Investice do nemovitosti stojí a padá na nájemnících – ve chvíli, kdy se vám byt nepodaří pronajmout, budete namísto zhodnocování o peníze přicházet, a to zejména tehdy, když splácíte hypoteční úvěr. Selský rozum tedy velí jasně: paleta vašich potenciálních nájemníků by měla být co nejširší.
Pamatujte, že byste měli vždy vybírat byt podle nájemníků, ne naopak. Čím promyšlenější investice, tím vyšší výnos. Myslete na svoji cílovou skupinu nájemníků. Přizpůsobte jim lokalitu, dispozici, vybavení, zkrátka všechno.
Obecně řečeno – nájemníci rádi bydlí na místech s dobrou dopravní dostupností. Zatímco do svého pojedete ochotně (i na sídliště nebo do satelitního městečka), pronájem budete hledat v blízkosti pracoviště, škol, školek, sportovišť a kultury. Lokalitu tedy volte dobře dostupnou, ale ne příliš drahou. Vyšší nároky mají nájemníci již také na parkovací stání, které je dobré poskytnout.
Nájemníci častěji než dříve žádají částečně vybavený byt – vždycky byste měli nabízet byt se slušnou kuchyňskou linkou vybavenou všemi moderními spotřebiči (nejen sporák a lednička, ale také myčka, v koupelně pračka). Velké plus jsou pro nájemníky i vestavěné skříně nebo komora, zkrátka úložné prostory. Další vybavení nekupujte – leda po dohodě s konkrétními zájemci.
Co se týče dispozic, tady se požadavky různých druhů nájemníků začínají lišit. Nyní se do detailu dozvíte, proč vám celou dobu radím koupit ideálně 2+kk. Jedná se o nejlepší dispozici s ohledem na to, jaké skupiny nájemníků tam nastěhujete.
Máte v podstatě následující možnosti:
1. Singles
Lidé, kteří bydlí sami – před založením rodiny nebo naopak později po rozvodu – jsou poměrně dobrými nájemníky, protože byt příliš nezničí. Ale musí mít stabilní práci s vyšším příjmem, aby byli schopni nájem sami utáhnout. Ve chvíli, kdy dostanou vyhazov, není nikdo, kdo by za ně v nezaměstnanosti platil.
Je mýtus, že singles vždy bydlí v garsonkách – naopak pokud jim to příjem umožní, sáhnou mnohem raději po 2+kk, pokud jde o vyšší manažery, klidně i 3+kk s pokojem pro hosty nebo pracovnou. Větší dispozice potom nemusejí opouštět ve chvíli, kdy si najdou životního partnera nebo ani po založení rodiny.
2. Pár
Mladý pár, který děti ještě nemá, anebo starší pár, který už svoje děti vychoval – to jsou o něco spolehlivější nájemníci než singles, protože jakmile nájem dočasně nemůže platit jeden z nich, zastoupí ho druhý. Vaše riziko se tak snižuje. Zájem mladých lidí o pronájmy je velký, protože jde o méně riskantní start než vlastní bydlení s hypotékou na krku.
Mladý pár vyhledává podobné nemovitosti jako singles – je-li to možné, volí 2+kk nebo 3+kk. Garsonku jen tehdy, když jim příjem nedovolí nic většího, což pro vás mimo jiné rovnou znamená větší riziko, že půjde o neplatiče. V dispozici 2+kk navíc takový mladý pár může zůstat i tehdy, když se narodí první dítě.
Chcete kupovat byt? Chcete ho před pronajmutím rekonstruovat? A máte už hypotéku?
Šetříme s vámi.
3. Rodina
Ačkoli úrokové sazby jsou nízké, spousta lidí bydlí v nájemním bydlení i tehdy, když založí rodinu. Pro spoustu z nich jsou děti impulsem ke koupi vlastního bydlení – a tedy výběr potenciálních nájemníků je zde nižší – ale v nájmu zůstávají lidé, kteří se právě přistěhovali, nedosáhnou na hypotéku anebo se neradi zadlužují.
Nejčastěji se stěhují do dispozice 3+1 – která je u nás nejčastější v panelových bytech – ale čím dál větší zájem je také o 4+kk, kde každé dítě potom může mít svoji ložnici. Hlavní nevýhodou je zaprvé rychlejší opotřebení bytu, pokud v něm žijí malé děti, ale také nižší nájem v poměru k výměře bytu. Speciálně dokud jsou děti malé, rodiny si nemůžou dovolit platit za bydlení příliš. Výhodou naopak může být dlouhodobost, pokud se rodina zabydlí a přijme byt jako svůj domov.
4. Studenti
Spousta pronajímatelů si myslí, že pronajmout byt studentům – co pokoj, to jeden nájem – bude nejvýnosnější varianta. Každý pokoj totiž můžete pronajmout za vyšší částku než je běžné u pronájmu celého bytu.
Jenže tady je překážek hned několik. Opotřebení bytu bude stejné, ne-li horší než u malých dětí. Platby můžou přicházet pravidelně od rodičů, nebo také velmi nepravidelně podle toho, jak se zadaří jaká brigáda. A nakonec – studenti často odjíždějí do zahraničí, brzy studium končí, zkrátka nevydrží v bytě déle než rok nebo dva. Mnozí se dokonce z pronájmů odhlašují na prázdniny, aby ušetřili.
V seriálu Prodáváme byt radíme jak co nejvíc vydělat na prodeji nemovitosti, jak zvednout cenu, jak byt fotit, jak sepsat inzerát, co čekat od realitek. Z opačné perspektivy se na věc díváme v seriálu Kupujeme byt. Obsahuje rady, jak poznat kvalitní nemovitost, jak vyjednat slevy, jak nakoupit bezpečně, jak jednat o hypotéce. Jeho přirozeným pokračováním je speciál Investiční byt, jehož další díl právě čtete:
Ze statistik můžeme vyčíst, že ženy mají nižší příjmy než muži nebo že páry jsou solventnější než singles. Nebezpečí, že narazíte na neplatiče a dlužníka, ovšem platí ve všech kategoriích – napříč věkovými skupinami a rodinnými situacemi.
Podle sdružení Solus, které eviduje nesplněné závazky, má dluhy přes osm procent lidí v České republice. Nejhorší situace je Ústeckém kraji, který následuje Karlovarský, Liberecký a Moravskoslezský. Na riziko neplatičů v lokalitách s vysokou nezaměstnaností jsem už upozorňoval, tentokrát si řekneme, jak se vyhnout alespoň notoricky známým neplatičům.
Zaprvé dejte na intuici – pokud se vám nájemník nějak nezdá, je to první signál, na který byste měli radši dát, než abyste později litovali. Další signál může například být, pokud vám nájemník nechce dát číslo svého účtu, pokud má problém zaplatit kauci nebo je nezaměstnaný. Jak si ho můžete dál prověřit?
Stejně jako když žadatel o práci přikládá k životopisu kontakty na své předcházející zaměstnavatele, můžete vy požádat zájemce o kontakty na předchozí pronajímatele. Až s nimi budete telefonovat, zeptejte se, nejen jestli řádně platil nájem, ale taky v jakém stavu zanechal byt nebo jestli si nestěžovali sousedi. Máte-li vážné podezření, můžete žádat výpis z různých registrů dlužníků, o který ale obvykle musí zažádat přímo potenciální nájemník.
Příště se dozvíte, jakou smlouvu se zájemci podepisovat, kde nájemníky hledat a jak to řešit, pokud se z nich nakonec stejně vyklubou neplatiči.
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
13. 3. 2015 13:13, David Kudrnovský
A takovou blbost vyplodil tvůj mozek a nebo ti to někdo poradil? :-)
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
10. 9. 2015 12:46, eďa
No, koukal jsem na to a musel jsem se smát, jednak ohledně ubytování cizinců, to jste měl vyložečně štěstí, což však nemá s intuicí co dělat a pak ty matky s dětma, co se jich nemusí pronajímatel bát, to myslíte vážně ? Takový tříletý ulůičník Vám z bytu udělá kulničku na dříví dřív než se otočíte. Spíš mi připomínáte jednu charitu, kterou nechci jmenovat, ale všichni ji dobře známe a pak ta kauce 10 tis. Jen trochu slušná lednička stojí 10 tis.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (17 komentářů) příspěvků.