Zdroj: Shutterstock
Podle dosavadního znění občanského zákoníku musí spoluvlastníci, kteří chtějí převést svůj podíl na někoho jiného (prodejem, ale třeba i darováním), ho nejdříve nabídnout k odkupu ostatním spoluvlastníkům. Ti mají právo odkoupit podíl za cenu obvyklou. Z této povinnosti existuje výjimka, pokud se podíl převádí na osobu blízkou ve smyslu § 22 občanského zákoníku, tedy například příbuzného v řadě přímé.
Zákonné předkupní právo se vrátilo do občanského zákoníku v roce 2018 po čtyřleté pauze. Stát chtěl zamezit tomu, aby nemovitost dlouhodobě vlastnilo více osob – mezi nimi totiž často vznikají vlastnické spory. Smysl to možná dává v situaci, kdy se zdědí rodinný dům. Jenže nesystematickým znovuzavedením předkupního práva vznikl i problém, s nímž se nepočítalo. Hlavně při převodu bytů se sklepem nebo garáží, ale i lidem v rodinných domech.
Nejvíc komplikací přináší předkupní právo při převodech bytů se sklepem či garáží. Ne ve všech případech. Záleží totiž na tom, jak garážové stání a sklepní prostor vymezen.
„Garážové stání je většinou vymezeno jako spoluvlastnický podíl na jedné velké jednotce, kterou je garáž. Všichni ostatní vlastníci garážových stání tak mají k převáděnému garážovému stání předkupní právo,“ upřesňuje právník Jan Eisenreich z webu SVJprávník.cz.
Předkupní právo se nevztahuje na pozemek, na němž bytový dům stojí, ani na společné prostory. Ty jsou totiž součástí bytové jednotky jako takové a nelze je od ní oddělit.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Rozhodující tedy je, jak vymezuje garáž nebo třeba sklep prohlášení vlastníka. „Pokud byla garáž nebo sklepy vymezeny jako společná část domu, tak k této společné části měla určitá osoba nikoliv vlastnické právo, ale právo výlučného užívání. V takovém případě se předkupní právo neuplatnilo,“ vysvětluje Eisenreich. „Pokud ale byla garáž zapsána jako jedna velká nebytová jednotka v katastru, tak byli všichni vlastníci bytů zapsáni také jako spoluvlastníci této garáže,“ dodává. Při prodeji bytu zároveň s garáží museli spoluvlastníci nabídnout odkup svého garážového stání.
Museli tak počítat s více než tříměsíčním zpožděním. Tím, že prodávající nabídne garážové stání k odkupu, vlastně ostatní spoluvlastníky informuje o tom, že nějaké spoluvlastnické právo mají. Následně ho mohli uplatnit ve tříměsíční lhůtě. Prodávající se sice mohl pokusit prodat byt s garáží bez toho, aby garáž nabídnul ostatním, jenže by riskoval, že kupní smlouvu pak některý ze spoluvlastníků napadne – na případnou žalobu už mají celé tři roky.
Kvůli předkupnímu právu tedy musel prodávající oslovit desítky – někdy i dokonce stovky – spoluvlastníků a nabídnout jim podíl ke koupi. A pokud se někdo z nich rozhodl podíl na garáži odkoupit, rázem klesá i tržní cena bytu.
Nejvyšší soud v minulosti zdůraznil, že uplatnění předkupního práva nesmí být v rozporu s dobrými mravy a spoluvlastník jeho výkonem nesmí sledovat nepoctivý záměr. Problém je však v tom, že o případném zneužití práva by musel v každém jednotlivém konkrétním případě rozhodnout soud.
Prodávající proto v řadě případů uměle navýšil cenu garážového stání, aby náhodou někdo nabídky nevyužil. „V Praze se objevila spousta levných bytů a drahých garážových stání. A také spousta otázek o účelovosti a napadnutelnosti takového jednání,“ připomíná Eisenreich. Jako příklad uvádí převod bytu 3+1 za tři a půl milionu a k tomu garážové stání za další dva miliony.
Pokud se oslovení spoluvlastníci předkupního práva nevzdají dříve, může prodávající podat návrh na vklad do katastru až po uplynutí tříměsíční lhůty. „Pokud by bylo prokázáno, že se všichni předkupního práva vzdali, neměl by být problém zahájit vkladové řízení i před uplynutím této lhůty,“ doplňuje advokát Oliver Uraz z advokátní kanceláře Arrows.
Problém se netýká jenom bytů se sklepem nebo garáží. Předloňský návrat předkupního práva přinesl komplikace i lidem v rodinných domech. Ve spoluvlastnictví několika osob totiž může být například příjezdová cesta společná pro více rodinných domů. Stačilo by pak několik převodů, aby příjezdovou cestu získal do výhradního vlastnictví jenom jeden ze sousedů.
Od července může pronajímatel bytu znovu sjednat smluvní pokutu. Vysvětlíme, v čem se liší od kauce, jak vysoká může být a kdy ji nelze uplatnit.
Co musíte splnit, když si chcete v bytě otevřít kadeřnictví, účetní kancelář nebo třeba showroom? Některé změny přináší novela účinná od července. V článku najdete i další novinky týkající se bytového spoluvlastnictví.
Zrušení daně z nabytí nemovitosti za konec daňových odpočtů z úroků hypoték. Je to ze strany státu férová
Už na začátku roku 2019 přispěchalo ministerstvo pro místní rozvoj s návrhem novely, která měla problém s předkupním právem vyřešit. Původní návrh počítal s tím, že výjimka z předkupního práva by se uplatnila právě při prodeji bytových jednotek, pokud by k prodeji podílu na garáži docházelo zároveň s prodejem bytu. To by sice vyřešilo problém s byty, ale už ne s vlastnictvím příjezdových cest u rodinných domů.
Přijatá novela, která bude účinná od začátku letošního července, nakonec předkupní právo výrazně omezuje. Zůstává zachováno například u dědiců a v dalších případech, kdy spoluvlastnictví vzniklo v důsledku situace, kterou majitel nemohl ovlivnit.
„Nově bude předkupní právo trvat už jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví – například ode dne právní moci rozhodnutí notáře o vypořádání dědictví. Poté zcela zanikne,“ zdůrazňuje Uraz. Pokd nepůjde o některou z výjimek, předkupní právo ani nevznikne.
„Očekávám, že právě mezi dědici bude předkupní právo i nadále hojně využíváno,“ říká advokát Pavel Strnad z advokátní kanceláře Polverini Strnad. Podle něj by bylo vhodné vlastnictví k nemovitostem nedělit, ale odkázat je pouze jedinému z dědiců. „Jedině tak je možné předejít vzniku nepříjemných rodinných sporů. Mohou se objevit i situace, kdy si spoluvlastníci rozdělí nemovitost, ale její části jsou pak funkčně nevyužitelné,“ dodává.
„I nadále zůstává nedotčeno vzájemné předkupní právo vlastníkovi pozemku a vlastníkovi na něm stojící stavby. Tím je zachován prioritní zájem na tom, aby se u pozemku a stavby ujednotil vlastník a stavba se stala součástí pozemku,“ vyzdvihuje Uraz.
Popsaná změna se týká jenom smluv sjednaných od začátku letošního července. Na dříve uzavřené smlouvy dříve se předkupní právo spoluvlastníků vztahuje i dál, takže je jim potřeba nabídnout podíl k odkupu.
„Pokud do 30. června dojde ke vzniku předkupního práva, například když jeden ze spoluvlastníků uzavře smlouvu s někým jiným než dalším spoluvlastníkem, zůstane opomenutému spoluvlastníkovi i po 1. červenci nadále možnost domoci se předkupního práva,“ upozorňuje Uraz.
Jestliže by mu tedy prodávající nenabídnul svůj podíl k odkupu a snažil se ho tímto způsobem obejít, může prodej soudně napadnout v tříleté promlčecí lhůtě. „Ta zásadně začíná běžet od momentu zápisu spoluvlastnictví do katastru nemovitostí na jiného nabyvatele,“ dodává Uraz.
Sdílejte článek, než ho smažem
