Analýza: výhledy realitního trhu v roce 2019

Jan Traxler | rubrika: Analýza | 26. 2. 2019
Poptávka po bytech pravděpodobně letos trochu ochladne, naopak stoupne poptávka po bydlení v nájmu. Rentabilita pronájmu rezidenčních nemovitostí by měla mírně stoupat. Silný zájem o komerční nemovitosti podle mě slábnout nebude.
Analýza: výhledy realitního trhu v roce 2019

Nabídkové ceny bytů v Česku podle Českého statistického úřadu za rok 2018 stouply v průměru o 8,5 procenta. I ve čtvrtém čtvrtletí nabídkové ceny bytů ještě pořád rostly, v Praze v průměru o dvě procenta a ve zbytku republiky o procento. Od roku 2012 v průměru podražily byty v Praze o 75 procent, mimo Prahu v průměru o 35 procent.

Také ceny, za které se prodají starší byty, nadále stoupají, i když data za poslední kvartál loňského roku ještě nejsou k dispozici. Za první tři čtvrtletí roku 2018 stouply realizované ceny v Praze o pět a mimo Prahu dokonce o necelých deset procent. V dlouhodobější perspektivě je tempo růstu cen starších bytů v Praze i mimo Prahu srovnatelné. Od roku 2013 v průměru v České republice stouply ceny starších bytů o necelých 60 procent.

Jan Traxler

Jan Traxler

Privátní investiční poradce a ředitel společnosti FINEZ Investment Management

Přední český expert v oblasti investování. Prosazuje férovou provizi podílem na zisku. Zastánce dlouhodobých strategií s value přístupem. Preferuje investice, které generují pravidelný výnos a jejich hodnota dlouhodobě roste, tedy zejména kvalitní nemovitosti a dividendové akcie. Všechny jeho publikace najdete na www.finez.cz.

Kontakt: jan.traxler@finez.cz

Investiční seriál na Finez.cz

Seriál Fond-show představuje vybrané investiční fondy – od nejznámějších jmen přes speciální méně známé fondy až po některé fondy kvalifikovaných investorů:

Investovat a šetřit!

Jasně, nachystat se na stáří. Dobře si vychovat hodně šikovných dětí, pořídit si byt, aby se nemusel platit nájem, a zahrádku, aby si člověk sám vypěstoval lacino dobroty.

Ale k tomu pořád investovat a šetřit.

Rádi poradíme s výběrem a pomůžeme porovnat. U vybraných podílových fondů neplatíte vstupní poplatek.

Nemovitosti 2019

Nikdo samozřejmě s jistotou neví, co bude s cenami nemovitostí dál. V uplynulých letech poptávka výrazně převyšovala nabídku, což tlačilo ceny nemovitostí nahoru. Pokud jde o byty, obecně na straně nabídky dochází k mírnému nárůstu výstavby, ale nijak extrémnímu. Uvidíme ale, jak se zdražení hypoték – jednak rostou úrokové sazby, jednak se ještě projeví zavedení přísnějších podmínek pro získání hypotéky – promítne na stranu poptávky po bydlení.

S koncem roku sice objem poskytnutých úvěrů na bydlení už poklesl, ale na ceny realit to zatím nemělo viditelnější vliv. Každopádně obecně se dá očekávat, že poptávka po bytech v tomto roce proti předchozím letům trochu ochladne a naopak že stoupne poptávka po nájemním bydlení. Jestli to ale bude natolik velká změna, aby na trhu bytů začala nabídka převyšovat poptávku, to se můžeme zatím pouze dohadovat.

Trochu jiná je situace na trhu s komerčními nemovitostmi, tam je hlad po nemovitostech pořád obrovský, není to jen poptávkou domácích nemovitostních fondů, ale také díky zahraničním institucionálním investorům. Velmi aktivní na českém realitním trhu je poslední dobou zejména korejský kapitál. Že by nabídka převýšila poptávku a ceny začaly klesat, to asi v tomto roce nehrozí.

Na druhou stranu developing nových projektů je teď velmi rozsáhlý a třeba u kancelářských budov v Praze mně osobně přijde přepálený. Domnívám se, že mnoho nových office parků v Praze bude mít pár let velmi nízkou obsazenost nájemníky. Ale třeba se mýlím.

Výnosy z nájmu jsou teď stabilní

Růst cen nemovitostí je v posledních letech doprovázen i růstem nájemného. V předchozích letech v průměru nájemné stoupalo pomaleji než ceny nemovitostí. Průměrná rentabilita nájmu kvůli tomu tedy klesala. Pokles se však již stabilizoval, naopak by teď výhledově nějaký rok mohlo u rezidenčních nemovitostí nájemné růst rychleji než ceny nemovitostí.

U bytů v Praze, Brně a jiných velkých městech dnes v průměru vychází poměr ročního pronájmu bytu k tržní ceně kolem tří procent. To je hrubý výnos. Po zdanění a zohlednění nákladů na správu a údržbu pak čistý výnos zpravidla vychází dvou až tří procent ročně. V menších městech se dá s výnosy dostat zhruba k pěti procentům.

Trochu vyšší rentabilitu obecně mají komerční prostory. Prémiové kancelářské budovy v Praze mají hrubý roční výnos z nájmu kolem 4,5 procenta. Obchodní centra kolem pěti procent a průmyslové a logistické areály kolem 5,5 až šest procent. Záleží také ale na lokaci. V regionech mají komerční nemovitosti vyšší rentabilitu nájmu až kolem sedmi procent.

Nemovitostní fondy jako konzervativní investice

Do komerčních nemovitostí je možné investovat prostřednictvím nemovitostních fondů. V roce 2018 měly všechny nemovitostní fondy kladné zhodnocení a svými výnosy od tří do devíti procent překonaly inflaci. Podrobnému srovnání jednotlivých nemovitostních fondů se věnuji v samostatné analýze.

Obecně platí, že výnosy nemovitostních fondů jsou dlouhodobě výrazně vyšší než úroky na spořicích účtech, překonávají inflaci a v posledních letech ukazují záda i dluhopisovým fondům. Mnoho investorů tak dnes upírá zrak právě k nemovitostním fondům jako dobré alternativě pro konzervativní investice. Já je klientům doporučuji už řadu let jako jeden ze stěžejních pilířů vyváženého portfolia investic. A i výhled na rok 2019 je pro nemovitostní fondy pozitivní, opět by měly být schopné přinést výnosy výrazně nad inflací.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+19
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 0 komentářů

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Oprav dům po babičce. Stát rozšíří dotace na stavební úpravy

26. 1. 2023 | Gabriel Pleska | 1 komentář

Oprav dům po babičce. Stát rozšíří dotace na stavební úpravy

Dotační program Nová zelená úsporám Light, který přispívá nízkopříjmovým domácnostem na stavební úpravy vedoucí k úsporám energií, má úspěch. Za první dva týdny od spuštění příjmu žádostí... celý článek

Přiznání k dani z nemovitostí. Kdo ho podává a co se mění

18. 1. 2023 | Jiří Hovorka, Petr Kučera | 2 komentáře

Přiznání k dani z nemovitostí. Kdo ho podává a co se mění

Přiznání k dani z nemovitých věcí se odevzdává do konce ledna. Koho se týká a změnilo se letos něco? Do kdy zaplatit daň? Projděte si odpovědi na časté otázky.

Kam zamíří ceny bytů? Starší už začínají klesat

12. 1. 2023 | Jana Divinová

Kam zamíří ceny bytů? Starší už začínají klesat

Kdo si v posledních letech koupil byt v naději, že cena musí jen růst, měl by zpozornět. Starší byty začínají zlevňovat. Na druhou stranu se ale zvedají nájmy. A ceny nových bytů? Nerostou,... celý článek

Levnější hypotéky? Banky nemají dobré zprávy, naději dává klíčová sazba

10. 1. 2023 | Olga Skalková

Levnější hypotéky? Banky nemají dobré zprávy, naději dává klíčová sazba

Jestli letos zlevníme, tak jenom mírně, říkají banky. Od listopadu nicméně klesla sazba IRS, od které se úroky hypoték odvíjejí víc než od repo sazby ČNB.

Zájem o hypotéky prudce klesl. Letos mají zlevnit

4. 1. 2023 | Olga Skalková

Zájem o hypotéky prudce klesl. Letos mají zlevnit

Rok 2022 byl pro trh s hypotékami v Česku nejhorší za posledních osm let. Důvodem jsou hlavně vysoké úroky a zdražující nemovitosti.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.