Všechny developerské projekty procházejí třemi prodejními fázemi. Předprodej probíhá, když je projekt teprve na papíře. Následuje prodej bytů během výstavby, kdy už novostavba pomalu roste. A nakonec následuje i doprodej posledních bytů, které ještě nemají majitele, přestože bylo dávno zkolaudováno.
Každá fáze má pro kupujícího výhody i nevýhody, které tu postupně rozebereme.
Předprodej bytů „z papíru“ je první fází každého developerského projektu. Velkou výhodou je především široký výběr – máte-li zájem o nejlepší byty z projektu, musíte si je zarezervovat právě v předprodeji. Čím později se k developerskému projektu dostanete, tím probranější je nabídka.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Druhou velkou výhodou je kupní cena bytů, která bývá v předprodeji obvykle nižší, zaváděcí. Developeři mají zájem na tom, aby se bytů v předprodeji prodalo co nejvíc. Sleva ale není zadarmo – k hlavním nevýhodám předprodeje patří čekání na stěhování (obvykle zhruba osmnáct měsíců nebo dva roky). Pro mnohé zájemce to nemusí být problém a na dobrý byt se rozhodně vyplatí počkat, ale je třeba počítat s tím, že „akutní bytovou potřebu“ v předprodeji nevyřešíte.
Z pohnuté historie českého developmentu jsme se poučili, že dokud byty nestojí, zůstává určité riziko. Kdo vám dá v předprodeji jistotu, že se začne stavět a že se také dostaví? Vyplatí se vybírat developera podle financování – pokud za ním stojí banka, která poskytuje na výstavbu úvěr, nemusíte se obávat. Naopak je-li developer závislý na penězích od klientů, tedy spoléhá na letadlové financování, mějte se rozhodně na pozoru.
Přijít k developerskému projektu, ještě než se začne stavět, má rovněž svoje praktické výhody. Máte největší prostor pro klientské změny. Dokud se nezačalo stavět, můžete se dohodnout na změně dispozice, bývá možné posunout příčky, které nejsou nosné. Na výběr dostanete z různých variant podlah, obkladů – pokud si vyberete v takzvaném standardu, budou v ceně bytu, za nadstandard si připlatíte.
A jsou tu i další výhody – v předprodeji obvykle zaplatíte při podpisu rezervační smlouvy rezervační poplatek (zhruba sto až dvě stě tisíc korun) a dál postupujete podle splátkového kalendáře, na kterém se dohodnete. Kupní cenu tedy splácíte v několika krocích, což může znamenat velkou výhodu, pokud máte nějaké vlastní zdroje.
Zodpovědný developer obvykle nezačne stavět, dokud nenaplní v předprodeji alespoň 25–30 procent bytů. Také banky, které poskytují úvěry na developerské projekty, požadují garanci ve formě úspěšného předprodeje. Je to důkaz, že kupující mají o byty zájem.
Každá rada drahá? U nás se neplatí! Odborníci z realitní poradny na Peníze.cz poradí zdarma, ať už kupujete nebo prodáváte.
Jak vypadá střední varianta koupě novostavby? Přijdete k právě rozestavěnému developerskému projektu. Výhoda je, že v předprodeji developer evidentně dokázal prodat potřebných 25–30 procent, a získal tedy potřebné financování i stavební povolení, zkrátka máte už jistotu, že všechny úvodní kroky dobře dopadly a že se staví. To snižuje rizika, která podstupujete.
Můžeme navíc předpokládat, že v projektu stále zbývá relativně dobrá nabídka různých bytů, ze kterých si můžete vybrat podle svého gusta. Stejně tak máte možnost žádat různorodé klientské změny. Dispozice se už asi měnit nebudou, ale dostanete na výběr z různých druhů podlah, kachliček, vypínačů a dveří a řady dalších zařizovacích předmětů a vybavení. Do dokončování bytu je stále dost času, nový domov tedy může být přesně podle vašeho gusta.
Nevýhoda v tomto případě může být finanční, už jste prošvihli fázi zaváděcích slev a budete muset za byt zaplatit často rovnou plnou kupní cenu. Chcete-li maximálně šetřit, vraťte se jinde do fáze číslo jedna.
Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s širokým zázemím pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.
Zdarma provozuje odhad nemovitosti on-line, jako první realitní kancelář přišla se službou výměna nemovitosti.
Poslední fáze se nejvíc podobá standardní koupi staršího bytu – nemovitost už stojí, je zapsaná v katastru, existuje prohlášení vlastníka, a především – můžete přijít na prohlídku a rozhodnout se podle toho, jaký dojem na vás byt udělá. Budete se moci také přesvědčit na vlastní oči, kolik zbudoval developer v okolí parků, dětských hřišť, případně obchodů nebo dalších služeb.
To je všechno fajn, ale bohužel je celkem pravděpodobné, že už v rámci hotového developerského projektu nebude moc z čeho vybírat. V poslední fázi bývají byty probrané, ty nejlepší si „vyzobali“ první zájemci už v předprodeji, většina bytů se prodala během výstavby. Dobrá zpráva je, že když se doprodávají poslední „ležáci“, můžete počítat s nižší cenou. Vždycky si ale položte otázku, proč se kupující před vámi právě těmto bytům chtěli vyhnout.
Druhá nevýhoda hotových bytů tkví právě v tom, že jsou už hotové. Individuální klientské změny, které mnoho kupujících od novostavby očekává, jsou tady možné obvykle jenom za příplatek, protože stávající podlahy, obklady, dveře nebo vypínače se budou muset vyměňovat, pokud s nimi nebudete spokojeni. O změnách dispozice už vůbec nelze uvažovat.
Ať už kupujete byt v kterékoli fázi výstavby, klíčem k vaší spokojenosti je výběr spolehlivého developera, který vám poskytne jistotu bezpečné koupě, dlouhou záruku a vstřícný přístup ke klientským změnám i pozdějším reklamacím. Nevybírejte tedy byty v novostavbě jen podle lokality nebo fáze výstavby, vždycky se zaměřte také na společnost, která vám byty prodává. A je-li to aspoň trochu možné, vybírejte svoje bydlení tak, abyste prožili svůj život kvalitně, nejen podle nízké ceny.
Trochu specifická je nabídka novostaveb ve stavu, kterému se anglicky říká shell & core, což by se dalo přeložit jako obal a jádro nebo třeba skořápka a srdce. Byty se v tomto případě prodávají v hrubém stavu, který umožňuje naprosto individuální přístup k finální podobě interiéru. Jsou bez obkladů, dveří, podlah, dokonce bez příček. Dokončení bytu proběhne až po koupi podle individuálních přání majitele. Někdy se o něj postará ještě developer, jindy je výhradně na kupujícím, aby sehnal vlastního architekta nebo stavební firmu, které nemovitost dokončí.
Sdílejte článek, než ho smažem
