Realitní kanceláře fungují jako prostředník mezi kupujícím a prodávajícím či nájemcem a pronajímatelem. Zajišťují inzerci, prohlídky nemovitostí, vzájemnou komunikaci stran obchodu, ale i právní záležitosti, tedy přípravu smluv, úschovu peněz nebo jednání s úřady.
Bohužel ne všechny realitní kanceláře jednají vždycky poctivě. Některé porušují pravidla slušného chování, jiné dokonce překračují zákony. Pokud tedy chcete s realitkou prodávat, pronajmout nebo kupovat či pronajímat si nemovitost, není od věci se dopředu na některé triky a fígle, se kterými se můžete setkat, připravit.
Zákon nestanoví pro činnost realitních makléřů žádná zvláštní pravidla. Chybí jak definice realitního zprostředkování, tak odborné kvalifikace, kterou má realitní zprostředkovatel splňovat. Realitním makléřem tedy může být kdokoli. Na druhou stranu existují snahy usměrnit činnost makléřů zevnitř, tedy například prostřednictvím etických kodexů asociací realitních kanceláří. Jedná se ale pořád jen o nezávazná pravidla, za jejichž porušení nehrozí realitnímu makléři žádný postih.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
V dTestu jsme pro vás připravili šest rad, podle kterých se vyplatí postupovat, ať už nemovitost nabízíte jako prodávající či pronajímatel, nebo o ni máte zájem jako kupující či nájemce.
Jestliže jste se rozhodli prodat nebo pronajmout svou nemovitost na vlastní pěst, připravte se, že vám budou volat realitní kanceláře a nabízet své služby. Některé jdou až tak daleko, že neváhají „vypůjčit si“ vámi zveřejněné fotografie bytu nebo domu a zahrnout je do své nabídky. Pak vás kontaktují, že už našly kupce, a požadují za jeho získání odměnu.
Oblíbenou praktikou je také to, že realitní makléř se vydává za zájemce o nemovitost, absolvuje s vámi prohlídku a při jejím skončení vám předloží smlouvu o zprostředkování prodeje či pronájmu. Někdy při prohlídce pořizuje i fotografie. Jako vlastník se tedy ohraďte proti užívání fotografií nemovitosti a trvejte na odstranění inzerátu z nabídky realitní kanceláře.
Oprávněnost realitní kanceláře nabízet dům či byt by si ale měl ověřit i zájemce o nemovitost, tedy požadovat po realitní kanceláři k nahlédnutí smlouvu o zprostředkování prodeje či nájmu uzavřenou s vlastníkem nemovitosti. Pokud by realitka oprávnění neměla, těžko pak dojde k uzavření smlouvy o prodeji či nájmu. Zájemce pak ztratí v lepším případě čas, v horším po něm může realitní kancelář požadovat zaplacení nějakého poplatku – k tomu se dostaneme níž.
Autor je vedoucí právního oddělení časopisu dTest.
K přitáhnutí vaší pozornosti některé realitní kanceláře inzerují „návnadu“ v podobě zajímavé nemovitosti za výhodnou cenu. i když ale zavoláte pár chvil po zveřejnění nabídky, nemovitost je už překvapivě prodána nebo pronajata. Realitní kancelář vám ale oznámí, že máte štěstí, že pro vás má velmi podobný byt či dům, ovšem o něco menší a dražší. Je pak na zájemci, jak se zachová.
Zatímco koupě nemovitosti proběhne zpravidla po předchozí osobní prohlídce, u pronájmu se někteří zájemci spokojí jen s fotkami, podcení osobní návštěvu bytu. Až po otevření bytu natěšený nájemce zjistí, že realita fotografiím neodpovídá. Může pak být obtížné nájem ukončit, protože realitní kancelář se může bránit, že nájemce si byt mohl prohlédnout. Na osobní prohlídce nemovitosti před podpisem nájemní smlouvy tedy trvejte.
Vedle smlouvy o nájmu či koupi byste měli pečlivě zvážit i podpis jakéhokoliv jiného dokumentu předloženého realitní kanceláří. Nezáleží totiž na tom, jak je dokument nadepsán, ale k čemu vás zavazuje. I nevinně tvářící se doklad o prohlídce nemovitosti či o schůzce s makléřem v sobě může obsahovat například závazek zaplatit realitní kanceláři provizi nebo nenabízet nemovitost jinak než přes realitní kancelář.
Za úspěšné sjednání smlouvy náleží zprostředkovateli odměna, proti tomu nelze nic namítat. Dopředu si je ale potřeba vyjasnit, kdo ji platí, v jaké výši a hlavně za co konkrétně. Může se stát, že provizi platí jak kupující či nájemce, tak prodávající nebo pronajímatel.
U koupě nemovitosti výše rezervační zálohy většinou odpovídá výši provize. Dejte si proto pozor, jak je domluveno případné započítání zálohy na úhradu celkové ceny a jaké jsou podmínky vrácení zálohy. To, že proběhne rezervace, ještě nemusí znamenat, že dojde také k uzavření kupní smlouvy. Ovšem realitní kancelář může požadovat platbu i v případě, že ke koupi nemovitosti nedojde, odvolávat se bude na text rezervační smlouvy, kde je to tak sjednáno. V případě nájmu si realitní kancelář obvykle bere provizi ve výši jednoho měsíčního nájemného. Cenu za své služby by měla samozřejmě uvádět jako konečnou, včetně všech daní a poplatků.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Pastí na nepozorné může být takzvaná doložka exkluzivity, což znamená, že realitní kancelář má výhradní právo nabízet nemovitost. Pokud se po dobu platnosti doložky nemovitost prodá nebo pronajme, náleží za to kanceláři odměna bez ohledu na skutečnost, jestli zájemce doopravdy našla ona. Krátká exkluzivita nemusí být na škodu, pokud je realitní kancelář při nabízení nemovitosti opravdu aktivní. Ovšem praxe bývá někdy taková, že realitní kancelář umístí nemovitost na svůj web a o víc se už nestará. Prodávající, který si kupce najde díky vlastnímu úsilí sám, je pak překvapený, když zjistí, že i tak musí zaplatit provizi realitní kanceláři. Proto je třeba podpis smlouvy s doložkou exkluzivity dobře zvážit. Nemusí být ale nutně nevýhodná, některé realitní kanceláře výměnou za doložku exkluzivity nabízí například lepší inzerci nemovitosti. Smlouvu s doložkou exkluzivity ale doporučujeme uzavírat jen například na dobu tří nebo šesti měsíců. V případě, že prodávající nebo pronajímatel nebude spokojen se službami realitní kanceláře, může si po uplynutí doby platnosti doložky najít kupujícího či nájemce sám, případně uzavřít smlouvu s jinou realitní kanceláří.
Koupě nemovitosti představuje pro řadu lidí jednu z největších životních investic. Vyplatí se proto „obětovat“ několik tisíc korun za prověření smlouvy advokátem. Ten prověří nejen zmíněné doložky exkluzivity či podmínky pro zaplacení provize, ale odhalí i jiná úskalí smlouvy. Nepodceňujte ani nájemní smlouvu, v praxi jsme se setkali například s případem, kdy realitní kancelář požadovala po nájemci poplatek za předložení vyúčtování spotřeby energií nebo za prodlužování nájemní smlouvy, což jsou zpravidla neoprávněné poplatky.
Úsměv na tváři může vyvolat neznalost realitního makléře, který vám bude říkat, že dům, kde se nachází předmětný byt, byl postaven před 50 lety, ačkoliv je vám díky všeobecnému přehledu jasné, že se jedná o dům z konce století. Horší je to v případě, kdy realitní kancelář tvrdí, že se jedná o novostavbu, a vy přitom víte, že se jedná například o přestavbu továrny. Ať už tvrzení realitního makléře vychází z jeho nezkušenosti, nebo se jedná o úmysl, je lepší si při koupi nemovitosti ověřit její stav u nezávislého odborníka, máte-li o nemovitost vážný zájem. S posudkem v ruce se vám pak bude mimo jiné lépe požadovat sleva z důvodu závad nemovitosti.
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
26. 7. 2018 23:50, xy
Je vidět, jak lidé v tomto pořád myslí...ideálně si pečte i rohlíky vyrábějte si sami televizi a vůbec vše co kde kupujete :) je to opravdu úsměvné, co tu někteří z vás píšou :))hlavně nedat vydělat, že...v tom případě opravdu nikde nic nekupujte, protože všude svými penězmi dotujete krásné dovolené, není to k pláči :))
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
26. 7. 2018 20:07, Petr Souček
Česká podrazácká klasika! Vedoucí právního oddělení radí, že jedině správně je zaplatit tisice právníkovi za půl hodinky času za analýzu smluv a realitního makléře za několik týdnů stresu při vyjednávání s nevyzpytatelnými klienty nejlépe obejít. Pak se celý svět diví, co je to za národ, který si nechá vládnout od setébáka a ruskýho patolízala.
V diskuzi je celkem (22 komentářů) příspěvků.