Tato investice bude patřit dlouho k mým nejoblíbenějším, důvodů je několik. S Michalem byla perfektní spolupráce, věc si řádně promyslel a přesně věděl, co chce. Dále jsme našli nemovitost minimálně o cirka pět až deset procent podhodnocenou, na perfektním místě z hlediska pronájmu, v dobré ulici, ve stavu po rekonstrukci, vkusně zařízený a i s platícím bezproblémovým nájemníkem. Obvykle se na transakci najde alespoň jedna chyba, zde to má všechna nej – nepředpokládám, že by se to podařilo u dalších investic.
Jedná se o byt 1+kk o velikosti 28m2 ve 3. patře domu v klidné ulici na Pankráci. Ulice patří k těm nejlepším v lokalitě, je klidná, široká a zelená – uprostřed ulice máme minipark. Byt je navíc jen kousek od metra a rychle se rozvíjejícího executive centra, pokud bychom potřebovali nájemníka (zatím nepotřebujeme, máme spolehlivě platícího), potenciálních zájemců by byla spousta. Dům je navíc dobře spravovaný: nová střecha, stoupačky, čisté a suché sklepy, udržované společné prostory a hezká fasáda, žádné dluhy a minimální fond oprav.
I dispozičně je byt bezproblémový: má dostatečně velkou koupelnu s toaletou, přístupnou z chodby, dále velký pokoj s kuchyňským koutem, také přístupný z chodby. Vše po rekonstrukci a vkusně vybaveno, stačilo jen předat klíče. Cena 1 372 000 korun.
Někdo dokáže vysázet milion a půl na dřevo. A někdo zase ne. Mezi účastníky Reality show (tak jako mezi lidmi obecně) převažují ti druzí. Přesto nejsou nijak diskvalifikováni – pokud je nediskvalifikují banky, tím, že jim odmítnou půjčit. Servis ve věcech finančních, hypotečních zejména přislíbila VIP konzultantka společnosti Partners Dana Míchalová.
Byt jsme viděli nejdříve inzerovat na sReality.cz za cirka milion a sto tisíc, až jsem si říkal, že je zbytečné na inzerát volat, že zde bude spousty zájemců, nakonec jsme ale neodolali a zavolali. Byli jsme ten den ovšem asi dvacátí, takže jsme na zakázku hned zapomněli. Zhruba o měsíc později se nemovitost znovu objevila v inzerci, tentokrát za vyšší cenu cenu, měli jsme štěstí, že tentokrát jsme si jí všimli mezi prvními. Hned ten den jsme se objednali na prohlídku a hned večer se rozhodli si byt rezervovat. Co jsme všechno prozkoumali, než jsme řekli své ano:
V návrhu rezervační smlouvy, kterou jsme si nechali poslat, jsme ale museli prosadit několik důležitých změn:
Odhad ceny nemovitosti se prováděl od stolu – banka má svoje cenové mapy a na jejich základě a na základě informací o nemovitosti může být ochotná stanovit cenu bez návštěvy nemovitosti. Jak podotýká Dana Míchalová, většinou je takový odhad podhodnocený, banka si kryje záda. Pokud tentokrát vyšel vyšší, je to klika, neušetřili jsme jen čas.
Daniel sice říká, že makléřka „hudrovala“, podle Dany Míchalové to ale zcela vyvažuje její ochota – veškeré jednání s katastrem bylo v její režii. Čímž poradkyně myslí nejen to, že se postarala o provedení zápisů, ale také je zaplatila – a to určitě není český standard.
Makléřka z nás byla trošku nešťastná a hudrovala, že kdyby věděla, kolik s námi bude práce, nemovitost by dala někomu jinému. Prosazované věci jsou však oprávněné a kvalitní zprostředkovatelé je berou jako samozřejmost.
Michal mezitím kontaktoval hypoteční poradkyni Partners Danu Míchalovou a zažádali o hypoteční úvěr na 90 procent kupní ceny nemovitosti, odhad nemovitosti vyšel vyšší, než byla kupní cena nemovitosti, tudíž se nevyskytl žádný zásadní problém (kromě některých smluvních podmínek banky, které jsou ve vztahu ke klientům mimořádně nevyrovnané – české banky ale na své základní podmínky nenechají sáhnout). Proces podpisu smluv vypadal následovně:
Narodil se a žije v Praze. Absolvoval Vysokou školu ekonomickou, dvouletý studijní program Honors Academia, studium oceňování a odhadů nemovitostí na Institutu Franka Dysona. Poslední dva roky podniká, věnuje se všemu kolem nemovitostí – zprostředkování prodeje, pronájmu a koupě nemovitostí, oceňování nemovitostí, pořádá kurzy investování do nemovitostí, řeší exekuce nemovitostí, publikuje články a sám investuje do realit.
Daniel Kotula je ženatý a má dvě děti.
A jak to celé dopadlo po finanční stránce?
Nájemné v bytě dosud bylo 8500 korun včetně poplatků a energií, pro tuto oblast a kvalitu bytu to je však málo, věděla to i nájemnice, domluvili jsme se s ní na zvýšení nájemného (včetně všech nákladů) na 9190 korun.
Byt má následující náklady
Dál je třeba připočíst náklady na elektřinu a plyn v celkové výši 1300 Kč
Z toho plyne, že čistý výnos pro Michala je 9190 minus 1300 minus 629 = 7261 korun měsíčně.
Hypotéku Michal uzavřel se splatností 30 let a měsíční splátku hradí ve výši 5745 korun měsíčně. Každý měsíc mu zbude 1516 Kč.
To znamená, že nájemník zaplatí celou hypotéku a Michalovi ještě zbývají peníze. Dál se každý měsíc platí část jistiny dluhu. Pokud budou stabilní úrokové míry, hodnota nemovitostí a cena nájmu bude stagnovat, inflace bude mizivá, kolik Michal získal touto transakcí za 30 let?
30 let × 12 měsíců × 1516 měsíčně = 545 760 Kč + nemovitost v hodnotě 1 372 700, Odečtěme vlastní zdroje – 131 270 korun. Výsledek? 1 787 190 korun.
Podle mého názoru žádný z důchodových systémů nepřinese takové zhodnocení. Peníze jsou navíc uložené v reálném aktivu, které by dlouhodobého hlediska mělo být chráněno před inflací.
Na začátku Reality show jsme si předsevzali, že výnosnost musí být alespoň pět procent, u Michala to vypadá následovně
Výnosové procento vzhledem ke kupní ceně nemovitosti
12 × čistý výnos za měsíc 7261 = roční výnos 87 132 korun
Roční výnos 87 132 korun : kupní cena nemovitosti 1 372 700 korun = 6,35 %.
Výnosové procento vzhledem k vlastním zdrojům
12 × zůstatek cashflow za měsíc 1 516 korun = roční zůstatek cashflow 18 192 korun
roční zůstatek cashflow 18 192 korun : vlastní vložené zdroje 131 270 korun = 13,86 %!
Takže co dodat? Hurá na další byty s účastníky Reality show. Překonat tuhle laťku sice bude obtížné, ale třeba nám štěstí bude přát. Těším se příště.
Příště: Zpráva o neúspěšném vyjednávání investora Dana – škoda, bylo zaděláno na další úspěch, zážitky investora Jirky z hledání bytu...
Advokátní kancelář Mgr. Sofie Pondikasové se vedle dalších oblastí specializuje na právní vztahy k nemovitostem.
Dlouhodobě spolupracuje s řadou realitních kanceláří, kterým zajišťuje komplexní servis – od kupních smluv, přes advokátní úschovu, ověřování podpisů až po jednání s katastrálními úřady. Po úspěšném převodu bytu či nebytového prostoru připraví také nájemní smlouvy či poradí v otázkách správy domu.
Kolik ušetříte s fotovoltaikou?
Zjistěte své roční úspory zdarma a do 2 minut. S Řešímto.cz porovnáte nabídky od ověřených dodavatelů ve vašem okolí.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
14. 11. 2012 17:55, Fredy
Jo, jo .... a ještě mu může také byt vyhořet, nastěhovat se vedle nějaká prostitutka, může tam vypuknout cholera, spadnout letadlo, KSČM si tam může vybudovat kanceláře ...... prostě mnoho jste toho zapomněl.
Jo a jeden diskutér, tuším Jezevec, má utkvělou představu že každý nájemník, byť jen přechodný, si musí zákonitě kupovat byt na hypotéku.
Tak nevím, jsou to reakce z blbosti, nebo ze závisti?
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (25 komentářů) příspěvků.