Reality show: Kdo chce víc, nemá nic. Byt unikl o fous

S Martinem hledáme už delší dobu a zatím jsme u cíle nebyli tak blízko jako minulý týden. Dostala se ke mně nabídka bytu, který zatím nikdo nikde neinezroval, „podpultovka“, jak se říká v branži realitních zprostředkovatelů.

Jednalo se o panelový byt 1+1 ve vilové čtvrti ve Strašnicích (jediný panelový blok v tomto místě), pár minut od stanice metra A. Lokalita to byla krásná, z hlediska dostupnosti perfektní, v okolí domu vilky a menší bytové domy. Na pronájem dokonalé. Byt byl veliký 37 metrů, v pátém patře s výtahem, orientovaný na západ. Stav bytu výborný – po kompletní rekonstrukci. Stav domu také dobrý, většina rekonstrukcí byla udělána (nové stoupací vedení vody, nová elektroinstalace na chodbách, nové schránky, nové vstupní dveře, opravená fasáda).

Majitelka bytu chtěla za nemovitost 1,6 milionu korun. Byt jsme si obhlídli a Martinovi se líbil, mně z investičního hlediska také – kvalitní lokalita, která si svoji hodnotu udrží, dobrý dům, dobré patro, dobré dispozice, dobrý stav, na pronájem lokalitou vhodné. 

Reálná cena pronájmu takového bytu je 10 500 až 11 000 Kč včetně poplatků a energií. Poplatky zde byly ve výši 2500 korun (z toho tisíc korun na fond oprav) a zálohy na elektřinu a plyn celkem 500 korun. Čistý výnos z bytu tedy mohl být v úrovni 7500 až 8000 korun. Pokud bychom byt koupili za 1,6 milionu, pak by roční výnos byl 5,6 až 6 procent z kupní ceny nemovitosti.

Daniel Kotula

Narodil se a žije v Praze. Absolvoval  Vysokou školu ekonomickou, dvouletý studijní program Honors Academia, studium oceňování a odhadů nemovitostí na Institutu Franka Dysona. Poslední dva roky podniká, věnuje se všemu kolem nemovitostí – zprostředkování prodeje, pronájmu a koupě nemovitostí, oceňování nemovitostí, pořádá kurzy investování do nemovitostí, řeší exekuce nemovitostí, publikuje články a sám investuje do realit.

Daniel Kotula je ženatý a má dvě děti.

Kdo mouchy hledá, ten najde

Martin z hlediska kvalit nemovitosti na pronájem neviděl žádný problém, nezdál se mu však o něco vyšší fond oprav a některé dílčí parametry stavu domu. Zde je jeho komentář po rozmluvě s předsedou společenství vlastníků jednotek:

„Fond oprav se navyšoval kvůli rekonstrukci elektrorozvodů – provádí se, nových stoupaček plynu, rekonstrukce výtahů (hlášené závady) – celkem 3,7 milionu korun. Tyto opravy by měly být pokryty ze stávajícího fondu oprav do konce roku 2014. V budoucnu ale chtějí také zateplovat střechu a plášť.  To podle mě budou náklady mnohem vyšší, dá se tedy předpokládat další navýšení odvodů do fondu oprav. Trochu to na mě dělá dojem, že vzhledem ke stáří obyvatel se veškeré opravy/investice  velmi snadno odsouhlasí. Kdybych tam bydlel, tak bychom do výtahů jen tak dobrovolně neinvestovali. Problém, že opravářská firma řekne, že je to potřeba, a každý to odkývá.“

Na tomhle místě je dobré říct, že Martin je specialista na opravy podobných domů a sám působí ve společenství majitelů jednotek ve svém bydlišti.

Po výzvědách o budoucích plánech chtěl Martin srazit cenu na 1,5 milionu korun. Jenže majitelka věděla, že i tak prodává za dobrou cenu a nechtěla výrazněji slevit, její dno bylo na 1 550 000 korun (při této ceně by byl výnos 5,8 až 6,2%), pro Martina to bylo subjektivně mnoho. Nakonec jsme se nedohodli a majitelka se rozhodla nemovitost dát do inzerce za 1,6 milionu – prodala hned druhý den.

Právní servis Reality show

Advokátní kancelář Mgr. Sofie Pondikasové se vedle dalších oblastí specializuje na právní vztahy k nemovitostem.

Dlouhodobě spolupracuje s řadou realitních kanceláří, kterým zajišťuje komplexní servis – od kupních smluv, přes advokátní úschovu, ověřování podpisů až po jednání s katastrálními úřady. Po úspěšném převodu bytu či nebytového prostoru připraví také nájemní smlouvy či poradí v otázkách správy domu. 

Přes rameno

Díváme se zpátky

Jirkův nájemník měl na konci roku problémy, měnil práci a chvíli neplatil nájemné. Přišla dohoda o splátkovém kalendáři – a od té doby nejen platí nájemné, ale splácí i dluh. Zdá se, že sázka na slušnost se vyplatila, šlo o dočasnou „indispozici“ a problémy jsou za námi.

Michalova nájemnice je zatím dokonalá.

Starší díly jediné pravé Reality show: show s realitami:

• Reality show

Jak určit hodnotu nemovitosti

Otázka je, zda tato nemovitost byla dobrá na nákup. V Reality show jsme si nastavili dolní hranici na roční pětiprocentní výnos. Tu bychom tady hravě překonali. Pokud jde o lokalitu, lze tvrdit, že nehrozí, že by její hodnota v budoucnu dramaticky klesla, spíš lez naopak čekat její růst. Na pronájem byl byt také vhodný, cena správná, jednalo se tedy o dobrou koupi.

Martin ovšem viděl v domě i problémy – nezdály se mu některé prvky opravy fasády, kvalita oken a podobně. To jsou všechno věci, které jistě mají dopad na hodnotu nemovitosti. Otázka ale je, zda vliv marginální, nebo zásadní.

Při stanovení hodnoty nemovitosti jsou podle mě zásadní tyto faktory: ze sedmdesáti procent lokalita, pak stav domu, patro bytu, dispozice bytu a jeho stav.

U této nemovitosti nebyl dokonalý pouze stav domu. Laik by ani nic nepoznal, ale Martin je specialista. Přesto – myslím, že na váhách pro a proti byla podstatně níž miska pro. Pozdě ale bycha honit. Jedeme tedy dál a věřím, že příště už přinesu zprávu o úspěšné koupi.

Partneři – Partners!

Někdo dokáže vysázet milion a půl na dřevo. A někdo zase ne. Mezi účastníky Reality show (tak jako mezi lidmi obecně) převažují ti druzí. Přesto nejsou nijak diskvalifikováni – pokud je nediskvalifikují banky, tím, že jim odmítnou půjčit. Servis ve věcech finančních, hypotečních zejména přislíbila VIP konzultantka společnosti Partners Dana Míchalová. 

KREDITNÍ KARTA SMART

Získejte nyní 5 % zpět z každého tankování

Sjednat online

Sdílejte článek, než ho smažem