Chaty a chalupy prudce zdražují. Co si pohlídat při prodeji

| rubrika: Jak na to | 24. 7. 2020 | 5 komentářů
Češi během karantény znovu docenili chaty a chalupy. Poptávka po útočišti na venkově se zdvojnásobila už v dubnu a cena rekreačních objektů stoupla během jara o pětinu. V čem se jejich prodej liší od bytu nebo domu?

Zdroj: Shutterstock

Chaty a chalupy zažily největší slávu za komunismu, kdy nezbývalo než trávit dovolenou v Česku. Jakmile se letos na jaře zavřely hranice, Češi se vrátili k dobře známé strategii a uchýlili se do svých letních sídel.

S velkým předstihem jsou zamluvené skoro všechny letní termíny v chalupách k pronájmu, ale zvedl se i zájem o koupi. Už v dubnu podle statistik od Valuo.cz zmizelo z nabídky realitních serverů dvakrát více rekreačních objektů než ve stejném období loňského roku.

V době zavřených hranic i penzionů se vlastní chata nebo chalupa ukázala jako největší luxus. Karanténa tak akcelerovala trend posledních let, kdy rostl zájem o chaty a chalupy. Hlavně mezi mladými rodinami je chataření znovu moderní, zájem je taky o chatky se zahrádkami přímo ve městech.

O autorovi

Vladimír Zuzák
Zdroj: Maxima Reality

Vladimír Zuzák je ředitelem a od roku 2019 také majitelem realitní kanceláře Maxima Reality, která působí 22 let na pražském realitním trhu a od jara roku 2020 i v dalších regionech. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve Finep Holding Group, jedné z největších českých developerských společností. Dnes působí rovněž na pozici CEO v developerské skupině Maverick Group.

O koupi rekreačního objektu k trvalému bydlení navíc usiluje řada lidí, kteří pracují v Praze. Vlastní byt ani nájem v hlavním městě si už nemůžou dovolit, a tak kupují chaty v dojezdové vzdálenosti.

Hlavně ceny obyvatelných chalup v posledních letech vzrostly o desítky procent, protože poptávka v mnoha lokalitách značně převyšovala nabídku. Nejoblíbenější jsou Krkonoše, Šumava, Jizerské hory a Beskydy, u Prahy zase okolí Berounky a Posázaví.

Letos na jaře ceny poskočily o pětinu, někde až o 25 procent. Chalupy, které byly ještě na podzim v nabídce za 1,5 milionu, se teď mohou běžně prodat až za 2 miliony. O poznání pomaleji rostou ceny menších chat, kde se nedá bydlet.

Letos je možné výhodně prodat i chaty a chalupy, které léta zůstávaly nevyužívané. Nejčastěji jde o chalupy zděděné po prarodičích, které jsou příliš daleko od bydliště nových majitelů.

Jestli o prodeji uvažujete, nejdřív si ujasněte status své nemovitosti. Zatímco chalupy jsou v podobné cenové relaci jako starší rodinné domy, chaty mají mnohem nižší cenu. Nezáleží přitom jen na velikosti nebo obyvatelnosti, obrovskou roli hraje číslo, které má objekt přidělené v rámci dané obce. Chalupy jsou totiž zkolaudovány jako budovy určené k bydlení, a proto mají přidělené číslo popisné. Naopak chaty mají jen číslo evidenční, které je vyhrazeno pro budovy určené pro rodinnou rekreaci nebo budovy dočasného charakteru.

Může se tedy stát, že velká nemovitost zařízená k bydlení se cenou nepřiblíží rodinnému domu, protože jde o chatu. V některých případech je možné provést rekolaudaci z rekreační nemovitosti na obytnou, ale dům musí splnit zákonné parametry pro trvalé bydlení. Nejčastějším problémem jsou nízké stropy, malá okna, případně příliš malé místnosti nebo celkově malá zastavěná plocha.

Jenže ani po stavebních úpravách není vždycky možné udělat z chaty chalupu. Záleží na územním plánu, který musí na dané parcele počítat s obytnými budovami. Pokud je chata v ochranném pásmu lesa nebo přímo v chráněné oblasti, nikdy ji na chalupu nepředěláte.

Vyberte si nemovitost

Výběr nemovitosti.
Zdroj: Shutterstock.com

Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Reality Peníze.cz

Problém může být v rekreačních oblastech i s případným zvětšováním chaty. Zastavěnou plochu můžete vždy zvětšit o 15 až 20 procent bez ohlašovací povinnosti. S větší rekonstrukcí můžete u obce narazit, je potřeba vše předem ověřit v územním plánu a na obecním úřadě.

Chatu i chalupu je možné za určitých okolností použít jako zástavu pro banku a financovat koupi hypotečním úvěrem. Objekty, které odpovídají požadavkům bank, můžete prodat za vyšší cenu, protože okruh možných zájemců je širší. Jako zástavu lze použít objekt s číslem popisným i číslem evidenčním. Problém je tehdy, když chata nemá přidělené žádné číslo v katastru.

Je důležité, aby byla chata nebo chalupa napojená na elektřinu a vodu, naopak není nutná kanalizace. Celkově dávají banky přednost chatám, kde je možné celoroční obývání (tzn. vytápění, koupelna, kuchyně). Výjimku můžou dostat chaty v lukrativních lokalitách.

Stejně jako u rodinných domů potom banky kontrolují především možné právní vady – vlastnictví pozemků, přístupovou cestu a případné černé stavby. V chatařských koloniích bývá v těchto věcech větší chaos než u domů. Leckdy se stane, že majitel chaty nevlastní ani pozemek, na kterém chata stojí. Pak je nutné před prodejem zastavěnou parcelu dokoupit, jinak banka žádost o úvěr zamítne.

Okolní pozemky jsou běžně u chat a chalup zalesněné, a tedy ve vlastnictví státu, Lesů ČR, případně církve. Užívání je ošetřeno nájemní smlouvou s dlouhou platností (třeba 99 let), kde se platí podle velikosti pozemku řádově několik tisíc ročně. Když jsou pozemky ve vlastnictví prodávajícího, je třeba zkontrolovat, jestli reálné hranice pozemku odpovídají katastrální mapě. Ploty mezi chatami se totiž běžně stavěly podle sousedské dohody.

Pro banku je také důležité znát vlastníka přístupové cesty. Neměla by vést přes cizí soukromý pozemek. Ošetřit se to dá takzvanou služebností cesty, tedy věcným břemenem. S tím ovšem musí souhlasit vlastník cesty, v některých případech je nutné platit nájem nebo příspěvek na údržbu.

Kupujete? Poradíme!

Klíčení
Zdroj: Shutterstock

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Na parcele nesmí být žádné černé stavby. Přístavby, garáže, stodoly a další musí být zkolaudovány, jinak banka žádost o úvěr zamítne. Legalizace staveb na stavebním úřadě a katastru trvá poměrně dlouho a často probíhá už souběžně s inzercí a prohlídkami. Výjimečně se může stát, že obec místo kolaudace nařídí černou stavbu zbourat.

Za nejvyšší částky se prodávají chalupy, které jsou několik let využívány ke krátkodobým pronájmům pro turisty, a jejich majitelé mohou doložit roční výnos za poslední roky. V lokalitách, kde se lyžuje, a tedy se chalupa pronajímá celoročně, může cena chalupy převýšit i rodinný dům. V Krkonoších nebo na Šumavě se může vyšplhat k pěti milionům korun, luxusnější chalupy se prodávají i dráž. Investiční chalupy jsou navíc nejlépe udržované, vybavené a perfektně nafocené. Inzerovat je můžete i mezi rodinnými domy.

Naopak nejnižší ceny bývají u dřevěných chatek s výměrou kolem 40 metrů čtverečních. Dlouhodobě nevyužívaná nemovitost postupně chátrá a její cena klesá. Přesto nedoporučujeme před prodejem žádné rekonstrukce, nikdy se to nevyplatí. Výhodnější je prodat za nižší cenu v původním stavu, noví majitelé si naplánují rekonstrukci sami. Chatu je možné prodat i s původním chatařským vybavením (bez harampádí).

Na cenu chaty nebo chalupy má taky obrovský vliv občanská vybavenost v obci, tedy obchody, restaurace, pošta, lékař a tak dále. O tržní ceně své chalupy si uděláte představu, když si objednáte odhad ceny online. Řada realitních kanceláří ho nabízí zdarma a nezávazně, takže si ho můžete objednat i opakovaně a sledovat, jak se cena mění.

Partners Financial Services

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.