Prodej domu s hypotékou vyžaduje pečlivý výběr kupce

Věra Tůmová | rubrika: Jak na to | 8. 7. 2009 | 2 komentáře
Prodej domu s hypotékou vyžaduje pečlivý výběr kupce
Prodat byt s hypotékou není až tak velký oříšek, jak by se mohlo zdát. Kdo chce prodat dům i s úvěrem, musí pečlivěji vybírat kupce. Jeho „kvality“ nejdůkladněji prověřuje právě banka, která hypotéku původně prodejci poskytla.

Manželé z Prahy si krátce po svatbě pořídili řadový dům ve vilové čtvrti blízko lesa. Po několika letech, kdy jej konečně zařídili, se ale objevila manželská krize kvůli nevěře a rozešli se. Dům s velkou hypotékou, ovšem po rozvodu ani jeden z nich nebyl schopen dále platit. Museli tedy přistoupit na prodej zařízeného domu i s úvěrem, aby si každý mohl pořídit vlastní menší byt. Banka s takovýmto prodejem souhlasila téměř hned, nejdéle rozvedeným manželům však trvalo najít solidního zájemce, který by dokázal „projít“ posuzováním bonity v bance. Navzdory času, který vybíráním kupce strávili, to ale byla finančně nejvýhodnější varianta, jak celou situaci mohli řešit.

Jaké dokumenty jsou třeba při prodeji nemovitosti s hypotékou

Stejné dokumenty jako při žádosti o nový úvěr s výjimkou ocenění nemovitosti. Ve většině případů ale stačí jen doklad o prokázání příjmů (potvrzení o příjmech či daňové přiznání), kupní smlouva a doklad totožnosti. Dále je třeba vyplnit formulář banky (například u Komerční banky Žádost o změnu dlužníka).

Zdroj: Česká spořitelna, Raiffeisenbank, KB

Při takovéto transakci se už totiž nevyřizuje nová hypotékapro kupce, protože ten ji převezme tak, jak byla poskytnuta původnímu majiteli domu či bytu. Kupec však musí splnit veškeré požadavky banky jako původní žadatel o hypotéku, tedy nynější prodejce. Není ale většinou třeba dělat další odhady ceny nemovitosti ani zajišťovat další dokumenty. Postačí doložit jen dostatečný příjem a projít takzvaným „credit scoringem“ banky (prověření klientovi schopnosti dlouhodobě splácet). Ta si tímto způsobem ověří bonitu nového klienta a pokud je vše v pořádku, převzetí úvěru vyřídí často i v kratším čase než při žádosti o novou hypotéku.

Například v Raiffeisenbankmůže tento proces podle mluvčího banky Tomáše Kofroně trvat maximálně 14 dní. Navíc poplatek za změnu smluvních podmínek se podle mluvčí Asociace hypotečních makléřůPetry Horákové Krištofové pohybuje jen v řádu několika tisícikorun. V Raiffeisenbank činí tři tisíce korun, což je mnohem méně než u sankcí souvisejících kupříkladu s předčasným jednorázovým doplacením úvěru.

Co musí udělat prodejce a kupec

Stávající klient (prodávající):

  • podá žádost o předčasné ukončení hypotečního úvěru,
  • nemusí dokládat dokumentaci k nemovitosti, úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu, případná zajištění ani odhad nemovitosti (do 6 let od poskytnutí hypotéky - dokládá se jen aktuální fotodokumentace zástavy)

Nový žadatel (kupující) přebírající hypoteční úvěr s nemovitostí:

  • předkládá žádost o poskytnutí hypotečního úvěru a průkaz totožnosti,
  • prochází standardním vyhodnocením bonity a kontrolou v registrech (dlužníků),
  • dokládá dokumenty prokazující jeho příjmy (pokud již není klientem banky s účtem, kam chodí mzda min. 3 měsíce),
  • musí doložit dostatek vlastních prostředků na úhradu rozdílu mezi celkovou kupní ceny a výší aktuálního zůstatku přebírajícího hypotečního úvěru.

Zdroj: Volksbank CZ

Pokud klient nemá některou ze speciálně definovaných hypoték, které předčasné splátky umožňují bez poplatků ( mBanka Raiffeisenbank u hypotéky s Turbo sazbou), mimořádné doplatky se mohou pohybovat i v desítkách až stovkách tisíc, protože činí kupříkladu deset procent z výše předčasné splátky (Raiffeisenbank). Ve Volksbank si za předčasné splacení hypotéky účtují 0,25 procent z předčasně splacené částky za každý předčasně splacený měsíc zbývající do konce fixace úrokové sazby. U převzetí dluhu mimo období fixace pak je podle mluvčí VolksbankLucie Hálové poplatek 0,125 % z předčasně splacené částky a platí ho prodávající.

 

Převzetí bytu či domu rovnou i s hypotékou může být někdy výhodné pro obě strany. Prodávající ušetří na již zmiňovaných mimořádných poplatcích a kupující může získat úvěr s lepšími parametry, než kdyby si sjednával zbrusu novou hypotéku. „Nový kupující přebírá hypotéku za stejných podmínek, za jakých byla poskytnuta původnímu klientovi. Úroková sazba, doba splatnosti i délka fixace zůstávají nezměněné,“ vysvětluje Pavla Hávová z Hypoteční banky a doplňuje: „Nemůže se tedy stát, že by banka novému kupujícímu stanovila vyšší úrok nebo změnila dobu splatnosti či délku fixace.“

Pokud tedy původní klient získal hypoteční úvěr v době nízkých úrokových sazeb, jeho nástupce získá pro zbývající část fixačního období výhodnější úrok než ostatní zájemci o novou hypotéku. Platí to ale samozřejmě podle Hávové i naopak: „Může se stát, že při koupi bytu s hypotékou se bude nutné smířit s podmínkami splácení, které jsou horší než v současnosti.“ Kupující však nemůže podle Petry Horákové Krištofové z Asociace hypotečních makléřů v podmínkách úvěru změnit prakticky nic.

„Výhoda pro kupujícího je ale i v tom, že při převzetí hypotéky nemusí platit za nový odhad nemovitosti, který je jinak pro vyřízení nové hypotékytřeba. Dále se neplatí ani bankovní poplatek za vyřízení úvěru. Ten se pohybuje kolem 0,8 % z výše úvěru,“ dodává Horáková Krištofová. Většina tuzemských velkých bankovních domů převzetí hypotéky dalším klientem běžně umožňuje. Jednou z mála bank, kde klient s požadavkem na převzetí úvěru nepochodí, je třeba LBBW. Kolik převzetí hypotečních úvěrů novými klienty se v tuzemsku ročně děje ovšem zatím banky tají.

Do budoucna je nicméně pravděpodobné, že takovýchto obchodů bude přibývat. Už nyní lze podle některých expertů realitního trhu vysledovat vysoké počty takovýchto prodejů nemovitostí, kdy mladé rodiny s dětmi prodávají původní „startovací“ malé byty kvůli koupi větších bytůči domů.

Jaké jsou vaše zkušenosti s prodejem či koupí nemovitosti i s hypotečním úvěrem? Podělte se o ně s ostatními čtenáři.

Líbil se vám článek?

+30
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 2 komentářů

Prodáváte nemovitost?

Prodáváte nemovitost? Využijte profesionální služby realitních makléřů NEXT REALITY.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

A tohle už jste četli?

Byt nevybírejte jen podle toho, že k němu dostanete auto

22. 6. 2009 | Věra Tůmová

Byt nevybírejte jen podle toho, že k němu dostanete auto

Developerské společnosti se předhánějí v nabídce bonusů při koupi nového bytu. K nemovitosti přidají auto, kolo či kuchyňskou linku. Jenže tím by se kupující neměli podle expertů nechat... celý článek

Stát by měl více pomáhat vlastníkům bytů a domů

1. 4. 2009 | Věra Tůmová | 8 komentářů

Stát by měl více pomáhat vlastníkům bytů a domů

Patnáctiletý růst cen nemovitostí v Česku je u konce a ceny bytů a domů se možná začnou vracet na „rozumnou“ úroveň. Stát by měl přesto vlastnické bydlení podpořit, třeba možností odepsat... celý článek

Jakých rizik se vyvarovat při nákupu nemovitosti v zahraničí

27. 3. 2009 | Věra Tůmová

Jakých rizik se vyvarovat při nákupu nemovitosti v zahraničí

Trh s nemovitostmi prochází v řadě zemí očistnou kúrou. Ceny domů i bytů po letech růstu strmě klesají, a mohou tím lákat některé investory k nákupu. Při nákupu nemovitosti v cizině... celý článek

Jak může krize v Česku ohrožovat držitele hypoték

18. 3. 2009 | Věra Tůmová | 9 komentářů

Jak může krize v Česku ohrožovat držitele hypoték

Navzdory klesajícímu zájmu o hypotéky diskriminují některé české banky stávající majitele hypoték. Na rozdíl od nových klientů jim nabízí výrazně horší úrokové sazby. Letos se to může... celý článek

Proč jsou v Česku tak rozdílné ceny nemovitostí

21. 10. 2008 | Věra Tůmová | 11 komentářů

Proč jsou v Česku tak rozdílné ceny nemovitostí

Dramatické zvraty v cenách bytů a domů se v Česku v dohledné době rozhodně nečekají. Shodují se na tom všichni oslovení odborníci. Rozdíly v cenách mezi regiony jsou ale z historických... celý článek

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.