Na rovinu, velmi těžko se odhaduje, kolik času vás bude správa bytu a péče o nájemníky stát. Co se týče nákladů na opravy, starší byt může být plný překvapení. Část vám dopředu odhalí technická inspekce, ale znáte to… A pak je tu lidský faktor – nájemníci. Přestože je prověříte a nastavíte správně smluvní podmínky, může se stát, že vás budou stát enormní množství času.
Nepochybuji, že v diskuzním fóru se objeví příběhy šťastlivců, kteří zcela bezpracně pronajímají byty už roky. Měli štěstí na nájemníky. Ale coby investor musíte při plánovaní investiční strategie myslet na nejhorší – umět si spočítat a zvážit, co všechno vás může investiční byt stát a zda vám přinese zajímavý výnos, nebo spíš starosti.
Coby investor byste měli uvažovat o čase, který s nájemníky strávíte, jako o nákladu. Krátce řečeno, čas jsou peníze. V investiční hantýrce řečeno, zapojte do plánování investice i náklady obětované příležitosti.
Čas strávený s nájemníky pokaždé znamená obětovanou příležitost pracovat (potom můžete jednoduše počítat se svojí hodinovou mzdou) nebo také obětovanou příležitost být se svou rodinou, sportovat nebo podobně (potom zvažte, jakou cenu pro vás tento čas má a jestli jste ochotni ho obětovat péči o nájemníky).
Náklady obětované příležitosti, takzvané implicitní náklady, odpovídají hodnotě té nejhodnotnější činnosti, které se musí ekonomický subjekt vzdát ve prospěch jiné činnosti (jiného statku). Opomenutí těchto nákladů vede k domněnce, že některé činnosti nic nestojí. Je však třeba dát pozor na fakt, že náklady obětované příležitosti jsou hodnotou pouze jedné – nejhodnotnější alternativy. Nikoliv sumou ostatních alternativ.
Náklady obětované příležitosti jsou důležité hledisko, které může podstatně zamíchat s výpočtem vašeho výnosu – co se mohlo zdát jako výhodné, se najednou může jevit jako zbytečná přítěž, která vám vezme mnohem více času, než by bylo adekvátní výnosu. Vzhledem k tomu, jak nepředvídatelný je čas, který si správa nemovitosti vezme, se v podstatě jedná o investiční riziko – můžete mít štěstí a vydělat na tom, ale můžete mít také smůlu.
Veškeré aktivity, které se souhrnně označují jako správa nemovitosti, můžeme rozdělit do tří typů podle předvídatelnosti:
Chcete kupovat byt? Chcete ho před pronajmutím rekonstruovat? A máte už hypotéku?
Šetříme s vámi.
Zejména pokud s investováním do nemovitostí začínáte, bude užitečné udělat si přehled veškerých povinností, které vám vzniknou v souvislosti se správou investičního bytu.
Vaše první pravidelná, snad docela příjemná povinnost bude kontrolovat platby nájemného a záloh na služby na vašem účtu. Jednou za rok pak budete muset vyřešit vyúčtování služeb a žádat po nájemnících doplacení záloh. Nájem je váš nový příjem, jednou za rok vás tedy čeká rovněž daňové přiznání (které zpracujete buď sami, nebo zaplatíte svému účetnímu).
Co se týče technického stavu bytu, i kdyby se nic nepolámalo, budete muset zajišťovat povinné revize. Vyplatí se provádět alespoň dvakrát ročně kontrolu nemovitosti – domluvit se s nájemníky a přijít zkontrolovat stav bytu (vyhnete se nepříjemným překvapením po skončení pronájmu). A čekají vás taky pravidelné schůze společenství vlastníků jednotek nebo družstva.
Kdyby zůstalo jen u výše uvedeného, zvládl by to každý. Se správou bytu byste strávili v průměru maximálně pár hodin měsíčně, takže dokud jich nemáte desítky, ukrojili byste těch pár hodin bez problémů ze svého volného času.
Jenže jak jste se dočetli v minulém díle Investiční byt: Jak nastavit podmínky pronájmu, smlouva se uzavírá s nájemníky obvykle na dobu určitou, na jeden rok. Kdo má velké štěstí, ten jenom po roce nájem prodlužuje dodatkem ke smlouvě, ale musíte počítat spíš s tím, že se nájemníci budou měnit každý rok (nebo aspoň každé dva roky).
A změna nájemníka vás plně zaměstná alespoň na jeden až dva měsíce. Jak najít vhodného nájemníka je samostatné téma (viz Investiční byt: Kdo bude váš ideální nájemník?). Ať už využijete za tím účelem realitní kancelář nebo ne, bude vás to stát čas, energii a peníze. Budete muset nově připravit byt na pronájem – i pokud vás nebudou čekat žádné opravy, vždy byste měli důkladně byt vyčistit, vymalovat a je možné, že noví nájemníci budou žádat nové vybavení. Vždycky vás potom čeká dohoda na podmínkách pronájmu, příprava nových nájemních smluv, předání a převzetí bytu a případně přepisy některých služeb (plynu, elektřiny) na nové nájemníky.
Noví nájemníci navíc pokaždé znamenají riziko, že něco nebude v pořádku – ať už to bude krátkodobost jejich pronájmu, ničení bytu a jeho vybavení, nebo to nejhorší, zpožděné nebo vůbec žádné platby nájmu a záloh na služby.
Nezaplatil-li nájemce tři měsíce nájem, je to považováno podle nového občanského zákoníku za natolik závažné porušení povinností, že ho můžete požádat, aby opustil byt s okamžitou platností a bez zbytečného odkladu. Lhůta pro opuštění bytu se tak pro neplatiče zkrátila a z noční můry se stal spíše strašák.
A jak výpověď doručit, aby byla platná?
Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Nájemník je povinen opustit byt bez odkladu, nejpozději do měsíce.
Pračka nepere, topení hučí, internet nejede a záchod protéká. Jak často byste chtěli slyšet od svých nájemníků? Maximálně jednou za rok, má-li být investiční byt opravdu bezpracnou rentou. Jenže se může objevit řada problémů, kterými se náhle budete muset zabývat.
Výše uvedené problémy jsou ještě vlastně marginální – týkají se běžné údržby a menších oprav v bytě, které by mnozí zařadili už do první skupiny pravidelných aktivit spojených se správou. Každá pračka se jednou rozbije, takže počítejte s tím, že dřív nebo později jistě přijde telefonát od vašich nájemníků, že je třeba zavolat opraváře. Ovšem pokud se pokazí hned několik věcí tentýž měsíc, může to zahýbat s vaším rozpočtem i časovým rozvrhem.
Největší problém jsou buď vážné technické problémy v bytě, které si žádají velké investice, nebo nesolventní nájemníci. Předvídatelnost nutných oprav významně zvyšuje technická inspekce, kterou si můžete nechat provést před koupí nemovitosti – její součástí je vyčíslení nákladů, které vás dříve nebo později čekají. Setkáte-li se s neplatiči, počítejte s tím, že vymáhání pohledávek i realizace výpovědi z nájmu vás budou stát spoustu času.
Jak vidíte, váš časový náklad je ve výpočtu čistého výnosu z investice do nemovitostí neznámá položka. Nyní záleží na tom, jestli jste spíš konzervativní investor, nebo rádi riskujete. Kdo se cítí být dítětem štěstěny, nebo svůj čas nepovažuje za příliš drahý, prostě si počká, jak moc náročná správa investičního bytu bude. A možná bude mít kliku.
Ale je možné, že byste raději nahradili neznámou X konkrétní položkou. Buď se řadíte ke konzervativním investorům, nebo považujete svůj čas za příliš drahý na to, abyste trávili čas telefonováním s nájemníky. V tom případě máte možnost omezit nepředvídatelnost časového nákladu tak, že si zaplatíte správu nemovitosti za fixní částku. Místo neznámé X je náhle ve výpočtech konkrétní položka (například deset procent z nájmu) bez ohledu na to, co se v bytě s nájemníky děje. A čistý výnos z investice do nemovitosti je tak mnohem stabilnější.
V seriálu Prodáváme byt radíme jak co nejvíc vydělat na prodeji nemovitosti, jak zvednout cenu, jak byt fotit, jak sepsat inzerát, co čekat od realitek. Z opačné perspektivy se na věc díváme v seriálu Kupujeme byt. Obsahuje rady, jak poznat kvalitní nemovitost, jak vyjednat slevy, jak nakoupit bezpečně, jak jednat o hypotéce. Jeho přirozeným pokračováním je speciál Investiční byt, jehož další díl právě čtete:
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
9. 4. 2015 11:10, Pronajímatel
To je tak, když tomu nerozumíš a chceš zbohatnout bez toho aniž bys věděl co to obnáší. Dobře ti tak, když pronajímáš byt důchodcům :-)
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
9. 4. 2015 23:39, Jiří Židů
Velmi zajímavá diskuze. Točí se stále dokola jen kolem investičních bytů. Nezdá se vám vzhledem k výnosu 5% nepřiměřeně riskantní koupit byt v Praze na hypotéku a spoléhat na 100% platby od nájemníků? Mě to přijde jako dobrý způsob jak si dobrovolně způsobit ekonomickou sebevraždu. Zvlášť pokud není k dispozici dostatečná finanční rezerva na pokrytí ztráty v případě kdy byt nebude obsazen. Není vhodnější za zlomek ceny drahého bytu koupit dům v dražbě? Průběžné zhodnocení nájmu mi v minulosti nekleslo pod 12%. Když dům prodám po 5 letech ( abych nemusel zdaňovat zisk) tak se dostanu na průměrné roční zhodnocení 18 - 22% po zdanění. Investice skončí nejpozději do 6 let a je na mě jak dál s penězi naložím.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (12 komentářů) příspěvků.