Vystěhovat nájemníka bude těžší. Notářské zápisy na vyklizení nemusí projít

Veronika Hejná | rubrika: Co se děje | 17. 8. 2020 | 27 komentářů
Pronájem nemovitosti nemusí být jen výnosný byznys. Majitelé se mnohdy potýkají s neplatícími nájemníky. Ty navíc nelze snadno z bytu vystěhovat. Kartami znovu zamíchalo nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu.
Vystěhovat nájemníka bude těžší. Notářské zápisy na vyklizení nemusí projít

Zdroj: Shutterstock

Když nájemník řádně a včas neplatí, je možné dát mu za určitých okolností z bytu výpověď. Jestliže nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, považuje se takové prodlení za zvlášť hrubé porušení jeho povinností.

Pronajímatel mu pak může nájem vypovědět i bez výpovědní doby. Nájemce je povinen odevzdat byt bez zbytečného odkladu, nejdéle do jednoho měsíce.

Pokud je s nájemcem dobré pořízení, vše probíhá hladce. Nutit k vystěhování ho ale pronajímatel nemůže.

„Pronajímatel nemůže nájemníka vystěhovat násilím. Jestliže není možná dohoda, musí pronajímatel podat žalobu na vyklizení a soud rozhodne, zda je vyklizení bytu po právu,“ říká Ondřej Preuss, zakladatel služby Dostupný advokát.cz.

Notářské zápisy se svolením k přímé vykonatelnosti

Jako vhodný nástroj se ukazuje notářský zápis. Umožňuje pronajímateli vyhnout se zdlouhavému soudnímu řízení. Považuje se totiž za takzvaný exekuční titul, díky němuž lze požadovat rovnou výkon rozhodnutí nebo exekuci.

Vyberte si nemovitost

Výběr nemovitosti.
Zdroj: Shutterstock.com

Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Reality Peníze.cz

Jak název napovídá, k přímé vykonatelnosti by musel nájemce svolit. Existují dva typy notářských zápisů, o kterých zde lze u nájemníků uvažovat. Jeden z nich slouží k vymožení peněžitého dluhu na nájemném, ten druhý k vystěhování nájemníka.

Prvním typem notářského zápisu je uznání dluhu na nájemném. Součástí je svolení, aby (podle notářského zápisu jako exekučního titulu) byl proveden výkon rozhodnutí nebo exekuce, pokud nájemce dluh včas nesplní.

Ve druhém typu notářského zápisu dává nájemce svolení k přímé vykonatelnosti vyklizení bytu. Nejvyšší soud však nyní řekl, že takovýto notářský zápis k vyklizení nemovitosti využít nejde.

Zásadní důsledky

Ve svém rozhodnutí 26 Cdo 2085/2019 z letošního května Nejvyšší soud uvádí, že v daném případě nelze notářský zápis považovat za exekuční titul. Ačkoliv v této kauze pouze potvrzuje rozhodnutí nižších soudů, přesto má obrovský význam.

„Rozhodnutí má zásadní důsledky pro celý institut zajištění vyklizení nemovitosti pomocí přímo vykonatelného notářského zápisu. To patrně již nebude možné,“ komentuje rozhodnutí Ondřej Preuss.

Změny za dveřmi

Zdroj: Shutterstock

Od července může pronajímatel bytu znovu sjednat smluvní pokutu. Vysvětlíme, v čem se liší od kauce, jak vysoká může být a kdy ji nelze uplatnit.

Nájemníku, zaplať smluvní pokutu. Strašák se vrací


Od července je snadnější prodat byt s garáží nebo sklepem. Až na výjimky totiž končí nepovedené předkupní právo spoluvlastníků k nemovitostem. Komplikace mohlo přinášet i u rodinných domů.

Prodej bytu se zjednoduší. Předkupní právo končí

Takzvaný povinný (v případě bytů tedy nájemce) může podle soudu prostřednictvím notářského zápisu dát svolení k přímé vykonatelnosti u peněžitého i nepeněžitého závazku, ale pouze takového, který vyplývá ze závazkového právního vztahu – tedy například smlouvy.

Případ, který se dostal až k Nejvyššímu soudu, je ale hodně specifický. Původně byl vlastníkem ten, kdo se později stal nájemníkem. Mezi nimi existovala smlouva o půjčce. Když ji dlužník nezaplatil, věřitel se – díky zajištění závazku – stal vlastníkem nemovitosti. V okamžiku, kdy přešlo vlastnictví na věřitele, tedy neexistovala žádná smlouva (závazkový vztah), na jejímž základě by tam dlužník bydlel. 

„Soud vychází z toho, že užívání nemovitosti bez právního důvodu představuje zásah do vlastnického práva. V takovém případě nelze svolit k vykonatelnosti notářského zápisu,“ shrnuje Preuss.

Pokud tedy nevyplývá povinnost vystěhovat se ze smlouvy (ta už totiž podle rozhodnutí soudu buď zanikla, nebo vůbec neexistovala), nelze notářský zápis jako exekuční titul využít. „Jinými slovy – předem se podle Nejvyššího soudu nemůžu dohodnout na tom, že vyklidím nemovitost, pokud ji budu užívat protiprávně. To protiprávní užívání totiž není dohodou, ale porušením práva,“ dodává Preuss.

Podle advokáta a společníka AK Vinohradská Andreje Štaňka se však bezpochyby i zde jedná o povinnost vyplývající ze závazkového právního vztahu. „Výklad Nejvyššího soudu ohledně nepoužitelnosti notářských zápisů v těchto případech je zcela bezprecedentní, nabourává elementární základy českého civilního práva a ve svém důsledku nerovnovážně poškozuje vlastníky nemovitostí,“ říká Štaňko.

Existence smlouvy může být klíčová

Naděje pro pronajímatele tu ještě může být. Je totiž možné, že k jiným situacím se soudy postaví odlišně. Konkrétní spor, k němuž se teď vyjádřil Nejvyšší soud, byl totiž v mnoha ohledech specifický: Strany si pravděpodobně mezi sebou neuzavřely písemnou nájemní smlouvu, ve které by svá práva a povinnosti důsledně upravily, míní advokát Ladislav Drha.

„Otázkou zůstává, jestli budou soudy aplikovat tento výklad i v běžnějších případech, tedy zejména v případech uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou, kdy je vyklizení nemovitosti po skončení nájmu upraveno přímo ve smlouvě. V souvisejícím notářském zápisu by pak bylo svoleno k vykonatelnosti tohoto vyklizení,“ přibližuje Ladislav Drha. V takovém případě je totiž vyklizení povinností zakotvenou přímo v nájemní smlouvě (a ta je oním závazkovým právním vztahem).

Pokud by soudy opravdu přestaly uznávat svolení k vykonatelnosti vyklizení bytu jako exekuční titul, vystěhování nájemce se zkomplikuje. Soudní spory totiž podle advokátů mohou trvat – když se pak nájemce ještě odvolá – i několik let.

„Pro pronajímatele to může být likvidační. I když soud vyhraje, tak mu nikdo nezaručí, že nájemník bude z čeho uhradit dlužné nájemné a bezdůvodné obohacení,“ říká Preuss. Navíc takový nájemník dál opotřebovává byt a jeho vybavení.

Podle Drhy tak nezbývá než sledovat aplikaci tohoto výkladu i na další případy – na ty, kde je uzavřena nájemní smlouva a v ní důsledně specifikována práva a povinnosti smluvních stran. A doufat, že v těchto případech budou soudy svolení k přímé vykonatelnosti vyklizení akceptovat i dál.

Veronika Hejná

 Další články autora.

Navštivte svět soudobého umění

Navštivte svět soudobého umění

Letní výtvarný salon KodlContemporary představuje přední osobnosti současné umělecké scény na výstavě v Galerii KODL.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+123
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 27 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

17. 8. 2020 12:44

je s podivem, jak rádoby demokratický stát s tržní ekonomikou chrání holoprdelníky! Hnus!Kdo bude platit daně z nemovitostí, kdo bude platit zálohy na služby-vše ten bohatší-majitel a holoprdelník bude bydlet na jeho úkor pod záštitou státu! Hnus!

+231
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

18. 8. 2020 14:14, ivan

HAMBA TO SI NEDOVOLIL NIKDO CO STE VY UDĚLALI STOU TO REPUBLIKOU VY STE ODNAUCILI LIDI PRACOVAT TAK JAK MAJI ZAPLATIT NAJEM . NAJEM BY MNĚLO JIT STATU A NE SOUKROMIM SEKTORU PAK NEMATE ANI NA DUCHODY .

Zobrazit celé vlákno

-66
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (27 komentářů) příspěvků.

Zjistěte tržní cenu nemovitosti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Peníze uložené u notářů budou nově pod dohledem. Kvůli bezpečnosti

5. 7. 2024 | Kateřina Hovorková | 1 komentář

Peníze uložené u notářů budou nově pod dohledem. Kvůli bezpečnosti

Notářská komora spustí od srpna nový systém sledování pohybu na účtech, kde mají lidé uschované peníze typicky z nákupu nemovitosti. Větší bezpečností chce přilákat více klientů.

Levnější než hypotéka. Porovnali jsme úvěry ze stavebního spoření

10. 6. 2024 | Petr Kielar

Levnější než hypotéka. Porovnali jsme úvěry ze stavebního spoření

Úrokové sazby hypoték klesají, ale stále se drží nad pěti procenty. Úvěry poskytované bez zajištění nemovitostí jsou ještě dražší – kolem 6,5 %. V této situaci získávají na atraktivitě... celý článek

Zlevňování hypoték se zastavilo, ukazují čísla z bank

7. 6. 2024 | Olga Skalková

Zlevňování hypoték se zastavilo, ukazují čísla z bank

Dostupnost hypotečních úvěrů v Česku se moc nelepší. Průměrná nabídková sazba v bankách od února stagnuje.

Zájem o hypotéky pro mladé roste. Zrušení limitu pomohlo, hlásí banky

28. 5. 2024 | Olga Skalková

Zájem o hypotéky pro mladé roste. Zrušení limitu pomohlo, hlásí banky

Bankám letos rostou podíly hypoték na 90 procent hodnoty nemovitosti. Zrušení příjmové regulace jim přivádí víc mladých klientů.

Nemovitostní fondy měly druhý nejlepší rok v historii. Známe výsledky

27. 5. 2024 | Jan Traxler

Nemovitostní fondy měly druhý nejlepší rok v historii. Známe výsledky

Přinášíme kompletní výsledky nemovitostních fondů za rok 2023, včetně fondů kvalifikovaných investorů. Inflaci porazila skoro polovina z nich.

Partners Financial Services