Analýza: výhledy realitního trhu v roce 2019

| rubrika: Analýza | 26. 2. 2019
Poptávka po bytech pravděpodobně letos trochu ochladne, naopak stoupne poptávka po bydlení v nájmu. Rentabilita pronájmu rezidenčních nemovitostí by měla mírně stoupat. Silný zájem o komerční nemovitosti podle mě slábnout nebude.

Nabídkové ceny bytů v Česku podle Českého statistického úřadu za rok 2018 stouply v průměru o 8,5 procenta. I ve čtvrtém čtvrtletí nabídkové ceny bytů ještě pořád rostly, v Praze v průměru o dvě procenta a ve zbytku republiky o procento. Od roku 2012 v průměru podražily byty v Praze o 75 procent, mimo Prahu v průměru o 35 procent.

Také ceny, za které se prodají starší byty, nadále stoupají, i když data za poslední kvartál loňského roku ještě nejsou k dispozici. Za první tři čtvrtletí roku 2018 stouply realizované ceny v Praze o pět a mimo Prahu dokonce o necelých deset procent. V dlouhodobější perspektivě je tempo růstu cen starších bytů v Praze i mimo Prahu srovnatelné. Od roku 2013 v průměru v České republice stouply ceny starších bytů o necelých 60 procent.

Jan Traxler

Jan Traxler

Privátní investiční poradce a ředitel společnosti FINEZ Investment Management

Přední český expert v oblasti investování. Prosazuje férovou provizi podílem na zisku. Zastánce dlouhodobých strategií s value přístupem. Preferuje investice, které generují pravidelný výnos a jejich hodnota dlouhodobě roste, tedy zejména kvalitní nemovitosti a dividendové akcie. Všechny jeho publikace najdete na www.finez.cz.

Kontakt: jan.traxler@finez.cz

Investiční seriál na Finez.cz

Seriál Fond-show představuje vybrané investiční fondy – od nejznámějších jmen přes speciální méně známé fondy až po některé fondy kvalifikovaných investorů:

Investovat a šetřit!

Jasně, nachystat se na stáří. Dobře si vychovat hodně šikovných dětí, pořídit si byt, aby se nemusel platit nájem, a zahrádku, aby si člověk sám vypěstoval lacino dobroty.

Ale k tomu pořád investovat a šetřit.

Rádi poradíme s výběrem a pomůžeme porovnat. U vybraných podílových fondů neplatíte vstupní poplatek.

Nemovitosti 2019

Nikdo samozřejmě s jistotou neví, co bude s cenami nemovitostí dál. V uplynulých letech poptávka výrazně převyšovala nabídku, což tlačilo ceny nemovitostí nahoru. Pokud jde o byty, obecně na straně nabídky dochází k mírnému nárůstu výstavby, ale nijak extrémnímu. Uvidíme ale, jak se zdražení hypoték – jednak rostou úrokové sazby, jednak se ještě projeví zavedení přísnějších podmínek pro získání hypotéky – promítne na stranu poptávky po bydlení.

S koncem roku sice objem poskytnutých úvěrů na bydlení už poklesl, ale na ceny realit to zatím nemělo viditelnější vliv. Každopádně obecně se dá očekávat, že poptávka po bytech v tomto roce proti předchozím letům trochu ochladne a naopak že stoupne poptávka po nájemním bydlení. Jestli to ale bude natolik velká změna, aby na trhu bytů začala nabídka převyšovat poptávku, to se můžeme zatím pouze dohadovat.

Trochu jiná je situace na trhu s komerčními nemovitostmi, tam je hlad po nemovitostech pořád obrovský, není to jen poptávkou domácích nemovitostních fondů, ale také díky zahraničním institucionálním investorům. Velmi aktivní na českém realitním trhu je poslední dobou zejména korejský kapitál. Že by nabídka převýšila poptávku a ceny začaly klesat, to asi v tomto roce nehrozí.

Na druhou stranu developing nových projektů je teď velmi rozsáhlý a třeba u kancelářských budov v Praze mně osobně přijde přepálený. Domnívám se, že mnoho nových office parků v Praze bude mít pár let velmi nízkou obsazenost nájemníky. Ale třeba se mýlím.

Výnosy z nájmu jsou teď stabilní

Růst cen nemovitostí je v posledních letech doprovázen i růstem nájemného. V předchozích letech v průměru nájemné stoupalo pomaleji než ceny nemovitostí. Průměrná rentabilita nájmu kvůli tomu tedy klesala. Pokles se však již stabilizoval, naopak by teď výhledově nějaký rok mohlo u rezidenčních nemovitostí nájemné růst rychleji než ceny nemovitostí.

U bytů v Praze, Brně a jiných velkých městech dnes v průměru vychází poměr ročního pronájmu bytu k tržní ceně kolem tří procent. To je hrubý výnos. Po zdanění a zohlednění nákladů na správu a údržbu pak čistý výnos zpravidla vychází dvou až tří procent ročně. V menších městech se dá s výnosy dostat zhruba k pěti procentům.

Trochu vyšší rentabilitu obecně mají komerční prostory. Prémiové kancelářské budovy v Praze mají hrubý roční výnos z nájmu kolem 4,5 procenta. Obchodní centra kolem pěti procent a průmyslové a logistické areály kolem 5,5 až šest procent. Záleží také ale na lokaci. V regionech mají komerční nemovitosti vyšší rentabilitu nájmu až kolem sedmi procent.

Nemovitostní fondy jako konzervativní investice

Do komerčních nemovitostí je možné investovat prostřednictvím nemovitostních fondů. V roce 2018 měly všechny nemovitostní fondy kladné zhodnocení a svými výnosy od tří do devíti procent překonaly inflaci. Podrobnému srovnání jednotlivých nemovitostních fondů se věnuji v samostatné analýze.

Obecně platí, že výnosy nemovitostních fondů jsou dlouhodobě výrazně vyšší než úroky na spořicích účtech, překonávají inflaci a v posledních letech ukazují záda i dluhopisovým fondům. Mnoho investorů tak dnes upírá zrak právě k nemovitostním fondům jako dobré alternativě pro konzervativní investice. Já je klientům doporučuji už řadu let jako jeden ze stěžejních pilířů vyváženého portfolia investic. A i výhled na rok 2019 je pro nemovitostní fondy pozitivní, opět by měly být schopné přinést výnosy výrazně nad inflací.

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

+14
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 0 komentářů
Partners Financial Services
 
 

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.