Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jak si nechat postavit dům a nenechat se nachytat

| rubrika: Jak na to | 9. 9. 2009 | 6 komentářů
Jak si nechat postavit dům a nenechat se nachytat
Smlouva o výstavbě domu sjednaná podle obchodního zákoníku je forma smlouvy o dílo. V ní je klíčová dohoda o ceně, předání díla či záruce.

Smlouva na výstavbu domu podle obchodního zákoníku stanoví vzájemná práva a povinnosti objednatele, tj. budoucího vlastníka a zhotovitele, tedy nejčastěji stavební společnosti, která bude stavbu realizovat. Aby se mohlo jednat o smlouvu o dílo dle obchodního zákoníku, a nikoliv o smlouvu nepojmenovanou, je nezbytné, aby ve smlouvě bylo zahrnuto několik prvků, které charakterizují daný smluvní typ, a to určení smluvních stran, tedy objednatele a zhotovitele, vymezení díla a určení ceny popřípadě způsobu jejího určení.

Skutečnost, o jakou smlouvu se jedná, má význam při určování práv a povinností z takové smlouvy. V případě, že se bude jednat o smlouvu o dílo a tato smlouva nebude upravovat určitou otázku, bude se při kvalifikaci postupovat dle příslušných ustanovení obchodního zákoníku o smlouvě o dílo. Naproti tomu, bude-li uzavřená smlouva postrádat jednu z výše uvedených náležitostí, bude vyloučen postup dle příslušných ustanovení obchodního zákoníku o smlouvě o dílo. Obchodní zákoník v oblasti úpravy smlouvy o dílo dává relativně velkou míru smluvní volnosti, a tak si účastníci smlouvy o dílo mohou většinu práv a povinnosti ve smlouvě upravit odlišně, než jak předpokládá obchodní zákoník.

Účastníci smlouvy

Z hlediska podstatných náležitostí smlouvy o dílo by účastníci smlouvy měli být co nejdetailněji označeni, a to prostřednictvím co největšího počtu identifikačních údajů. Současně by bylo vhodné uvedené údaje ověřit dle aktuálního výpisu z obchodního rejstříku účastníka smlouvy, čímž minimalizujete riziko neplatnosti smlouvy.

Vymezení díla

Dílo je třeba přesně a nezaměnitelně popsat a definovat, zde tedy dům, který má být postaven. Ideální situací je, když projektová dokumentace a další relevantní dokumenty tvoří jako přílohy nedílnou součást smlouvy.

Při samotném provádění díla platí, že zhotovitel jej provádí samostatně a není při určení způsobu provedení díla vázán pokyny objednatele, ledaže se k jejich plnění výslovně zavázal. Může ovšem pověřit jeho provedením jinou osobu, jestliže ze smlouvy nebo z povahy díla nevyplývá nic jiného. Při provádění díla jinou osobou má ovšem zhotovitel odpovědnost, jako by dílo prováděl sám.

Je nutné také vymezit, zda objednatel bude oprávněn vykonat nějaké stavební práce sám na domě na vlastní náklad, přičemž tyto práce nebudou předmětem smlouvy o dílo. Dům však nemusí být zhotovitelem postaven kompletně, ale jen do určitého stupně rozestavěnosti. Je-li to v souladu se záměrem účastníků smlouvy, mělo by vymezení díla obsahovat i takové ujednání.

Dále by v rámci vymezení díla měl být určen harmonogram, podle kterého budou jednotlivé dílčí kroky na domě realizovány. Na základě harmonogramu se pak může kontrolovat a sledovat postup výstavby. Harmonogram má vazbu na stavební deník, který je stavitel povinen vést.

Cena díla

Obecně platí, že objednatel je povinen zhotoviteli zaplatit cenu dohodnutou ve smlouvě nebo určenou způsobem stanoveným ve smlouvě. Není-li cena takto dohodnutá nebo určitelná, a smlouva je přesto platná, je objednatel povinen zaplatit cenu, která se obvykle platí za srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy za obdobných obchodních podmínek. Je však bezpochyby vhodnější se na ceně nebo způsobu, kterým bude určena, předem dohodnout. Tím se vyhnete případným pozdějším sporům.

Proto je vhodné, aby se výše ceny stanovená ve smlouvě odvíjela od rozpočtu, kalkulace nákladů. Rozpočet obsahuje popis jednotlivých dílčích úkonů včetně stanovení ceny práce a materiálu. Rozpočet dělíme na úplný a závazný. Byla-li cena určena na základě rozpočtu, jehož úplnost se dle smlouvy nezaručuje, může se zhotovitel domáhat přiměřeného zvýšení ceny, pokud se objeví při provádění díla potřeba činností do rozpočtu nezahrnutých a pokud tyto činnosti nebyly předvídatelné v době uzavření smlouvy.

Je–li cena určena na základě rozpočtu, který se podle smlouvy považuje za nezávazný, může se zhotovitel domu domáhat, aby bylo určeno zvýšení ceny o částku, o níž nevyhnutelně převýší náklady účelně vynaložené zhotovitelem, náklady zahrnuté do rozpočtu. Aby byl objednatel chráněn proti libovolnému zvyšování ceny, stanovené dle rozpočtu může v případě, že zhotovitel požaduje zvýšení ceny o částku přesahující o více než 10 procent cenu stanovenou na základě rozpočtu, bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit.

Provádí-li se dílo po částech nebo vyžaduje-li provedení díla značných nákladů, je účelné ve smlouvě upravit poskytování záloh. Pokud se tedy účastníci na zálohách domluví, je třeba zcela jasně formulovat jejich počet, výši a zejména případné podmínky jejich poskytování tak, aby nedocházelo k nejasnostem. I zálohy je vhodné poskytovat na základě harmonogramu, prostřednictvím kterého lze sledovat ukončování jednotlivých etap výstavby.

Stavební deník

Stavební deník představuje jeden z nástrojů, jejichž prostřednictvím se provádí kontrola v průběhu výstavby. Zhotovitel je povinen při jeho vedení zapisovat průběh stavby a podmínky, za nichž byla stavba prováděna. Do stavebního deníku se dále zaznamenávají i odchylky od projektu a kdo je schválil, jakož i jiné změny. V případném soudním sporu stavební deník nabývá na významu, neboť údaje v něm obsažené mohou sloužit jako důležitý důkazní prostředek. Originál deníku přebírá objednatel od zhotovitele po kolaudaci a dle stavebního zákona je povinen jej uchovávat po dobu deseti let. To má opět svůj význam v případě výskytu tzv. skrytých vad.

Předání díla

Předáním díla přechází vlastnické právo a nebezpečí vzniku škody na díle ze zhotovitele na objednatele. Pro posouzení otázky vlastnictví ke zhotovované stavbě je rozhodující to, zda je vlastníkem pozemku, na němž má být stavba provedena, objednatel či zda pozemek pro provedení stavby objednatel opatřil.

Pro předejití jakýmkoliv nesrovnalostem je vhodné, aby byl ve smlouvě dohodnut způsob převzetí hotového díla, tzn. jak bude probíhat a dále kdo a jakým způsobem toto převzetí svolá.

Okamžikem předání díla začne běžet záruční doba, byla-li sjednána, popřípadě zákonná odpovědnost za vady díla.

Vady díla

Dle obchodního zákoníku má dílo vady, jestliže neodpovídá výsledku stanovenému smlouvou. Bude tedy záležet především na specifikaci díla při posuzování otázky, zda dílo vykazuje nějakou vadu. Bude-li ve smlouvě uvedeno, že dílo je provedeno, pokud je bezvadné, znamená to, že dílo musí být prosto byť sebemenší vady nebo nedodělku. Z praxe soudů plyne, že dílo, které je vadné, nelze považovat za dílo provedené, a to ani tehdy, když je objednatel převezme. Pokud mezi účastníky nebylo sjednáno jinak, zhotoviteli v takovém případě nevznikne právo na zaplacení ceny díla.

V praxi se ve smlouvě obvykle zakotvuje, že dílo je provedeno, i když vykazuje vady, které nebrání řádnému užívání domu. Zdůrazňujeme, že se jedná o mnohem užší vymezení případných vad. Zhotovitel ovšem neodpovídá za vady díla, jestliže tyto vady byly způsobeny použitím věcí předaných mu ke zpracování objednatelem v případě, že zhotovitel ani při vynaložení odborné péče nevhodnost těchto věcí nemohl zjistit nebo na ně objednatele upozornil a objednatel na jejich použití trval. Stejně je tomu při použití nevhodných pokynů.

V praxi je nutné odlišovat, zda byla či nebyla smluvena záruka za jakost. Pokud záruka smluvena nebyla je nutné upozornit, že zhotovitel odpovídá ze zákona na rozdíl od smluvené záruky, kdy není rozhodné, kdy vada vznikla, pouze za ty vady, které měla nemovitost v době předání a za vady způsobené porušením povinnosti zhotovitele, a to vše po dobu pěti let. Pokud je ovšem sjednána záruka, nelze využít pětileté lhůty pro uplatnění vad týkající zákonné odpovědnosti a uplatní se místo zákonem stanovené lhůty pro uplatnění vad, právě smluvená záruční lhůta. To i tehdy, je –li sjednána na dobu kratší než pět let.

V případě, že dílo bude vykazovat vady, je možné stanovit celou řadu sankcí, ať už ve formě smluvní pokuty za prodlení, nebo slevy z ceny za sníženou kvalitu. Variant, jak tyto sankce uplatnit a nastavit, je celá řada (např. určitým procentem z ceny o dílo, určitou částkou apod.).

Připraveno ve spolupráci s:

Současně je vhodné do smlouvy zapracovat povinnost zhotovitele nejpozději k datu podpisu smlouvy upozornit na vady nebo nesrovnalosti v projektu, které mohl při odborné péči zjistit. V průběhu celé stavby by měl mít stavebník kdykoli možnost nahlédnout do příslušné dokumentace.

Z hlediska objednatele je ve smlouvě též vhodné stanovit, že dílo je bez vad, bylo-li stavebním úřadem vydáno kolaudační rozhodnutí, kterým se povoluje užívání domu.

Autor pracuje v advokátní kanceláři Gürlich&Co.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+3
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

9. 9. 2009 8:59, Petr

Jak si nechat postavit dům a nenechat se nachytat?

Jednoduše. Žádný developer, ani dům na klíč! Hezky si stavbu hlídat a na každou etapu si najít řemeslníka nebo firmu s dobrými referencemi. Na základě vlastních zkušeností mohu říct, že to jde. Jednak přesně víte, jak se staví, kde vede každá trubka. Navíc ušetříte spoustu peněz. Neplatíte management jakésiho dvelopera. Navíc DNESKA VÁM DÁ SLEVU KAŽDÝ. A to se nezmiňuji o občasné možnosti zaplatit řemeslníka bez dokladu a tudíž bez DPH.
Ano, chce to osobní iniciativu a organizování, ale rozhodně není třeba se převlékat do montérek. Za tu kvalitu a finanční úsporu to stojí za to.

Reagovat

 

+2
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

1. 2. 2014 15:29, GAWSTAV s.r.o.

Stavební společnost GAWSTAV s.r.o. působí na trhu práce již 18 let.

Provádíme - celkové rekonstrukce koupelen, kuchyní, bytů, rodinných domů a průmyslových objektů. Celkové revitalizace panelových a bytových domů. Bourací, výkopové práce,odvodnění a izolace spodních staveb. Stavby rodinných domů a průmyslových objektů, nátěry fasád, rekonstrukce střech, klempířské práce, zateplení objektů. Montáž vnitřních, vnějších obkladů a dlažeb, pokládka zámkových dlažeb, malby, nátěry, elektro-montážní, vodo-instalatérské a topenářské práce.

Naše společnost je schopna pro zajištění plnění předmětu zakázky zabezpečit veškeré nákupy materiálů, zboží, výrobků a služeb potřebných k zdárnému provedení díla.

Sídlo firmy:
Budovatelů 807,73564 Havířov - Prostřední Suchá

Jednatel:
Jaromír Gawryš

telefon:
603 522 693

e-mail:
gawstav@seznam.cz

Web: www.gawstav.cz

Reagovat

 

-5
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (6 komentářů)

1. 2. 2014 | 15:29 | GAWSTAV s.r.o.

Stavební společnost GAWSTAV s.r.o. působí na trhu práce již 18 let. Provádíme - celkové rekonstrukce koupelen, kuchyní, bytů, rodinných domů a průmyslových objektů. Celkové revitalizace panelových a bytových domů. Bourací,...více

17. 9. 2009 | 23:19 | ddddd

To je ale podvod, ne? :) více

11. 9. 2009 | 17:48 | P.C.

Proč se obracet na policii? Přece se obrátit rovnou na soud. více

10. 9. 2009 | 22:37 | Mc

Taky o dodavatelském způsobu uvažuju, i když jsem původně předpokládal stavbu na klíč... Ve stavařině jsem laik, ale myslím, že do toho pudu. Něco se třeba přiučím a ani ty montérky by mi nevadily. :-) více

9. 9. 2009 | 13:11 | Majk

A co dělat v případě, že dotyčná smlouva je v pořádku dle zákona, ale zhotovitel nedodá nic, pouze si ponechá zálohu a pak už nepřebírá poštu, nezvedá telefony atd. Trestní oznámení na policii se minulo účinkem, neboť se...více

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2017 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK