Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Nemovitost v cizině: Kde Češi nejvíc kupují. Co se vyplatí. A jak na to

| rubrika: Jak na to | 21. 10. 2016 | 5 komentářů
Nemovitost v zahraničí vlastní podle odhadu realitek desítky tisíc Čechů. Užívají ji k vlastní rekreaci i pronájmu – a stále víc lidí kombinuje obojí.

Nemovitosti v cizině jsou dostupné: kdo si může dovolit byt v Praze nebo ve Špindlu, dosáhne i na apartmán u moře nebo v Alpách. Trendem posledních let je kombinovat vlastní užívání s pronájmem, případně s krátkodobým pronájmem typu Airbnb. Početnou skupinu ale stále tvoří i ti, kteří chtějí nemovitost čistě pro sebe. „Zatím menší část tvoří investoři, kteří mají primárně zájem o zhodnocení investice a je jim víceméně jedno, kde se nemovitost nachází,“ říká Jan Rejcha, šéf společnosti Rellox, která se na prodej zahraničních nemovitostí specializuje.

Poptávka je hlavně po nemovitostech ve střední cenové hladině, zhruba mezi sto padesáti a tři sta padesáti tisíci eur (tedy čtyřmi až deseti miliony korun). Dlouhodobě Češi nejvíc nakupují v Rakousku a Chorvatsku. Následuje Španělsko, Itálie a Francie.

„Stále je zájem o osvědčené destinace, vedle Chorvatska také o Bulharsko. V letošním roce drobně narostl zájem o nemovitosti v Dubaji a na Mallorce, která se dříve nepoptávala prakticky vůbec, a také v Itálii. Typickou poptávku představuje apartmán menších rozměrů (1kk/2kk) u moře nebo v přímořském letovisku,“ říká Marcela Kucbelová ze společnosti RE/MAX.

Cena za apartmán v bulharském letovisku Sluneční pobřeží se podle ní pohybuje mezi 1,7 až 2,5 miliony korun. „V Chorvatsku se více poptávají samostatné domy, které se dají pořídit v průměru mezi 4,5 až 6 miliony korun,“ doplňuje Kucbelová.

Kdo chce Alpy, volí většinou Rakousko. Malý apartmán v lyžařském středisku pořídíte už za 80 tisíc eur (dva miliony korun).

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Financování: Hypotéka doma i v cizině

Jak vyplývá z údajů společnosti Rellox, naprostá většina kupců platí ze svého, pouze třináct procent zájemců využívá na koupi nemovitosti v zahraničí hypoteční úvěry. Jestli se bez hypotéky neobejdete, možnosti jsou dvě: čerpat ji v Česku, nebo přímo v zemi, kde nemovitost pořizujete.

„Pravděpodobně bude snazší získat hypotéku od české banky. Je tady ovšem podmínka: nemovitost, která slouží jako zástava, musí být na území České republiky. Nemůžeme ručit nemovitostí, kterou kupujeme v zahraničí. České banky navíc čím dál častěji zkoumají účel, je vhodné záměr koncipovat tak, že jde o rekreační nemovitost,“ doporučuje finanční poradce Partners Vladimír Weiss.

Důvod je prostý: když půjde o hypotéku na investiční nemovitost, dosáhnete jen na nižší LTV (poměr výše úvěru k odhadní ceně nemovitosti). Tedy budete muset větší procento kupní ceny uhradit ze svého.

Další možností je vzít si hypotéku v cizině. „To může být oříšek. Podobně jako se české banky přísněji koukají na cizince, bude se i zahraniční banka dívat na Čechy. Bude zkoumat občanství, formu pobytu v dané zemi, výdělečnou činnost, a hlavně z jaké země klientovi plyne příjem,“ říká poradce Partners Weiss.

Podle Jana Rejchy z Relloxu jsou zahraniční banky ve většině zemí Evropské unie ochotné Čechům hypotéku poskytnout. „Zajištění probíhá formou zástavy kupované nemovitosti v dané zemi. Úrokové sazby jsou většinou obdobné nebo jen mírně vyšší než u nás. Lišit se mohou jednorázové poplatky za vyřízení úvěru a za vklad zástavy,“ zmiňuje.

Peníze mám. To je jen začátek

Pravidla koupě a převodu vlastnictví nemovitosti se vždy řídí legislativou a daňovým systémem země, kde se nemovitost nachází – a můžou být výrazně odlišná od toho, nač jsme zvyklí u nás. V řadě zemí se kupující musí registrovat k daňovému číslu. Různě fungují také katastry nemovitostí a moment převodu vlastnictví. „Například v Rakousku se podepisuje pouze jeden originál kupní smlouvy a má to své dobré důvody,“ uvádí Jan Rejcha. Liší se také zvyklosti ohledně způsobu platby, a to i ve „standardních“ evropských zemích – od svěřeneckého účtu až po platbu bankovními šeky. Protože platba většinou probíhá v jiné měně, pamatovat musíte také na kurzová rizika.

Vedle kupní ceny počítejte i s dalšími náklady. Kupující platí ve většině zemí buď daň z převodu nemovitosti, nebo DPH (v případě nových nemovitostí). Dále notářské poplatky a poplatky za vklad do katastru nemovitostí, případně jiné regionálně specifické poplatky.

Dřív, než uzavřete kupní smlouvu, měli byste se seznámit také s podmínkami dalšího užívání nemovitosti. „Když koupím nemovitost, mohu ji sám užívat, mohu ji dále pronajímat, za jakých podmínek, jaké jsou provozní náklady a podobně,“ vyjmenovává Jan Rejcha.

Většina zemí je zahraničním investorům do nemovitostí otevřená nebo se dokonce snaží zahraniční investice podporovat. „V některých zemích ale platí pro určité nemovitosti nebo typy nemovitostí podmínka, aby kupující měl v daném místě trvalý pobyt nebo aby byla nemovitost dále pronajímána,“ upozorňuje Rejcha.

Zásada číslo jedna pak samozřejmě je nemovitost před koupí detailně prověřit: například jestli není zatížená dluhy, odpovídá stavebnímu povolení, územnímu plánu a podobně.

Realitky specializované na zprostředkování prodeje zahraničních nemovitostí obvykle nabízejí kompletní servis – pomůžou se zajištěním hypotéky i administrativními a formálními náležitostmi nákupu, které se liší zemi od země. 

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Co se vyplatí

Kdo chce vydělávat na pronájmu, měl by ideálně volit lokalitu, kde je dlouhá sezóna a ceny pronájmů se drží vysoko. Samozřejmě za předpokladu, že není přemrštěná vstupní investice. Rakousko, Španělsko i Chorvatsko jmenované předpoklady splňují, vybírat ale musíte dobře.

„Například v Chorvatsku je nutné dbát na důkladné prověření nemovitosti – často se stává, že nemovitosti jsou postaveny na černo a nemají potřebnou dokumentaci,“ popisuje majitel Relloxu.

Pokud vám záleží na návratnosti investice, je dobrým tipem Rakousko. V alpských oblastech funguje dvojí sezóna, jsou žádané i v létě. V ledovcových oblastech je navíc prodloužená sezóna lyžařská. Pokud tedy chcete nemovitost alespoň část roku pronajímat, budete mít širší možnosti – oproti evropskému přímořskému letovisku.

„Realitní prostředí je v Rakousku stabilní, nemovitosti v kvalitních alpských resortech si zachovávají hodnotu bez výrazné volatility, respektive ceny každoročně mírně stoupají,“ shrnuje Jan Rejcha. V Rakousku je navíc podle něj poměrně zažitý systém realitních projektů, kdy si klient koupí nemovitost do osobního vlastnictví a o správu nemovitosti a další pronájem se stará tour-operátor nebo provozovatel (pozor, nejedná se o timeshare, který zmiňujeme v boxu níž). Majitel ale zároveň může nemovitost sám využívat. „Výnosy z pronájmu v Rakousku můžou dělat až šest procent ročně, po odpočtu provozních nákladů, před zdaněním,“ říká Rejcha.

Zajímavé je také Španělsko. Nový apartmán na pobřeží koupíte už od sta tisíc eur, řadový domek zhruba od sta padesáti tisíc eur. Ceny realit ve Španělsku zaznamenaly od roku 2007 citelný sešup. „V některých oblastech až o padesát procent. V poslední době ale španělský realitní trh opět oživuje, už druhým rokem roste počet transakcí a ceny se už také ve většině oblastí odrazily ode dna. Při koupi je ovšem vždy nutné hledět na kvalitu projektu a lokality. Výrazné slevy nemovitostí nemusí nutně znamenat, že se jedná o dobrou investiční příležitost,“ zdůrazňuje Jan Rejcha.

A další možnost ve Španělsku: investice do nemovitostí, které se prodávají v dražbách nebo přímo bankami, které získaly nemovitosti zpět od neplatičů hypoték a krachujících developerů. „Může se ovšem jednat o dlouhodobější proces koupě. V drtivé většině případů navíc mají španělské banky v portfoliu méně kvalitní nemovitosti a projekty,“ říká šéf Relloxu.

Timesharing: Radši ne

Timeshare, v překladu „sdílení času“, znamená, že si několik lidí zakoupí právo užívat, většinou na jeden až dva týdny v roce a několik let dopředu, zařízení pro ubytování v některé rekreační oblasti. Většinou jde o apartmány u moře. Podpisem timesharingové smlouvy se nestáváte vlastníkem nemovitosti, kupujete si pouze časově vymezené právo k jejímu užívání. Za stanovenou částku budete mít možnost každý rok užívat konkrétní apartmán. Timeshare ale mnohdy bývá nevýhodnou a nákladnou investicí. Kromě toho, že na začátku složíte kupní cenu za timeshare, budete muset platit vcelku vysoké roční udržovací poplatky. Navíc bývá složité smlouvu ukončit. 

Záleží, proč nemovitost chcete

V Bulharsku a Řecku se vyplatí nakupovat spíš lidem, kteří mají tuto zemi rádi a chtějí nemovitost pro vlastní rekreaci. „V Bulharsku jsou ceny nemovitostí relativně nízké, ale sezóna je krátká a likvidita je s otazníkem. V Řecku je zase pro investory rizikové prostředí,“ hodnotí Jan Rejcha.

Také ve Švýcarsku má smysl koupit nemovitost spíš pro vlastní užívání než za účelem maximálního výnosu, vstupní investice je totiž vysoká – nemovitosti jsou ve Švýcarsku drahé. A navíc je švýcarské právní prostředí komplikované. „V zásadě je nutné se zaměřit na nemovitosti, které mohou kupovat cizinci, a těch je omezené množství. Zajímavé může být Švýcarsko s ohledem na případný růst ceny nemovitosti,“ míní Rejcha.

Obdobně ve Francii – vysoké jsou příjmy z pronájmů, ale také vstupní investice. Pro zahraniční realitní investory navíc ve Francii není úplně stabilní daňové prostředí.

„Drobným investorům obecně nedoporučujeme investovat do timeshare investičních příležitostí, kdy si pronajímají čas v nemovitostech určených pro rekreaci, a to z důvodu složité převoditelnosti na jinou osobu v případě, že investice v průběhu využívání omrzí,“ uzavírá Marcela Kucbelová ze společnosti RE/MAX.

Kupujeme byt na Peníze.cz

Než stavět vlastní, může být mnohdy jednoduší koupit nemovitost dávno postavenou. Poradíme, jak na to.

V seriálu Kupujeme byt se dozvíte, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. 

A nezapomeňte: měnila se pravidla pro daň z nabytí nemovitých věcí (dříve známou jako daň z převodu nemovitosti). Zkoumali jsme, jaké to bude mít důsledky. A taky tím, jak se chovat jako kupující / prodávající citlivém období, kdy povinnost platit daň bude přecházet z prodávajícího na nabyvatele:
Vytisknout

Líbil se vám článek?

+27
Ano
Ne

Diskuze

9. 9. 2018 | 15:22 | Charlie

Představa je to úžasná, kdo nemovitost v cizině vlastní jen tleskám. Je otázka, ale stability a jistoty, že republika kde jste nemovitost získali bude prostě bezpečná. Mě by se líbilo nejvíce Portugalsko....... a na ČR zapomenout.......více

22. 10. 2016 | 10:53 | kokeš

Jo já vím co tam máš za nemovitost :-) Jistě máš namysli ten dřevník, kde máš nasyslený ty pelety do kamen viď? více

21. 10. 2016 | 13:51

lepší biokys než bioplyn více

21. 10. 2016 | 9:51 | Pronajímatel multimilionář

Já taky a netahám to sem.... :-( více

21. 10. 2016 | 8:07 | Šárka

Máme nemovitost v cizině, ale kde psat nebudu. To by bylo zase závistí a Biokysu. :))) více
Partners Financial Services
 
 

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK