Zdroj: Shutterstock
Paní Lucie si nechala postavit dům na klíč. Když ho v roce 2009 přebírala, netušila, že se bude dalších dvanáct let se stavební firmou Avanta hádat o skrytých vadách.
Krátce po převzetí nemovitosti se v suterénu začaly objevovat vlhké skvrny na zdech. Lucie neváhala a ihned kontaktovala developera. „Poprvé mi argumentoval tím, že dům ještě není vyschlý. Když jsme jej kontaktovali po čase znovu, tvrdil pro změnu, že vlhkost v garáži stoupá do stěn od mokrých a zasněžených aut. Několikrát k nám poslali zedníka, který vlhkou zeď lehce oškrábal a zamazal sanačním nátěrem, za měsíc ale nátěr opadl a všude bylo zase vlhko," vypráví majitelka domu.
S postupem stavební firmy Lucie logicky nebyla spokojená, nechala si proto zpracovat odborný posudek. Ten jasně potvrdil, že není možné, aby problém způsobovala vlhkost od automobilů, naopak odhalil chyby v izolaci nemovitosti. Stavební firma se ale ohradila, že posudek není relevantní a odmítla ho reflektovat. Lucie proto kontaktovala právníka, který ji však varoval, že soudní spor může být dlouhý. Představa, že se bude roky soudit s nejistým výsledkem, ji odradila. Lucie si proto našla jinou stavební firmu a opravy řešila na vlastní náklady. Sanační omítka problém vyřešila. Ale jen na několik let.
Loni se problém objevil znovu. Zdi začaly opadávat i v jiných místech, v chodbě se objevily vlhké rohy a v technické místnosti plíseň. „Najala jsem další firmu, která se na problém podívala zvenčí. Aby mohli zjistit, co je špatně, museli odkopat celý bok domu až na základovou spáru. Protože je dům postavený ve svahu, museli se místy dostat až do tří metrů pod zem, která byla podmáčená a slepená, protože dům stojí na jílovitém podloží. Když dělníci odstranili vnější omítku, s překvapením jsme zjistili, že i při takto vlhkém podloží byla použita nejtenčí vrstva izolace,“ říká Lucie.
„Ještě horší překvapení ale na dělníky čekalo po odkrytí izolace. Zateplení k ní totiž nebylo přilepené, jak je standardní, ale přibité hřebíky. Ty v izolaci způsobily obrovské díry a řezy, přes které do domu zatékalo. Kromě toho izolace zcela chyběla u prostupů do domu,“ dodává k práci firmy Avanta. Redakce webu Peníze.cz firmu oslovila s žádostí o reakci, ta ale nedorazila.
Dům Lucie po odkrytí. I když je na jílu, byla použita tenká izolace, stavebníci ji navíc proděravěli.
Za opravy a zemní práce majitelka v součtu zaplatila zhruba 900 tisíc korun. Další desetitisíce bude stát úprava zničené zahrady. Teprve prodělaný milion Lucii namotivoval k zahájení soudního sporu. Má šanci na úspěch, když od předání nemovitosti uběhlo už více než dvanáct let?
I přesto, že na reklamaci skrytých vad má zákazník obvykle pět let, existuje šance, že Lucie ve sporu s developerskou firmou uspěje. Jak říká David Němeček, advokát společnosti Noerr, pětiletá lhůta za určitých podmínek není absolutní. „Hlavním úskalím je skutečnost, zdali zhotovitel, tedy developer, o vadách při předání nemovitosti věděl nebo vědět musel. Pokud tomu tak je, je možné uvažovat o prolomení lhůty a domoci se příslušného práva z vadného plnění i posléze,“ vysvětluje.
Zhotovitel je profesionál v oboru a je povinen realizovat svou práci s náležitou odbornou péčí a s tím související kontrolou. Případné vady se posuzují případ od případu a v praxi budou hrát roli zejména znalecké posudky. „Lze vycházet například i z praxe ve stavebním oboru a zaběhlých procesů, které by měly být ze strany zhotovitele dodržovány. Pokud tak neučiní, stává se jeho pozice složitější a to i s ohledem na vady, které na nemovitosti vzniknou,“ doplňuje.
Jak potvrzuje zakladatel společnosti Zdravá nemovitost Michal Flachs, hydroizolační poruchy spodní stavby jsou velmi časté. Lidé se mnohdy domnívají, že hlavním problémem je jílovité podloží. Flachs ale vysvětluje, že problémem není ani tak typ horniny, jako spíš nedostatečně či chybně řešená hydroizolace.
„Jílovité podloží může mít vliv na případné množství pronikané vlhkosti do konstrukcí a interiéru. Jíl sám o sobě ale není vada. Při stavbě domu je typ horniny znám a je nutné stavbu přizpůsobit. Chybu v tomto případě vnímáme v některé fázi výstavby - projektové, průzkumné či v samotné realizační,“ upozorňuje Flachs.
Podobný problém jako Lucie zažil i pan Martin. V jeho případě však se šťastným koncem. Loni v létě se přestěhoval do novostavby od společnosti Exafin a od té chvíle řešil problémy s hromaděním vody na pozemku. I v jeho případě byla nemovitost vystavena na jílovitém podloží.
„Náš dům stojí na bývalé louce ve spodní části mírného svahu. Jenže louka vzala stavbou za své a společně s ní také meliorace, která umožňovala odtok nahromaděné vody. S novým systémem pro odvod dešťové vody developer při stavbě nepočítal. Voda proto prosakovala z pozemků nad námi a po jílu stékala k nám. Po vydatných deštích byl náš pozemek vhodný leda tak k pěstování rýže. I v gumácích jsem se do bahna často zabořil tak, že jsem si nohu musel odkopat lopatou. O tom, že by na zahradě mohl být vysazen trávník, nemohla být řeč,“ popisuje Martin.
Také on se po vykrucování stavební firmy rozhodl obrátit na hydrogeologa, který by posoudil vážnost situace a navrhl a nacenil optimální řešení, které by bylo podkladem pro případný spor s developerem. Oslovený specialista potvrdil vinu developera. Podmáčení pozemků podle jeho posudku způsobuje nedostatečné řešení srážkoodtokových poměrů v rámci výstavby sídliště. V posudku doporučil drenážní odvodnění do takzvaného suchého poldru, protože vsakování v dané oblasti je kvůli nevhodnému geologickému podloží neúčinné.
Po vypracování znaleckého posudku developer vadu uznal a celý problém vyřešil ke spokojenosti Martina.
Zahrada, ve které se majitel musel brodit, když zapršelo. Firma chybu uznala a vše dala do pořádku.
Při koupi nemovitosti by se lidé měli mít vždy na pozoru – už jen proto, že do ní většinou investují své celoživotní úspory. Šetřit na odbornících, kteří dokáží posoudit stav nemovitosti nebo smlouvy, se nemusí vyplatit. Alespoň v případech, kdy kupující ví, že dané problematice nerozumí. Ne všechny spory s developerem totiž mají šťastný konec jako u Martina.
Pokud si necháváte stavět dům na klíč, je dobré si zajistit technický dozor, díky kterému se můžete vyhnout například problému se špatně provedenou izolací, jako v případě Lucie. Technický dozor je důležitý alespoň u těch částí stavby, které jsou na skryté vady nejnáchylnější.
„Mezi takové patří základy, sklepy, částečně podsklepené části domů ať již pro garáž či sklep, střecha, provedení skladby střechy se zateplením, zelené střechy, vhodné střešní folie, odtoky dešťové vody na střeše, napojení teras balkonů a jejich souvrství či teras připojených k domům přímo ze zahrady,“ vyjmenovává Jitka Holečková, jednatelka společnosti Jiting, která se zabývá inženýrskou činností a technickým dozorem stavebníka. Právě tato místa jsou velmi náchylná k utěsnění, ať už proti vodě, větru, těsnosti samotné či tepelným mostům ve zdivu. V interiéru jsou to pak například koupelny nebo hydroizolace.
Technický dozor je podle Holečkové ideální přizvat již ve fázi výběru projektanta, a dále pak při výběru firmy, jež dům bude zhotovovat. Pokud už máte firmu vybranou, i tak ještě není pozdě. Obecně platí, že čím dříve začne odborník stavbu dozorovat, tím větší je šance, že odhalí chyby stavby nebo projektu.
Jak dozorování stavby vypadá v praxi? „Technický dozor si nejdříve projde a přečte stavební projekt, specifikaci materiálů. Dopředu prověří provedení domu, upozorní na technicky nejasná místa, případně i nejasná a nedoprojektovaná místa v projektu. Pokud něco nebude fungovat, vymyslí společně se zhotovitelem funkční řešení,“ vysvětluje Holečková. Upozorňuje, že občasná kontrola, třeba několikrát za stavbu, je málo.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to zaplatit? Hypotéka? Úvěr ze stavebního spoření? My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Důležité je také pohlídat smlouvu se stavební firmou. V ní si musíte pojistit, že dozor může na stavbu přijít, když to uzná za vhodné, a stavba mu to musí umožnit a být mu k ruce pro evidenci případných chyb a námitek.
Cena technického dozoru se například v Praze, kde jsou ceny nejvyšší, pohybuje kolem 2 až 3,5 % z celkových nákladů na stavbu. „Za 2,5 procenta dosáhnete na technickou kontrolu stavby s občasnou konzultací cenového rozpočtu, když si připlatíte další procento, bude technicky dozor řešit také cenové posuzování rozestavěnosti z průběžných faktur,“ přibližuje Holečková.
Jak technický dozor hledat? Velká část těchto odborníků má své vlastní webové stránky. „Činnost může vykonávat kdokoliv dle stavebního zákona. Pro veřejné zakázky jen osoba autorizovaná, tu naleznete v seznamu autorizovaných osob ve výstavbě na webu České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě," vysvětluje Holečková.
Dodává ale, že poznat, zda se jedná o kvalitního odborníka lze na první pohled jen těžko. „Určitě pomůže se zeptat, jak daná osoba pracuje a detailně prodiskutovat, co objednatel požaduje a zda je možné požadavky naplnit," radí Holečková, jak při výběru technického dozoru postupovat.
„Pokud přebíráte již hotovou stavbu a nikdo vám na ni nedohlížel, je žádoucí si pozvat odborníka, který s vámi stavbu převezme a udělá alespoň tzv. profesionální přejímku, kdy uvede vady a nedostatky stavby, které je možné vizuálním způsobem identifikovat,“ doporučuje Flachs. Ani prohlídka při převzetí ale nemusí zachránit všechno.
Podle Holečkové může při řešení problémů po převzetí stavby, takzvaných skrytých vad, pomoci fotodokumentace z průběhu stavby. „Buď si ji pořizujte sami, pokud je to ve vašich silách, nebo se dohodněte, aby vám průběh stavby dokumentovala sama firma a v pravidelných intervalech s vámi postup prací sdílela. A to včetně detailů jako jsou technické rozvody, stav před betonáží podlah, zateplení střechy, zateplení domu, provedení hydroizolace koupelen, izolace prostupů stěnami, připravenost před osazením parapetů a před izolací soklové části domu," vypočítává Holečková.
Když časem narazíte na skryté vady, je nutné je neprodleně oznámit prodávající straně a nečekat ani na advokáty a techniky. „Vždy tak čiňte písemnou formou, aby se vše dalo doložit pro případ, že by spor musel být řešen soudní cestou,“ radí Flachs. Dodává, že nejlepší variantou je vždy domluva. Pokud ale s developerem není řeč, kontaktujte advokáta a dále postupujte dle jeho doporučení.
Klíčové je nenechat uplynout zákonnou pětiletou lhůtu pro reklamaci skrytých vad. I když, jak jsme si uř řekli v případu Lucie, existují i případy, kdy je možné ji prolomit. Advokát Němeček také upozorňuje, že skrytou vadu je nejlepší oznámit bezodkladně od chvíle, kdy ji zjistíme.
Nebezpečí na kupující nečíhá jen ve skrytých vadách. Zapotit se mohou i v případě, že podepíšou nevýhodnou kupní smlouvu. „Má rada se asi většině čtenářům nebude zamlouvat, ale development je z právního hlediska velmi komplexní záležitost, kterou laik nemůže obsáhnout. Nezbývá mi tedy nic jiného, než zcela upřímně doporučit, aby se lidé před podpisem smluv poradili s advokátem,“ radí Němeček.
Jana Divinová
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
18. 1. 2022 15:30, Pag
Citace - deprese / 18.01.2022 08:57
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
18. 1. 2022 8:08, Tarzan
K čemu soud, prostě je to nechat na vlastní náklady postavit nově podle předpisů...
V diskuzi je celkem (9 komentářů) příspěvků.