Byt jako investice. Správná doba je vždycky právě teď

Byty za posledních pět let zdražily o zhruba 70 procent. Je právě teď vhodná doba investovat do bydlení?

Nejvhodnější chvíle na nákup bytu je vždycky právě teď. Je jedno, jestli se ptáte dneska, nebo byste se ptal před pěti lety. Každý z nás má omezený čas. Když nákup odložíte, budete pak starší, hypotéka bude kratší, a tím pádem vám narostou výdaje na splácení. Stalo se jen párkrát, že ceny bytů klesaly, a vždycky to bylo jenom na chvíli. Můžete tři roky čekat na pokles – a přijdete za tu dobu o příjmy z pronájmu. Navíc se dočkat vůbec nemusíte. Čekání je neefektivní.

Ceny bytů tedy podle vás, přes ten rychlý růst z posledních pěti let, nafouknuté nejsou?

Občas se ceny opravdu sníží, ale dlouhodobě se byty u nás i na vyspělejších zahraničních trzích zhodnocují. Konkrétně v Praze, na kterou se zaměřujeme, teď ceny nahoru ženou investoři. Poptávka je vysoká, takže ceny dál přirozeně rostou. Osmdesát procent bytů, které jsou vhodné k pronajímání – to jsou 1+kk, 2+kk nebo 2+1 – teď kupují investoři. Dřív to byla maximálně polovina.

David Bureš

Bureš & partneři

Rodinnou firmu Bureš & partneři vybudoval David Bureš společně s bratrem, otcem a dalšími členy rodiny. Přes 21 let se zaměřuje na investiční nemovitosti v Praze. Začínal s přípravou úvěrů, později přidal pomoc s vyhledáváním investičních bytů a teď jeho firma řeší investování do nemovitostí komplexně: od plánu nákupu bytů přes vyhledání nemovitostí a jejich financování, přípravy bytů k pronájmu a pronájmu až po správu bytů i celých domů. David Bureš je vášnivý vytrvalostní sportovec, především cyklista a trailový běžec.

Může už brzy růst cen alespoň zpomalit?

Tempo růstu zmírnit může, ale nečekám pokles cen bydlení. Hypotéky jsou teď velmi levné, lidé se bojí, že se jim znehodnotí peníze, a proto dál nemovitosti nakupují. Navíc klesá nabídka. Investoři jen nakupují a na druhé straně žádný byt neprodávají. Je to dobře vidět na inzertních webech, bytů k prodeji je tam výrazně míň než před dvěma roky. Makléři běžně dělají mezi zájemci dražby. Kdo dá víc, bere byt. Jsem v byznysu už 21 let a tohle jsem zažil naposledy někdy před rokem 2008, kdy byl trh na vrcholu.

Ceny nájmů naopak klesají?

V Praze je průměrný pokles 15 procent, ale v Praze 1 šly nájmy dolů třeba i o polovinu. Uvolnily se byty z krátkodobých pronájmů přes Airbnb. Je to ale jen dočasný výkyv. Majitelé budou chtít tyhle byty co nejdřív zase krátkodobě pronajímat turistům, je to výnosnější.

Na snížení nájmu tlačí i to, že v Praze teď nejsou lidé, kteří jezdili za prací do služeb ze zbytku republiky. Souvisí to se zastavením cestovního ruchu. A výrazně trh nájemního bydlení v hlavním městě ovlivňuje i uzavření vysokých škol. Vysokoškoláci, kteří tu teď nejsou, si od nás jindy pronajímají velké byty na spolubydlení.

Nájmy klesly, takže vaši investoři mají nižší výnosy. Chtějí byty prodávat?

Investor kupuje nemovitost na dlouhou dobu, většina na „nekonečno“. Chtějí mít investiční byty jako rentiérskou část portfolia. Počítají s tím, že výnos může dočasně klesnout. Příjem z pronájmu je navíc jen jedna část zhodnocení. Druhá část plyne z úvěru, přes který nemovitosti pořizujeme. Každý měsíc se po splátce snižuje dluh, což je vlastně příjem investora. Kdyby nemovitost třeba po roce prodal, tak dluh snížil například o sto tisíc – o to by při prodeji dostal víc. Největší část výnosů dělá zhodnocení nemovitosti. Koupit v lednu 2020 byt 2+kk v panelu za čtyři miliony, v prosinci byste ho měl zhodnocený zhruba o 650 tisíc korun. Na nájmu byste přišel maximálně o několik málo desítek tisíc. Stále jste výrazně v plusu.

Když investoři byty drží, nezůstává zhodnocení jen na papíře?

Když hodnota nemovitosti vyroste takhle rychle, můžete proti ní navýšit úvěr a nové peníze použít na nákup další nemovitosti.

Takhle aktivně se zákazníky postupujete běžně?

Ano, nechceme být jen správce nemovitostí. Začínáme tím, že s klientem probereme jeho cíl. Ptáme se, za kolik let by chtěl mít rentu a jak by měla být velká. Řekne třeba, že za 15 let by chtěl sto tisíc měsíčně. My dopočteme, kolik je k tomu třeba bytů, a samozřejmě přitom vycházíme z finanční situace toho člověka. Musí na to mít, není to pro každého. Zjistíme, že je k tomu nutné pořídit řekněme šest bytů, a když prověříme finanční situaci klienta, zjistíme, že v začátku máme jen na tři, a začneme se sháněním vhodných bytů. Jak je máme, můžeme třeba už po třech měsících do jeho příjmů počítat i s nájmy z prvních tří bytů a čtvrtý měsíc můžeme kupovat další byt. Chceme investice nakumulovat co nejdřív, třeba do dvou let se dostat na těch šest bytů.

Jak byty hledáte?

Máme tým lidí a robotický software, který neustále prohledává a porovnává nabídku volných bytů. Zajímá nás asi čtvrtina území Prahy, která je pro nás nejlukrativnější. Byt musí splnit určité technické parametry – máme požadavky na určitá patra, velikost nebo technický stav. Musí to projít naší kalkulací, kde počítáme všechno včetně své vyhledávací odměny ve výši 1,8 procenta z ceny bytu nebo odměny za správu ve výši 15 procent z nájmu. Počítáme do toho i zhodnocení, daně. Všechno. Když byt projde a výnos bude dostačující, kolegyně jede na prohlídku. Musí to být rychlé, nemáme týden na rozmyšlenou. Na místě byt nafotí 360stupňovou kamerou a posílá investorům. Dostanou nabídku i s kalkulací a můžou se o byt hlásit. Máme i inspektory nemovitostí, kteří prověří technický stav. Když byt chceme, jsme o něm na sto procent přesvědčení. V další fázi připravujeme hypotéku a právník chystá smlouvy.

Jak potom funguje pronajímání?

Od investora si byt pronajmeme, uklidíme ho, případně drobně zrekonstruujeme a vymalujeme. Cenu podnájmu stanovíme podle cenových map a svých zkušeností. Máme podrobná data o tom, za kolik se v dané lokalitě byty v poslední době pronajaly. Chceme pronajmout co nejdřív a za co nejvíc. Zájemce prověřujeme v registrech, v databázi exekucí, díváme se i na sociální sítě. Pětina lidí neprojde. S vybraným zájemcem podepisujeme podnájemní smlouvu, která je přísná.

Jak moc?

Cílem není někoho poškodit, potřebujeme nastavit pevné mantinely. Třeba kdyby člověk neplatil nájem, chceme jednat rychle. Když se s platbou zpozdí o víc než 15 dnů, automaticky posíláme výpověď, která je 30denní. Tento případný jednoměsíční výpadek kryje kauce, kterou od podnájemce na začátku vybereme. Každého podnájemníka také pojistíme na 25 milionů korun, pro případ, že by v bytě způsobil nějakou škodu. Pojištění sám platí v poplatcích za byt. Ještě před nastěhováním si také byt znovu nafotíme, abychom měli důkazní materiál, až nájemník bude byt vracet. Když se nastěhuje cizinec, hlásíme to cizinecké policii. Hlídáme si, aby všechno odpovídalo pravidlům. Řešíme i veškerá vyúčtování nebo komunikaci se společenstvím vlastníků v domech. Byty také každý půlrok kontrolujeme. Když je s něčím problém, hned to opravujeme a účtujeme podnájemníkovi podle nařízení vlády o drobných opravách. Investorům připravujeme i podklady pro zdanění příjmu z pronájmu a radíme, jak ho zdanit nejvýhodněji.

Vyberte si nemovitost

Zdroj: Shutterstock.com

Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Reality Peníze.cz

Proč kupujete byty jen v Praze, kde jsou v poměru k příjmům nejdražší?

Naši klienti jsou typicky vysocí manažeři nebo majitelé firem. Úspory chtějí mít bezpečně investované na dlouhou dobu a chtějí, aby výnos překonal inflaci. V Chomutově nebo v Mostě by byl vyšší poměr nájemného ke kupní ceně, ale s podstatně vyšším rizikem. Je tam úplně jiná kvalita nájemníků. V Praze sice dnes byt stojí pět milionů, desetkrát víc než v Chomutově, ale hodnota nemovitostí tu dál roste, což se v Chomutově neděje.

Když lidé chtějí investovat do nemovitostí, proč by měli kupovat investiční byty? Není snazší investovat do realitního fondu? Pro vaše klienty by byl k dispozici i fond kvalifikovaných investorů, kde jsou vyšší výnosy.

Češi nechtějí investovat do finančních aktiv a nemovitostní fond není nic jiného. Kupujete v podstatě akcii, a když dojde k přehodnocení ceny nemovitostí ve fondu, tak s tím nic neuděláte. Ve finanční krizi propadl největší světový nemovitostní fond o víc než 30 procent, přestože nemovitosti, které měl v portfoliu, jako různé supermarkety nebo logistická centra, vydělávaly. Češi jsou navíc vlastnický národ a chtějí mít nemovitost na sebe napsanou.

Základ je nakoupit dobře. My se se svým typickým klientem dostáváme po 15 letech na roční výnos kolem 17 procent z vloženého kapitálu. Růst cen nemovitostí byl za posledních 20 let v Praze 7,9 procenta ročně a růst nájemného 5,9 procenta. A při využití hypoteční páky, kdy vám stačí pouze 10 až 20 procent vlastního vkladu, je skutečně výnos vlastního kapitálu takto vysoký.

Proč bohatí lidé, kteří mají dost peněz, kupují byt na hypotéku?

Zvyšuje to výnos. Nákladem z hypotéky je jen splátka úroku. Splátka jistiny, tedy samotného dluhu, je naopak můj zisk. Po každé splátce by mi zůstalo více peněz, kdybych v tu chvíli byt prodal. Ve finále se proti sobě staví všechny výdaje i s úroky a na druhé straně jsou příjmy ze splacené hypotéky, z nájemného a také ze zhodnocení. Ve finále jde o to, že když to pak třeba po 15 letech investice celé shrnete, tak jste z vlastního dal například na byt za pět milionů korun jen milion, ale vybral jste stovky tisíc na nájemném, které vám pokryly úroky a ještě vám něco významného zbylo a byt se navíc zhodnotil. Ceny za posledních 20 let rostly v Praze průměrnou rychlostí 7,9 %.

Dobře to jde vidět, i když si vezmete, co můžete na začátku udělat s pěti miliony z vlastních peněz. Můžete si koupit jeden byt za vlastní, nebo pět bytů, kde do každého dáte z vlastních peněz milion a zbytek zapákujete. Nebudete sice mít náklad na hypotéky, ale hodnota nemovitosti vám roste jen jednou. Když zapákujete, tak zhodnocení máte na pět nemovitostí a pětkrát se vám tedy zvýší.

Ceny hypoték teď začínají růst, někteří analytici mluví o tom, že na konci roku se průměrný úrok nebude pohybovat u dvou procent jako teď, ale stoupne ke třem procentům. Jak velký problém by to pro investice do bytů přes vás byl?

Historicky zatím vždy platilo, že když rostly úrokové sazby nebo se i třeba zvyšovaly daně a rostly tedy náklady, tak se nejpozději do roka zvedaly i nájmy. Majitelé by si zvýšení úroků přenesli do nájmů, nechtěli by na tom tratit. Bylo to vidět v roce 2010, když průměrný úrok hypoték vyskočil ze tří na více jak pět procent. Rychle pak následoval růst cen nájmů.

Když už někdo chce investiční byt, proč by měl jít k vám?

Máme dlouholeté zkušenosti a trh známe do nejmenších detailů. Začínal jsem v roce 1999 ve druháku na univerzitě při studiích ekonomie. Nejdřív jsem dělal hypotéky a postupně lidé chtěli investiční hypotéky a následně i byty. Teď máme zhruba 30členný tým expertů na jednotlivé oblasti. Máme ve správě byty v hodnotě přes 1,2 miliardy korun a další přibývají. Máme zkušenosti i s opravdu velkými obchody, úzce spolupracujeme s advokátní kanceláří Havel & Partners, respektive s jejich oddělením, které spravuje majetek lidem, co třeba prodali firmy. Teď právě hledáme byty asi pro 50 klientů. Je mezi nimi i jeden z 20 nejbohatších Čechů a jiný náš zákazník chce v příštích čtyřech letech investovat každoročně do bytů 30 milionů.

Jiří Hovorka

O osobních financích píše od roku 2009. Začínal v Měšci, pak se stejným tématům věnoval v Aktuálně.cz, po sloučení s vydavatelstvím Economia se jeho texty objevovaly i v Hospodářských novinách. Dlouhodobě se věnuje důchodům,... Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem