Jak správně kupovat nemovitost

Věra Tůmová | rubrika: Jak na to | 9. 7. 2009
Jak správně kupovat nemovitost
Vyhlédnout si krásný či výhodný byt nebo dům nestačí. Při koupi nemovitosti je třeba posoudit řadu věcí, aby se koupě vůbec podařila a vyplatila. Nestačí tak jen zvážit lokalitu či financování, nutné je ověřit si i detaily smlouvy, původního vlastníka a způsob převodu peněz.

Při koupi bytu či domu nespěchejte. Tak by se daly shrnout hlavní zásady, kterými by se měl zájemce o vlastní bydlení řídit. Předně by si měl ujasnit, proč vlastně chce vlastnit byt a zda má dost peněz na koupi nového či raději se spokojí se starším. Teprve pak má smysl začít hledat vhodné kandidáty na koupi, prohlížet jejich stav, okolí a dopravní obslužnost. Nakonec je třeba si nechat dost času na přípravu kupní smlouvy a dohodě o převodu peněz.

Bydlet ve vlastním či v nájmu

Bydlení ve vlastním nemusí být pro každého tou nejlepší volbou, i když by se jednalo o výhodnou koupi. To platí třeba pro jednotlivce či rodiny, které si chtějí zachovat určitou míru volnosti třeba ve stěhování za lepší prací. Pro ně bude nejspíš zajímavější nájemní bydlení. Stejná volba by měla napadnout i rodiny, které nemají dostatečnou rezervu v příjmech, která by jim umožnila bez problémů platit splátky hypotéky.

Naopak pro rodinu, která má řadu pracovních i neformálních vazeb v jednom místě a neplánuje danou lokalitu opouštět, může být koupě vlastního bytu či domu vhodnou alternativou. S tou podmínkou, že na koupi má dost peněz.

Starý či nový byt

V okamžiku, kdy je jasno, že koupě nemovitosti má smysl, je třeba zvážit finanční možnosti rodiny. Jinak se bude moci rozhodovat ten, kdo má velké úspory a jinak rodina, která si plánuje vzít úvěr. Podle toho, jaké možnosti financování jsou k dispozici, se může rodina zaměřit na vyhledávání v nabídkách starších bytů, nebo zkoumat novou výstavbu, kde pořízení bytu vyjde obyčejně dráže.

Starší zástavba má na rozdíl od té nové většinou i dobře fungující infrastrukturu a občanskou vybavenost. U starších bytů ale nelze snadno měnit jejich uspořádání. Může být problém i zaparkovat, protože dřívější územní plány nepočítaly s velkým množstvím aut v ulicích.

U nových bytů, zvláště těch, které jsou ve výstavbě, mohou majitelé ovlivnit nejen jeho podobu ale běžně i základní vybavení. Pokud se byt kupuje od významného developera, odpadá i starost zjišťovat detaily ohledně vlastníka nemovitosti. Už při stavbě se počítá i s odpovídajícím počtem parkovacích míst. Developerské projekty na druhou stranu bývají často stavěné „na zelené louce“, což s sebou často nese nedostatečné okolní zázemí jako obchody a služby. Výstavba se také může, zvláště v době recese, zpomalit nebo i zastavit.

Prozkoumejte lokalitu

Výběr konkrétního bytu nebo rodinného domunení otázka jednoho či dvou týdnů. I pro pronájem, který se dá snadno měnit, se často hledá nemovitost více jak jeden měsíc. Není totiž důležité jen to, zda se zájemci byt či dům líbí, rozhodující je i řada dalších faktorů. Například výběr „dobré“ lokality má význam nejen pro to, jak se bude rodině v daném místě dlouhodobě líbit, ale i kvůli tomu, jak se do budoucna může vyvíjet cena nemovitosti.

Před koupí je dobré si zodpovědět otázku, zda o kupovanou nemovitost bude do budoucna zájem, pokud by bylo nutné ji prodat. Body zajímavé lokalitě přidává dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost (obchody, školy, pošta, úřady, lékaři), ale i blízkost parků. Naopak skládky, dálnice nebo blízkost průmyslového podniku body ubírají.

Ve chvíli, kdy se rodina rozhoduje mezi několika lokalitami, je maximálně vhodné se do každého z míst osobně vypravit. Kvůli zjištění kvality dopravní dostupnosti se vyplatí cestovat mimo dopravní špičku i v době hustého provozu. Levnější nemovitost ve vzdálenější lokalitěči místu s horší dostupností hromadnými prostředky může do budoucna pořádně prodražit nutnost koupit pro rodinu více aut. Návštěvou lokality lze i ověřit, zda okolí bytu či domu vypadá opravdu tak, jak ho ukazují fotografie či počítačové vizualizace.

Důležité je rovněž ověřit si budoucí plány rozvoje obce a plánované stavby v okolí. Bez toho by se někomu mohlo snadno přihodit, že koupí sice dům v malebném údolí, ale do pár let mu pod okny povede dálnice nebo se začne hloubit tunel. Vyplatí se zjistit, jaká jsou pravidla kolaudace pro danou lokalitu i zda je vyhlídnutý byt či dům v památkové či přírodně chráněné zóně. Obojí totiž komplikuje případné další stavební úpravy.

Na obhlídku bytu nechoďte sami

Při obhlídce už vyhlídnutého bytu či domu je ideální, pokud jde s kupcem i odborník, který dokáže posoudit reálný stav nemovitosti. Pokud není v rodině, ani mezi přáteli takový expert, je možné oslovit například Českou komoru autorizovaných techniků a inženýrů činných ve výstavbě. Písemné osvědčení o stavebně-technickém stavu u rodinného domku ovšem může vyjít třeba i na deset tisíc korun. Důkladným prověřením stavu nemovitosti se ale lze dopředu vyhnout nákladům na budoucí nutnou rekonstrukci.

Další důležitou neznámou bývají samotní majitelé nemovitosti. Jediný, kdo může prodávat dům či byt, je jejich majitel. Zní to samozřejmě, ale existuje řada příkladů, kdy tomu tak nebylo a kupec „naletěl“ podvodníkům. Nestačí se proto spolehnout na tvrzení prodávajícího, ani na případné kopie smluv o nabytí nemovitosti. Vždy je třeba ověřit vlastnictví domu či bytu z veřejných zdrojů, ideálně přímo z katastru nemovitostí. Výpis z katastru je možné získat u notářů, na poštách nebo v Czech Pointech městských či obecních úřadů. Na katastru je možné si vyžádat i kopie listin o nabytí nemovitosti (to může být například kupní smlouva, darovací smlouva či usnesení soudu o dědictví).

V případě, že majitele nemovitosti zastupuje při prodeji zplnomocněná osoba či realitní kancelář, je třeba ověřit, zda je v plné moci skutečně napsáno, že nemovitost dotyčný může za majitele prodávat. Pokud danou nemovitost vlastní více majitelů, je nutné, aby se na prodeji shodli všichni. Jinak platí předkupní právo a ten, kdo prodává, musí svůj díl nabídnout nejprve ostatním spolumajitelům. Jestliže kupec uzavře kupní smlouvu pouze s jedním spolumajitelem bez zplnomocnění ostatních, zbývající vlastníci ji nemusí respektovat. Také u manželů, kteří vlastní společně nemovitost je třeba, aby na smlouvě byli podepsáni oba.

Anketa

Kolikrát jste již kupovali nemovitost?

Najměte si advokáta

Z výpisu z katastru je rovněž možné vyčíst i další důležité informace.Může zde být specifikované věcné břemeno, které omezuje nakládání s nemovitostí či jiné druhy omezení vlastnických práv (exekutorská plomba, zástavní právo atd.). Kdo se ve výpisu příliš nevyzná a má o nemovitost vážný zájem, vyplatí se oslovit advokáta, který se na prodej realit specializuje. Nejenže se ve výpisu orientuje a upozorní kupce na případné problémy či omezení, může také pomoci ohlídat všechny náležitosti kupní smlouvy nebo ji přímo sepsat sám. Tyto služby sice kupce minimálně několik tisíc korun stojí, ušetří si tím ale případnou ztrátu i ve výši několika milionů korun.

Najmout advokáta se vyplatí i v případě, že zájemce kupuje nemovitost přes realitní kancelář, protože ty připravují kupní smlouvy často „přes kopírák“ a ani zdaleka neochraňují zájmy kupce. Služby advokáta či notáře je možné nakonec využít i při konečném převodu peněz. Jde o takzvanou advokátní či notářskou úschovu, kdy kupec složí peníze do úschovy k právníkovi do doby, než bude jeho jméno zapsané v katastru nemovitostína listu vlastnictví. Teprve potom je od právníka obdrží prodávající. Advokát může také ohlídat, aby prodávající zaplatil daň z převodu nemovitostí.

Psáno pro časopis Rodina a finance.

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

+20
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 0 komentářů

A tohle už jste četli?

Byt nevybírejte jen podle toho, že k němu dostanete auto

22. 6. 2009 | Věra Tůmová

Byt nevybírejte jen podle toho, že k němu dostanete auto

Developerské společnosti se předhánějí v nabídce bonusů při koupi nového bytu. K nemovitosti přidají auto, kolo či kuchyňskou linku. Jenže tím by se kupující neměli podle expertů nechat... celý článek

Stát by měl více pomáhat vlastníkům bytů a domů

1. 4. 2009 | Věra Tůmová | 8 komentářů

Stát by měl více pomáhat vlastníkům bytů a domů

Patnáctiletý růst cen nemovitostí v Česku je u konce a ceny bytů a domů se možná začnou vracet na „rozumnou“ úroveň. Stát by měl přesto vlastnické bydlení podpořit, třeba možností odepsat... celý článek

Jakých rizik se vyvarovat při nákupu nemovitosti v zahraničí

27. 3. 2009 | Věra Tůmová

Jakých rizik se vyvarovat při nákupu nemovitosti v zahraničí

Trh s nemovitostmi prochází v řadě zemí očistnou kúrou. Ceny domů i bytů po letech růstu strmě klesají, a mohou tím lákat některé investory k nákupu. Při nákupu nemovitosti v cizině... celý článek

Jak může krize v Česku ohrožovat držitele hypoték

18. 3. 2009 | Věra Tůmová | 9 komentářů

Jak může krize v Česku ohrožovat držitele hypoték

Navzdory klesajícímu zájmu o hypotéky diskriminují některé české banky stávající majitele hypoték. Na rozdíl od nových klientů jim nabízí výrazně horší úrokové sazby. Letos se to může... celý článek

Proč jsou v Česku tak rozdílné ceny nemovitostí

21. 10. 2008 | Věra Tůmová | 11 komentářů

Proč jsou v Česku tak rozdílné ceny nemovitostí

Dramatické zvraty v cenách bytů a domů se v Česku v dohledné době rozhodně nečekají. Shodují se na tom všichni oslovení odborníci. Rozdíly v cenách mezi regiony jsou ale z historických... celý článek

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.