Výkup nemovitosti nejen pro dlužníky. Kdy se vyplatí a na co dát pozor?

Výkupy nemovitostí byly v Česku dlouho, a mnohdy po právu, vnímány jako pochybná cesta, jak si přivydělat na neštěstí druhých. Zoufalí majitelé dostali za svou nemovitost, často zatíženou exekucí, obvykle jen 60 až 70 % tržní ceny. Ztráta byla vysoká, ale vše bylo vyřešeno do druhého dne. Řadě lidí nezbylo než se smířit s nabízenými podmínkami.

V posledních letech ovšem došlo k velkým změnám. Po vzoru amerických realitních kanceláří začali i domácí hráči nabízet výkupy za mnohem výhodnějších podmínek. A nabídka se dávno nezaměřuje pouze na dlužníky. Spíš naopak. Majitelům nyní firmy nabízejí cca 80 až 90 % z tržní ceny. Je to sice pořád méně peněz, než při standardním prodeji, zato o mnoho měsíců dříve.

Typický je příklad podnikatele, který prodává nemovitost, aby získal hotovost na rozjezd nového projektu. Desetina z tržní ceny může být adekvátní poplatek za to, že budou peníze k dispozici hned. Pokud se standardně hledá kupující a čeká se na převod v katastru, trvá prodej bytu průměrně tři měsíce, zatímco u rodinného domu je to šest měsíců.

O autorovi

Zdroj: Maxima Reality

Vladimír Zuzák je ředitelem a od roku 2019 také majitelem realitní kanceláře Maxima Reality, která působí 22 let na pražském realitním trhu a od jara roku 2020 i v dalších regionech. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve Finep Holding Group, jedné z největších českých developerských společností. Dnes působí rovněž na pozici CEO v developerské skupině Maverick Group.

Když výkup, tak nikdy za 100 %

První háček spočívá v tom, že některé firmy se vyhýbají termínu „výkup“, který je stále negativně zabarvený. Dostanete tedy nabídku na okamžité vyplacení peněz (do druhého dne, do týdne nebo i do měsíce). De facto jde však o výkup vždy, když se kupujícím stává přímo firma nebo realitní kancelář. Neprobíhají prohlídky, nemovitost se neinzeruje a místo toho hned podepisujete kupní smlouvu.

Proč je tolik důležité, jak se produkt jmenuje? Při výkupu nikdy nedostanete 100 % tržní ceny jako při standardním prodeji. Z logiky věci to není možné. Firma dopředu nemá garanci, za kolik se jí podaří později vaši nemovitost prodat. Ceny se mohou mezitím propadnout, zájemců může být málo. Toto riziko se proto vždy pokryje stržením určitého procenta z tržní ceny.

Některé vykupující firmy přitom explicitně neuvádějí, že nabízená cena bude nižší než tržní. Právě to, o kolik procent ze zisku přijdete ve srovnání s běžným prodejem, by vás však mělo zajímat nejvíc. Na to se zaměřte, když vybíráte firmu, které svůj byt nebo dům prodáte.

Vždy si nechte spočítat nabídku od různých firem. Srovnání neprovádějte podle toho, co mají uvedeno na webu. Tam se obvykle dočtete, kolik „maximálně“ můžete za výkup dostat, např. „až 90 %“. Rizika se však počítají pro každou nemovitost zvlášť, proto chtějte znát konkrétní částku, kterou nabízejí právě vám.

Ve výpočtu se zohlední, jak přesně je možné předvídat, za kolik se později podaří váš byt nebo dům prodat. Nejvyšší nabídku obvykle dostanete u bytů ve větších městech, kde se dá tržní cena odhadnout nejpřesněji, protože se podobných bytů v dané lokalitě prodá každý měsíc hodně. Naopak větší je riziko při výkupu rodinného domu v obci, kde se několik let žádný dům neprodával, totéž platí pro výkup pozemku nebo spoluvlastnického podílu. S nižší nabídkou musí stále počítat majitelé nemovitostí v exekuci, která prodej vždy komplikuje.

Při výkupu „pospíchejte pomalu“

Vždy se vyplatí srovnávat konkrétní nabídnuté částky, nejen procenta. Každá firma totiž bude počítat tržní cenu jinak. Někdy dokonce může u nepoctivých zprostředkovatelů dojít i k větší manipulaci s odhadem tržní ceny, aby nakonec vycházela procenta atraktivněji. Dejme si příklad: za výkup bytu vám obě firmy nabídnou 4,5 milionu Kč. Zatímco jedna určí tržní cenu 5 milionů Kč (tj. výkup za 90 %), jiná ji spočítá na 4,7 milionu Kč (tj. výkup za 96 %).

Proti tomu se můžete do určité míry bránit, pokud si necháte spočítat nezávislý online odhad, který se dělá podle údajů z cenových map a katastru. U realitních kanceláří bývá k dispozici zdarma. Tak se dozvíte, za kolik se v poslední době skutečně prodávaly podobné nemovitosti ve vaší lokalitě. Vyplatí se znát částku, kterou byste získali při standardním prodeji.

Tady bydlí další články

Zdroj: Shutterstock

• Vyplatí se prodej, nebo pronájem? Záleží, kde prázdnou nemovitost máte
• Jak úspěšně prodat byt? Tři nejčastější chyby
• Jestli chcete prodat nemovitost, udělejte to teď. Ceny půjdou dolů
• I na nás dojde. Byty zlevní, říká šéf realitky
• Vlastní byt už není pro každého. Co s cenami nemovitostí očima expertů

Důležitou roli ovšem ve výběru toho, kdo vaši nemovitost vykoupí, musí hrát taky spolehlivost dané firmy. Prodej nemovitosti má svoje pravidla, která chrání prodávající i kupující před podvody a zpronevěrou. A ta by se měla dodržet, i když na peníze spěcháte. Čím větší je časový tlak, tím obezřetnější byste měli být.

Má výkup alternativy?

Kromě férovějších nabídek na výkup nemovitostí se objevily v poslední době na českém realitním trhu i další možnosti, jak získat peníze za nemovitost v kratším časovém horizontu. Velmi často se majitelé dostanou do situace, kdy potřebují peníze okamžitě, ale stačila by podstatně menší částka než 80 až 90 % z tržní ceny.

Typicky jde o lidi, kteří prodávají a zároveň kupují nové bydlení. Potřebují zaplatit developerovi zálohu třeba 20 %, aby si vybraný byt v novostavbě pojistili. Jenže s prodejem svého stávajícího bydlení ještě ani nezačali. V takovém případě můžete začít o výkupu uvažovat, ale přišli byste zbytečně o peníze.

Lepší varianta je získat část peněz dopředu, hned po podpisu zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláří. V takovém případě vám vyplatí „polovinu předem“, ještě než se začne s hledáním kupujícího. Vaše finanční situace je vyřešená a dál se postupuje jako při běžném prodeji, a tak získáte za svoji nemovitost vyšší částku než při výkupu.

Sdílejte článek, než ho smažem