je skoro zbytečné podrobněji komentovat, protože během projednávání v Parlamentu dojde ještě k řadě zásadních úprav. Snahy zavést podobný zákon v realitním byznysu se navíc řeší posledních deset let a vždycky z toho nakonec sešlo.

JZ: Samozřejmě, že je potřeba být přísnější a dosáhnout toho, aby klientům s výběrem nemovitosti neradili makléři, kteří tomu dostatečně nerozumějí. Na druhou stranu si musíte uvědomit i to, že spousta lidí z branže, kteří se angažují v pozadí legislativního procesu, má vlastní byznysové zájmy v oblasti školení a certifikací.

Boj se vede i o pravidla úschovy peněz…

JZ: Většina realitních kanceláří dnes klientům nabízí alternativu k úschově peněz u notáře nebo advokáta. Jenže peníze pak uloží na svůj běžný účet, který může být obstavený i kvůli takové prkotině, jako je exekuce za nezaplacenou pokutu za špatné parkování. Rozhodně jsme tedy pro, aby taková praxe skončila. V zákoně by mělo být jasně dané, že úschovu může dělat jen notář, advokát nebo banka. Uvidíme, jak se k tomu postaví poslanci.

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

+25
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 11 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

21. 9. 2019 18:16, petr

Otázka je, zda u nás vůbec nějakou skutečnou střední třídu máme (nahlíženo z pohledu majetku, nikoli prestiže povolání) a jak (ne)početná vlastně je.

Ostatně dost napovídá i tento rozhovor. Protože pokud někdo je nucen bydlet s rodinou v malometrážním panelákovém bytě, sotva se může považovat za střední třídu.

+23
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

22. 9. 2019 13:17, deprese

To je ale hloupost. Rodina se dvěma dětmi jsou téměř všechny rodiny. Střední třída jsou VS vzdělání lidé.

-9
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (11 komentářů) příspěvků.
Partners Financial Services
 
 

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.