Zdroj: Shutterstock
„Kde by před dvěma lety na prohlídku bytu přišlo padesát zájemců, přijde teď deset a mnohdy i míň,“ říká Jan Martina, oblastní ředitel společnosti M&M Reality a pražský makléř. Do nabídky se dostává víc bytů, kupci mají větší možnost výběru a samozřejmě se to projevuje i na cenách.
Jako konkrétní příklad Jan Martina uvádí dva typově stejné byty dva plus jedna s lodžií a zděným jádrem v panelovém domě v Praze na Petřinách. Začátkem minulého roku se jeden prodal za 6,2 milionu korun. Na konci roku prodávající dostal 5,3 milionu. Pokles cen starších nemovitostí bude podle realitek pokračovat i v letos.
Také podle Cenového kompasu Sreality.cz se růst cen bytů v kategorii „ve velmi dobrém stavu“ ve všech krajích Česka minimálně zastavuje, někde jsou znatelné i poklesy. Projevuje se to i v počtech vyhledávání. „Počty vyhledávacích dotazů na prodej bytů zaznamenaly největší boom na přelomu roku 2020 a 2021. Od podzimu 2021 se zájem začal postupně snižovat a nyní jsme na číslech srovnatelných s předpandemickými roky 2018 a 2019,“ konstatuje datová analytička Seznam.cz Šarlota Smutná.
Nabídkové ceny bytů v krajských městech | ||||
| leden 2020 | leden 2021 | leden 2022 | prosinec 2022 |
Praha | 98 813 | 108 768 | 129 475 | 125 549 |
Brno | 69 084 | 79 310 | 105 614 | 98 095 |
Ostrava | 26 956 | 35 884 | 49 658 | 44 066 |
Olomouc | 49 495 | 56 309 | 69 681 | 77 349 |
Plzeň | 48 524 | 57 160 | 70 851 | 67 307 |
Liberec | 42 785 | 50 692 | 68 616 | 65 951 |
Hradec Králové | 48 910 | 57 159 | 82 452 | 73 469 |
Pardubice | 44 711 | 55 779 | 75 838 | 66 250 |
České Budějovice | 46 663 | 53 503 | 79 165 | 73 836 |
Jihlava | 40 947 | 45 715 | 60 572 | 58 542 |
Zlín | 48 200 | 60 318 | 71 400 | 73 297 |
Karlovy Vary | 42 121 | 44 856 | 60 880 | 58 169 |
Ústí nad Labem | 20 120 | 24 510 | 39 171 | 36 699 |
Zdroj: Cenový kompas Sreality.cz | ||||
Podle developerů se teď od sebe začnou vzdalovat ceny starých a nových bytů. „Nové byty si ceny drží, starší už začínají zlevňovat a dá se očekávat, že jejich ceny klesnou až o deset procent. Odůvodněný rozdíl v cenách srovnatelných nových a starších bytů ve stejné lokalitě je v průměru 25–30 procent. To je stav, k němuž by se ceny mohly dostat během příštích dvou let,“ odhaduje Ondřej Šťastný z tiskového oddělení developerské společnosti Central Group.
Ceny novostaveb tedy sice neklesají, ale už to, že přestaly růst, je jasný doklad změny. „Lidé při třikrát dražších hypotékách, než jaké byly předloni, a v současné celkové nejistotě logicky vyčkávají a koupi odkládají. Prodeje nových bytů proto v roce 2022 výrazně zbrzdily,“ konstatuje Šťastný.
Nižší tempo prodejů podle Šťastného znamená návrat k dlouhodobému normálu. Rok 2021 byl totiž extrémní. Šťastný vzpomíná, jak byty mizely z nabídky dávno před dokončením, ještě na papíře, a někteří developeři už neměli co prodávat. Nabídka byla nejnižší za deset let. „Za normálního stavu trhu se přitom v minulosti během výstavby prodala jen část bytů,“ vysvětluje Šťastný.
Nové byty prý ale plošně nezlevní. Developeři radši výstavbu odloží, než aby při stále rostoucích nákladech prodávali pod cenou. Cena za metr čtvereční nového bytu se teď v Praze pohybuje okolo 150 tisíc korun. Zbrusu nový šedesátimetrový byt tedy vyjde na zhruba devět milionů.
Stejně to vidí i Josef Kupec, odborník na stavebnictví a reality z poradenské společnosti KPMG. „Možný pokles cen lze čekat převážně na trhu se secondhandovými byty. Rezidenční projekty, které jsou ve výstavbě, byly vyprodány už začátkem roku 2022 a nově zahájené projekty budou dokončeny až začátkem roku 2025. Proto developeři nejsou pod tlakem ceny bytů v novostavbách snížit,“ říká Kupec. A pokud bude poptávka po novostavbách nízká i v druhé půlce roku 2023 a začátkem roku 2024, může podle něj dojít k pozastavení výstavby nových projektů.
Ceny bytů dlouhodobě rostly kvůli převisu poptávky nad nabídkou. Největší byl v Praze a ostatních velkých městech, kam se neustále stěhují noví lidé a kde se přitom staví relativně málo nových bytů.
Podle Josefa Kupce k velkému zájmu přispělo i to, jak lidé kupovali byty na investici. Uložení peněz do nemovitosti považovali za bezpečné i výnosné. A díky rekordně nízkým úrokům hypoték taky nájemné místy splátku hypotéky převyšovalo. Povést se to mohlo hlavně v krajích.
„Nejvýnosněji vycházelo pořízení bytu v Ústeckém nebo Moravskoslezském kraji, kde bylo možné levně pořídit investiční byt a relativně výhodně jej pronajmout. Proto se zvýšená poptávka projevila i v regionech, které dlouhodobě trápí odliv populace,“ vysvětluje Josef Kupec.
Zájem o byty podpořila také opatření na podporu ekonomiky, která byla přijata během pandemie. Šlo například o zrušení daně z nabytí nemovitosti nebo zrušení superhrubé mzdy. Zároveň během uzávěr lidé neměli za co utrácet peníze, a tak se je mnozí rozhodli investovat právě do nemovitostí.
Snižování cen nemovitostí některých nemovitostí odborníci očekávají minimálně v letošním roce. „V uplynulých letech ceny nemovitostí rostly, zatímco peníze byly levné. Teď jsou dražší peníze a ceny nemovitosti klesají. A tyto dvě veličiny se zcela logicky někdy musí potkat, aby došlo k narovnání,“ předpovídá Jan Martina.
Ačkoliv Češi své bydlení rádi vlastní, v loňském roce se mnohem víc začali ohlížet po bydlení v nájmu. Sen o vlastním bydlení opouštěli kvůli cenám nemovitostí, vysokým úrokům a obecné nejistotě.
Průměrná nabídková sazba hypotéky byla podle Hypoindexu v lednu 6,34 procenta. Rozdíl mezi splátkami hypoték při starých, rekordně nízkých sazbách a sazbách dnešních je u průměrné hypotéky přes deset tisíc korun. Pro lidi, kterým končí fixace, může být skok v sazbách vážný problém. Například v realitní kanceláři M&M Reality už pozorují, jak jim mezi klienty přibývá lidí, kteří jsou finančně na hraně. „Nejsou si jistí, jestli zvládnou splácet hypotéku, a chtějí situaci řešit třeba i prodejem nemovitostí,“ potvrzuje Jan Martina.
Vyšší zájem o nájemní bydlení potvrdily i realitní servery. „Pro ilustraci, každý měsíc loňského roku jsme obdrželi v průměru o sto tisíc dotazů na nájem víc než ve stejném měsíci v předešlém roce,“ porovnává Šarlota Smutná z Sreality. „V roce 2021 jsme celkem zpracovali 13,2 milionu dotazů na pronájmy bytů a v právě uplynulém roce to bylo 14,6 milionu.“
Ceny nájmů ale rostou. Nejvyšší jsou v Praze a Brně. Podle dat M&M reality se ceny nájmů za byt 2+kk pohybovaly začátkem loňského roku kolem 12 tisíc korun za měsíc, na konci roku se průměrný měsíční nájem se vyšplhal až částku 16 tisíc korun. Garsonky jsou na tom podobně, průměrné měsíční ceny skočily z 11 tisíc na 14 tisíc korun.
„Predikce jsou dost ošemetné, ve hře je příliš mnoho faktorů, které situaci ovlivňují. Zájem o nájemní bydlení ale potrvá a ceny i nadále porostou, i když ne nijak zásadně. Výše nájmů se bude odrážet od situace na trhu, cen energií i geopolitické atmosféry,“ předpovídá Jan Martina.
Jana Divinová
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
