Komerční spolupráce
Sedíme v kancelářích na pražských Příkopech a povídáme, jak se v posledních letech mění preference českých investorů. Z produktového manažera společnosti BH Securities Pavla Borovičky vyzařuje spokojenost. Aby také ne. Má za sebou bohatého Ježíška. Nemovitostní fond BHS Real Estate Fund, který má usměvavý čtyřicátník na starost, totiž pár dnů před Štědrým dnem pořídil nový dům. A ne ledajaký. Největší kancelářský komplex v Ostravě s užitnou plochou 34 tisíc metrů čtverečních vyšel na víc než 1,4 miliardy korun. V delším horizontu by prý měl investorům přinášet výnos přes 100 milionů ročně.
Narodil se v roce 1976. Vystudoval VŠE v Praze. Od roku 1997 pracuje na českém kapitálovém trhu. V BH Securities vystřídal od roku 2004 několik pozic, na kterých pomáhal s rozvojem nových produktů. Od předloňského roku se zde soustředí na nový nemovitostní fond kvalifikovaných investorů zaměřený na komerční nemovitosti. Zakladatel fondu je obchodník s cennými papíry BH Securities, a. s., a obhospodařování a administraci zajišťuje AMISTA investiční společnost, a.s.
Jak dlouho jste vybírali druhý přírůstek do svého nemovitostního fondu?
V našem byznysu se nesmí zbytečně ztrácet čas. Když jsme loni v lednu zdárně dotáhli nákup kancelářské budovy Oregon House v Praze na Zličíně, okamžitě jsme se začali rozhlížet po další nemovitosti. Za rok jsme jich viděli zhruba devadesát. Na přelomu července a srpna jsme se poprvé potkali s majitelem kancelářského komplexu Orchard v Ostravě. Nejdřív se naše představy o ceně značně rozcházely, ale nakonec jsme se v září dohodli na kompromisu. Do konce prosince pak probíhala transakce, včetně všech potřebných auditů a dotažení smluvní dokumentace.
Co rozhodlo o tom, že mezi devadesáti kandidáty zvítězily právě kanceláře v Ostravě?
Skvělý technický stav budovy, 640 parkovacích míst, vlastní mateřská školka a kantýna. Máme pětadvacet nájemníků, přitom žádný nemá pronajato víc než dvacet procent celkové plochy komplexu. Průměrná doba doběhu nájemních smluv vychází na 4,28 roku. To znamená výbornou diverzifikaci a stabilní cashflow. Dalším zásadním plusem je skvělá poloha, hromadnou dopravou jste za tři minuty v centru města a zároveň autem můžete hned najet na dálnici D1. Jde o fantastický barák pro firmy, které potřebují řešit call centrum, back office nebo zákaznickou podporu.
A proč zrovna Ostrava?
Kromě Orchardu jsou tam jen tři další kancelářské budovy v áčkovém standardu. Z toho jsou dvě plně obsazené. Jsem přesvědčený, že kanceláře v této kvalitativní třídě budou v Ostravě brzy nedostatkové zboží. Navíc se v Ostravě i v době rekordně nízké nezaměstnanosti dají stále ještě sehnat zaměstnanci. Po kancelářských prostorách tam bude dlouhodobě poptávka a málokteré se vyrovnají těm našim.
Takže Praha už není v kurzu? Je předražená?
To si nemyslím, ale je potřeba pečlivě vybírat. Některé loňské obchody na pražském trhu komerčních nemovitostí počítaly s výnosem pod čtyři procenta. Při stovce zainvestovaných milionů to znamená tržbu pod čtyři miliony. Z toho ještě musíte zaplatit náklady na údržbu nemovitosti, které nejsou přeúčtovatelné na nájemníky. Ve finále jste tedy významně pod čtyřmi procenty. Jestliže se očekává, že by se letos na termínovaných vkladech v bankách mohly úrokové sazby vyšplhat až ke třem procentům, nedává smysl investovat do nemovitostního fondu, který vám nabídne o procento víc.
Prahu nezatracujeme, rozhodně tam není všem dealům konec, ale může se stát, že se transakce potáhnou delší dobu, než bylo v posledních letech zvykem. Představy kupujících a prodávajících se totiž začínají dost rozcházet.
Hornopolní 3308/40, Moravská Ostrava a Přívoz
nájemníků (leden 2019): 25
kupní cena: přes 1,4 miliardy korun
pronajímatelná plocha: 34 000 m²
parkovacích míst: 640
Jak teď budete o svou investici pečovat?
Jsme dlouhodobí investoři. Projekt jsme nekoupili kvůli tomu, abychom ho za rok nebo dva prodali. Stěžejní je pro nás komfort stávajících nájemníků. V Praze v Oregon House jsme předělávali venkovní prostory a teď budujeme kantýnu. V Ostravě zase chceme rozšířit parkovací dům o dalších sto míst. Už teď je v komplexu Orchard jedno parkovací místo na 50 metrů čtverečních kanceláří, což je parádní bilance. I tak jsou ale všechna místa obsazená, proto chystáme další výstavbu. V Ostravě není takový problém s dopravními zácpami jako třeba v Praze, takže lidi hodně jezdí autem. Nevidím důvod, proč jim nevyhovět. Větší flexibilita zaměstnanců při dojíždění za prací může pomoci celé české ekonomice a Ostrava, se svou velkou aglomerací, by mohla jít příkladem.
Chcete přivést další nájemníky? Pokud se nepletu, máte v obou budovách ještě místo…
V Praze nám zbývá zhruba šest set metrů, které ještě můžeme pronajmout. V Ostravě je to kolem dvanácti set. I když by se dali bez problémů sehnat další nájemníci, chceme si vždycky nechávat kus plochy volné. Nejde nám o to, pronajmout kanceláře do posledního metru.
Proč?
Když máte stabilního nájemníka a nemůžete mu nabídnout prostory k rozšíření, riskujete, že se při vyjednávání o prodloužení smlouvy začne rozhlížet jinde. Musíte počítat s tím, že některý z nájemníků potřebuje čas od času expandovat a je dobré mu v takovém případě vyjít vstříc.
V úvodu rozhovoru jste říkal, že po nákupu první nemovitosti jste okamžitě začali hledat druhou. Znamená to, že dnes už máte zase něco v hledáčku?
Ano, vyhodnocujeme možnosti. Další akvizici bychom mohli zvládnout ještě letos. Ve fondu máme přibližně 280 investorů, což je dobrá klientská základna, když vezmeme v potaz, že jde o fond kvalifikovaných investorů s minimální investicí milion korun. Jsem navíc přesvědčený, že až se nákup komplexu Orchard projeví v našich výsledcích, začnou stávající investoři svoje vklady ještě navyšovat a zároveň přilákáme klienty nové. Ve fondu už máme také institucionální investory, což je dobré znamení, že máme důvěru trhu.
Kolik teď máte ve fondu nasbíráno peněz?
Přes 700 milionů. Velmi rychle bychom se měli dostat na miliardu. Stojíme o diverzifikaci nejenom svých investic, ale také o co nejvyšší počet investorů.
Zatím vlastníte dva kancelářské komplexy, z komerčních budov se zajímavým zhodnocením se ale nabízejí i obchodní centra…
Při debatách se stávajícími investory jsme zjistili, že jim vyhovuje naše stávající specializace na kancelářské budovy. Jinak to nebude ani v případě třetí nemovitosti. Až se jednou pustíme i do jiných komerčních nemovitostí, zřejmě kvůli tomu otevřeme nový fond, aby všechno bylo pro investory transparentnější.
Poohlížíte se i v zahraničí?
Ano, aktivní jsme zatím hlavně na Slovensku. Je dost možné, že tam jednou něco koupíme, ale teď se pořád ještě soustředíme hlavně na Česko, kde bychom rádi udělali pár dalších akvizic.
Když si člověk přečte titulky v médiích, vypadá to, že se v Česku v posledních době s nemovitostními fondy roztrhl pytel. Jak velká je vlastně ve vaší branži konkurence?
Máte pravdu, že nemovitostních fondů postupně přibývá a trh utěšeně roste, zároveň je ale pořád ještě v plenkách. Konkurence je rozhodně ku prospěchu věci. Zahraniční investoři totiž primárně míří jen na Prahu, ale investice českých fondů můžou pomoct rozhýbat regiony. Až budou mít zainvestované desítky miliard korun, půjde to poznat i jinde než v Praze a Brně.
Na přehřívajícím se trhu běžných nemovitostí už zasáhla Česká národní banka s poměrně přísnou regulací hypotečních úvěrů. Nenafukuje se ale spekulativní bublina i u komerčních budov?
O nafukování bubliny nemůže být vůbec řeč. Vždyť na trhu není ani dost nemovitostí, které by byly investorům k dispozici. V našem případě jde navíc o fond kvalifikovaných investorů, což samo o sobě předpokládá investory zkušené, kteří si uvědomují, že tahle investice není na týdny nebo měsíce, ale na roky.
Nebojíte se, že by při příchodu ekonomické recese mohli investoři z vašich fondů vzít rychle do zaječích?
Jak už jsem řekl, naši klienti nejsou investiční nováčci, takže moc dobře vědí, že při poklesech trhu nesmějí zbytečně panikařit. Navíc mají svůj majetek velmi dobře diverzifikovaný, takže nepředpokládám, že by v případě krize chtěli rychle stahovat peníze zpět.
Fotografie PB Daniel Hamerník
Sdílejte článek, než ho smažem
